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Baulasten: Eine Wertminderung Ihrer Immobilie?

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Sinn und Anwendung des Baulastenverzeichnisses

Sämtliche Fälle und Arten der Baulasten sind im Baulastenverzeichnis angeführt. Ein solches Verzeichnis führt die jeweilige Baubehörde. Es gibt Auskunft über sämtliche öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die es im Zusammenhang mit dem Grundstück gibt. Diese Verpflichtungen zeigen dem Eigentümer genau auf, was er auf dem Grundstück darf, nicht darf und dulden muss. Sie gelten dauerhaft und sind verbindlich. Bei einer Eigentumsübertragung gehen auch die Lasten vom Verkäufer auf den Käufer als Rechtsnachfolger über. Die Eintragung von Baulasten in das Verzeichnis erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens für ein Grundstück. Die zuständige Baubehörde prüft, inwieweit das Bauvorhaben den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Ist dies nicht der Fall, wird der Bauantrag abgelehnt. In diesem Fall kann der Immobilieneigentümer eine Baulasteneintragung veranlassen und erhält dadurch die Möglichkeit, das Bauvorhaben umzusetzen. Für die Eintragung müssen ein Baulastantrag und eine schriftliche Einverständniserklärung an die Baubehörde versendet werden. Ist die Last einmal eingetragen, bleibt sie für immer dort bestehen. Eine Löschung oder Rückgängigmachung der Eintragung ist nur in absoluten Ausnahmefällen möglich und bedarf der schriftlichen Zustimmung der Baubehörde.

So beeinflussen Baulasten den Immobilienwert

Es gibt unterschiedliche Baulastarten. Einige davon können den Wert des Grundstücks schmälern. Einen wertmindernden Effekt haben sie etwa, wenn sie die Bebauungsmöglichkeiten des Grundstücks auf entscheidende Weise einschränken, zum Beispiel im Fall der Abstandsflächenbaulast. Sie verbietet es, bestimmte Flächen auf dem eigenen oder angrenzenden Grundstück zu bebauen, damit der Abstand zu anderen Immobilien eingehalten wird. Auch ein Wegerecht ist als Teil der Baulast möglicherweise ein wertmindernder Faktor. Weitere Baulastarten, die sich auf den Grundstückswert auswirken können, umfassen die Anbaulast, durch die Immobilien in geschlossener Front aneinander schließen müssen oder die Stellplatzbaulast, durch die Stellplätze von Dritten auf dem eigenen Grundstück geduldet werden müssen. Es ist aber zu beachten, dass nicht jede Last dieser Art den Grundstückswert beeinflusst. So ist das Wegerecht eines Nachbarn durchaus ein wertrelevanter Faktor, während das Wegerecht für die Stadt im Brandschutzfall, das in der Realität nur selten Anwendung findet, kaum Auswirkungen auf den Immobilienwert hat.

Grundstückserwerb & Baulasten: Experten-Tipps

Vor dem Kauf einer neuen Immobilie ist es ratsam, über eine Baulastenauskunft zu prüfen, ob ein Baulasteneintrag vorliegt. Zu diesem Zweck kann ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis beantragt werden. Eine Auskunft zu dem Baulastenverzeichnis, das für die gewünschte Immobilie gilt, kostet je nach Kommune und Anzahl bestehender Lasten zwischen 20 und 150 Euro. Auch für eine reine Einsichtnahme können Kosten anfallen. Ob dies der Fall ist, können Sie der Satzung der jeweiligen Gemeinde entnehmen. Für eine telefonische Baulastenauskunft fallen in der Regel keine Kosten an. Empfehlenswert ist es außerdem immer, vor der Veranlassung einer solchen Eintragung einen Immobiliensachverständigen zu Rate zu ziehen, der prüft, inwieweit der Wert des Objekts dadurch beeinflusst wird. Geprüft wird, welche Fläche betroffen ist, in welcher Höhe Nutzungs- und Bebauungsmöglichkeiten eingeschränkt werden, ob Belästigungen entstehen können - zum Beispiel durch Abgase, Staub oder Lärm - und ob zusätzliche Kosten entstehen. Wer bereits Eigentümer ist, hat die Option, mit dem Begünstigten der Last Entschädigungs- oder Ausgleichszahlungen zu vereinbaren. Hierfür gibt es allerdings keine rechtliche Grundlage, es ist eine freiwillige Vereinbarung zwischen den Beteiligten.

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