Gemeinsame Immobilie: Bruchteilseigentum und Bruchteilsgemeinschaft
Definition der Bruchteilsgemeinschaft nach BGB
Eine Bruchteilsgemeinschaft nach BGB liegt vor, wenn mehrere Personen eine Sache oder ein Recht besitzen und über ihre Anteile frei verfügen können. Sie entsteht durch einen Vertrag oder über gesetzliche Regelungen, etwa bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu unterscheiden ist sie von der Erben- und Gesamthandsgemeinschaft. Ein typisches Beispiel für eine Bruchteilsgemeinschaft ist das gemeinsame Eigentum einer Immobilie bei Eheleuten, die diese gemeinschaftlich erwerben. Die Regelungen zu dieser speziellen Form des Eigentums finden sich in § 741 BGB sowie § 1008 BGB. Laut § 742 BGB stehen jedem Teilhaber gleiche Anteile am Recht zu. Es gibt jedoch auch davon abweichende Regelungen, die dann im Vertrag festgeschrieben werden.
Gründung einer Bruchteilsgemeinschaft bei Immobilien
Eine solche Gemeinschaft entsteht entweder durch ein Rechtsgeschäft oder kraft Gesetzes. Ein entsprechendes Rechtsgeschäft liegt vor, wenn mehrere Personen das Eigentum an einer Immobilie erwerben, jedoch keine Gesamthandsgemeinschaft vorliegt. Bei gesetzlichen Regelungen entsteht sie durch Verbindung oder Vermischung von beweglichen Sachen, in Folge einer Schatzsuche oder – im Falle von Immobilien – durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Vermietung und Verkauf der Immobilie durch die Gemeinschaft sind ohne weiteres möglich. Allerdings ist bei der Bruchteilsgemeinschaft und der Vermietung darauf zu achten, dass sie durch alle Teilhaber der Gemeinschaft zusammen erfolgt.
Der Verkauf der gesamten Immobilie ist ebenfalls nur gemeinsam möglich, jedoch kann jeder Teilhaber seinen Anteil selbstständig verkaufen. Darüber hinaus darf jeder Bruchteilseigentümer das gemeinschaftliche Vermögen bzw. die Immobilie nutzen, sofern er dadurch die Nutzung durch die übrigen Teilhaber nicht beeinträchtigt. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums unterliegt der gemeinsamen Verantwortung aller Mitglieder der Gemeinschaft. Entscheidungen über Verwaltung und Nutzung erfolgen im Rahmen eines Mehrheitsbeschlusses. Im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft ist hier die Eigentümerversammlung bei der Bruchteilsgemeinschaft das Entscheidungsgremium.
Bruchteilsgemeinschaft und Gesamthandsgemeinschaft
Die beiden Formen des gemeinschaftlichen Eigentums weisen einige Ähnlichkeiten auf und werden oft miteinander verwechselt, es bestehen jedoch ein paar wichtige Unterschiede. In manchen Punkten widersprechen sie sich sogar. Bei der Gesamthandsgemeinschaft weisen alle Personen ein gemeinsames Eigentum an der Immobilie auf, allerdings weisen die einzelnen Eigentümer kein Anteilsrecht auf. So ist beispielsweise eine Erbengemeinschaft eine Gesamthandsgemeinschaft, da die Erben dazu verpflichtet sind, den Nachlass gemeinsam zu verwalten. Beim sogenannten Miteigentum nach Bruchteilen hat jeder Teilhaber das Recht, über seinen eigenen Anteil frei zu verfügen und kann zum Beispiel eigenständig seinen Immobilienanteil verkaufen, ohne das mit den übrigen Teilhabern abzustimmen. Es ist aber möglich, die Umwandlung einer Erbengemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft vorzunehmen. Letztere bietet den einzelnen Erben mehr Flexibilität und Spielraum bei der Handhabung. Sie kann somit dazu beitragen, eventuelle Unstimmigkeiten und Streit zu verhindern. Die Umwandlung erfolgt durch einen Notar, erfordert die Anwesenheit aller Mitglieder der Erbengemeinschaft und ist im Grundbuch einzutragen.
Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft: Ihre Rechte
Die Aufhebung einer Bruchteilsgemeinschaft kann durch jedes einzelne Mitglied initiiert werden. Hierfür ist die Auflösung der Gemeinschaft zu beantragen. Sie ist über verschiedene Verfahren möglich. So löst sich die Gemeinschaft auf, wenn die Immobilie an einen Dritten veräußert wird und jedes Mitglied den anteiligen Verkaufserlös erhält. Auch wenn ein Mitglied den Anteil des oder der anderen Teilhaber übernimmt und somit zum Alleineigentümer der Immobilie wird, ist die Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft gegeben. Wenn sich die Mitglieder auf kein einheitliches Vorgehen einigen können und eine Teilungsversteigerung durchgeführt werden muss, gilt die Gemeinschaft ebenfalls als aufgelöst. Dies stellt allerdings immer die schlechteste aller Lösungen dar, da in solchen Fällen meistens Verkaufspreise erzielt werden, die deutlich unterhalb des Marktwertes der Immobilie liegen.
Sie liegt vor, wenn eine Gruppe von Personen ein gemeinsames Eigentum an einer Sache oder einem Recht aufweist. Die Regelungen hierzu finden sich in § 741 BGB. Zu unterschieden ist sie von der Gesamthandsgemeinschaft, bei der Mitglieder nicht frei über ihren eigenen Anteil verfügen können und alle das Eigentum betreffende Entscheidungen nur gemeinschaftlich erfolgen können.
Prinzipiell handelt es sich bei der GbR um eine Gesamthandsgemeinschaft. Die Umwandlung des Miteigentums nach Bruchteilen in eine GbR kann über eine Einigung der Gemeinschaftsmitglieder, die notarielle Beurkundung und den Eintrag in das Grundbuch erfolgen.
Die Begründung dieser Gemeinschaft erfolgt über ein Rechtsgeschäft oder durch das Gesetz. Bei vertraglicher Entstehung erwerben mehrere Personen eine Immobilie und halten das Miteigentum nach Bruchteilen im Vertrag fest. Ein Beispiel für eine gesetzlich entstandene Bruchteilsgemeinschaft nach BGB ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Eigentümerversammlung ist bei der Bruchteilsgemeinschaft verpflichtend und findet üblicherweise einmal im Jahr statt.
Das Miteigentum nach Bruchteilen gehört normalerweise zu den Grundstücksgemeinschaften. Die zweite Form der Grundstücksgemeinschaft ist die Gesamthandsgemeinschaft. Allerdings gelten Wohnungseigentümergemeinschaften nicht als Grundstücksgemeinschaften. Der Grund liegt darin, dass jedem Eigentümer eine Wohnung der Wohnanlage allein gehört, jedoch Wohnungen auch zwei Eigentümer aufweisen können – zum Beispiel ein Ehepaar – das wiederum dann in sich eine Bruchteilsgemeinschaft bei Immobilien bildet.
Prinzipiell ist eine Erbengemeinschaft eine Gesamthandsgemeinschaft. Hier liegt somit kein Miteigentum nach Bruchteilen vor. Hier haben die Erben einen Anspruch am Gesamthandseigentum, jedoch nicht auf eigene Anteile. Sie können somit nicht eigenständig über den jeweiligen Anteil verfügen, sondern müssen alle Entscheidungen immer gemeinschaftlich treffen. Es ist allerdings grundsätzlich möglich, die Umwandlung einer Erbengemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft vornehmen zu lassen. Hierfür ist die notarielle Beurkundung und die Anwesenheit aller Mitglieder der Erbengemeinschaft beim Notartermin erforderlich.
