Auflassungsvormerkung: Definiton, Rechte und Pflichten
Definition, Zweck, Kosten
Wer eine Immobilie kauft und den Kaufvertrag unterzeichnet hat, gilt hiermit noch nicht als offizieller Eigentümer des Grundstücks. Um einem Käufer dennoch einen gewissen Schutz zu bieten, veranlasst der Notar nach Vertragsunterzeichnung eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie bleibt bestehen, bis der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Durch diese Vormerkung wird verhindert, dass das Objekt an einen anderen Interessenten verkauft werden kann und sichert so den Anspruch auf den Eigentumserwerb.
Definition der Auflassung und Auflassungsvormerkung
Gemäß Definition der Auflassung stellt sie eine dingliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang des Grundstücks dar. Ein Kaufvertrag mit Auflassung dient dem Käuferschutz, denn die Eintragung der Vormerkung sichert ihm das zukünftige Eigentum an diesem Grundstück zu und verschafft ihm spezielle Rechte. Darüber hinaus verhindert die Vormerkung das mehrmalige Verkaufen von Grundstücken und ist auch anwendbar, wenn der Verkäufer eine Zahlung verlangt, obwohl der Käufer erst zu einem späteren Zeitpunkt als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden kann. Der Verkäufer hat mit der Vormerkung im Grundbuch keine Möglichkeit mehr, über das Grundstück zu verfügen. Sie fungiert somit als Erwerbsvormerkung und bleibt so lange im Grundbuch bestehen, bis die eigentliche Umschreibung des Eigentums auf den Käufer erfolgt ist.
Rechtliche Grundlagen der Eintragung
Die Auflassungsvormerkung wird unter Anwesenheit beider Vertragspartner vor einem Notar erklärt. Sie ist an keinerlei Bedingungen geknüpft und auch nicht zeitlich begrenzt. Die rechtlichen Grundlagen der Vormerkung sind in den §§ 883 ff. im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu finden. Sie ist nur bei immobilen Wertsachen einsetzbar. Die Eigentumsübertragungsvormerkung geht der eigentlichen Eigentumsübertragung voraus. Vor dem Gesetz ist der Eigentümerwechsel mit der Vormerkung verbindlich reserviert. Darüber hinaus ist es ausgeschlossen, ein Grundstück, das mit einer solchen Vormerkung belastet ist, zu beleihen. Erfolgt dies doch, ist der vorgemerkte Käufer nicht haftbar, stattdessen kann er die Löschung des Grundpfands beantragen. Der Noch-Eigentümer muss zudem dafür sorgen, dass der ursprüngliche Zustand des Objekts erhalten bleibt. Dies kann auch bedeuten, dass er für eventuell entstehende Schäden aufkommen muss. Gemäß § 106 der Insolvenzordnung gilt die Vormerkung der Auflassung auch bei Insolvenzverfahren, womit Gläubigern des Verkäufers der Zugriff auf die Immobilie verwehrt bleibt. Auch wenn der Verkauf an Dritte nicht mehr möglich ist, hat der Verkäufer zwischen dem Zeitpunkt der Vormerkung und der Eigentumsübertragung die Möglichkeit, das Grundstück zu vermieten oder zu verpachten. Mit dem Eigentumswechsel geht dann der Mietvertrag samt aller damit einhergehenden Rechte und Pflichten auf den Käufer über.
Kosten einer Eigentumsübertragungsvormerkung
Die finanziellen Aufwendungen für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zählen zu den Kaufnebenkosten, die im Rahmen eines Immobilienerwerbs anfallen. Die Grundbuchkosten sind in der Regel mit etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises für das Objekt zu veranschlagen und umfassen meist die Hälfte der Kosten für den Grundbucheintrag. Dazu kommen außerdem die Gebühren für den Notar.
Löschung der Auflassungsvormerkung
Wird die Eintragung des neuen Eigentümers in Abteilung I des Grundbuchs vorgenommen, erfolgt eine automatische Löschung der Erwerbsvormerkung im Grundbuch. Die Löschung ist wirksam, sofern alle rechtsgültig vereinbarten Vertragsbedingungen erfüllt sind. Das bedeutet, dass der Kaufpreis und die Grunderwerbssteuer durch den Käufer entrichtet wurden. Ist dies erfolgt, erfolgt über das Finanzamt die Ausstellung einer steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung, die an das Grundbuchamt gesendet wird. Dort wird in Folge die Erwerbsvormerkung gelöscht und der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen. Der Zeitpunkt ist unter anderem davon abhängig, ab wann das Grundstück keine eingetragenen Belastungen, beispielsweise Hypotheken, mehr aufweist und der Käufer einen Finanzierungsplan darlegen kann. Erfolgt dies auf Seiten des Käufers nicht, verjährt die Vormerkung gemäß § 169 BGB nach dem Ablauf von zehn Jahren.
Die Vormerkung der Auflassung im Grundbuch stellt eine verbindliche Kaufzusage dar, die gegenüber dem zukünftigen Eigentümer einer Immobilie getätigt wird. Dadurch erwirbt dieser spezielle Rechte, gleichzeitig ist das Kaufobjekt vor dem Zugriff dritter Parteien geschützt. Das bedeutet, dass keine andere Person den Zuschlag auf die Immobilie erhalten kann, auch wenn diese einen höheren Preis bieten sollte. Der Verkäufer kann dadurch vom Verkauf nicht mehr zurücktreten, überdies ist das Grundstück vor dem Zugriff von Gläubigern geschützt, sofern er Insolvenz anmelden muss. Darüber hinaus sichert die Vormerkung dem zukünftigen Eigentümer zu, dass er das Objekt so erhält, wie es gemäß Vertrag vereinbart wurde.
Im Rahmen der durch den Kaufprozess bedingten Auflassungsvormerkung wird der Eigentumsübergang angekündigt. Die Vormerkung im Grundbuch sichert den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung.
Die Vormerkung wird über den Notar veranlasst, der einen entsprechenden Antrag an das Grundbuchamt stellt. Wird diesem stattgegeben, erfolgt die Vormerkung in Abteilung II des Grundbuchs durch das Grundbuchamt. Zu den Voraussetzungen der Vormerkung im Grundbuch gehören der abgeschlossene Kaufvertrag sowie der entsprechende Antrag durch den Notar.
Der Zeitraum zwischen der Vormerkung und der eigentlichen Auflassung, also der Eintragung in das Grundbuch, vergehen in der Regel mehrere Wochen. Im Normalfall erfolgt der Eintrag des Eigentums in die Abteilung I des Grundbuchs etwa sechs bis acht Wochen nach der Vertragsunterzeichnung.
Die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch in der Abteilung II zu finden, in der alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks bzw. einer Immobilie vermerkt sind.
