Gemeinsame Immobilie: Bruchteilseigentum und Bruchteilsgemeinschaft

Gründung einer Bruchteilsgemeinschaft bei Immobilien

Eine solche Gemeinschaft entsteht entweder durch ein Rechtsgeschäft oder kraft Gesetzes. Ein entsprechendes Rechtsgeschäft liegt vor, wenn mehrere Personen das Eigentum an einer Immobilie erwerben, jedoch keine Gesamthandsgemeinschaft vorliegt. Bei gesetzlichen Regelungen entsteht sie durch Verbindung oder Vermischung von beweglichen Sachen, in Folge einer Schatzsuche oder - im Falle von Immobilien - durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Vermietung und Verkauf der Immobilie durch die Gemeinschaft sind ohne weiteres möglich. Allerdings ist bei der Bruchteilsgemeinschaft und der Vermietung darauf zu achten, dass sie durch alle Teilhaber der Gemeinschaft zusammen erfolgt.

Der Verkauf der gesamten Immobilie ist ebenfalls nur gemeinsam möglich, jedoch kann jeder Teilhaber seinen Anteil selbstständig verkaufen. Darüber hinaus darf jeder Bruchteilseigentümer das gemeinschaftliche Vermögen bzw. die Immobilie nutzen, sofern er dadurch die Nutzung durch die übrigen Teilhaber nicht beeinträchtigt. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums unterliegt der gemeinsamen Verantwortung aller Mitglieder der Gemeinschaft. Entscheidungen über Verwaltung und Nutzung erfolgen im Rahmen eines Mehrheitsbeschlusses. Im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft ist hier die Eigentümerversammlung bei der Bruchteilsgemeinschaft das Entscheidungsgremium.

Bruchteilsgemeinschaft und Gesamthandsgemeinschaft

Die beiden Formen des gemeinschaftlichen Eigentums weisen einige Ähnlichkeiten auf und werden oft miteinander verwechselt, es bestehen jedoch ein paar wichtige Unterschiede. In manchen Punkten widersprechen sie sich sogar. Bei der Gesamthandsgemeinschaft weisen alle Personen ein gemeinsames Eigentum an der Immobilie auf, allerdings weisen die einzelnen Eigentümer kein Anteilsrecht auf. So ist beispielsweise eine Erbengemeinschaft eine Gesamthandsgemeinschaft, da die Erben dazu verpflichtet sind, den Nachlass gemeinsam zu verwalten. Beim sogenannten Miteigentum nach Bruchteilen hat jeder Teilhaber das Recht, über seinen eigenen Anteil frei zu verfügen und kann zum Beispiel eigenständig seinen Immobilienanteil verkaufen, ohne das mit den übrigen Teilhabern abzustimmen. Es ist aber möglich, die Umwandlung einer Erbengemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft vorzunehmen. Letztere bietet den einzelnen Erben mehr Flexibilität und Spielraum bei der Handhabung. Sie kann somit dazu beitragen, eventuelle Unstimmigkeiten und Streit zu verhindern. Die Umwandlung erfolgt durch einen Notar, erfordert die Anwesenheit aller Mitglieder der Erbengemeinschaft und ist im Grundbuch einzutragen.

Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft: Ihre Rechte

Die Aufhebung einer Bruchteilsgemeinschaft kann durch jedes einzelne Mitglied initiiert werden. Hierfür ist die Auflösung der Gemeinschaft zu beantragen. Sie ist über verschiedene Verfahren möglich. So löst sich die Gemeinschaft auf, wenn die Immobilie an einen Dritten veräußert wird und jedes Mitglied den anteiligen Verkaufserlös erhält. Auch wenn ein Mitglied den Anteil des oder der anderen Teilhaber übernimmt und somit zum Alleineigentümer der Immobilie wird, ist die Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft gegeben. Wenn sich die Mitglieder auf kein einheitliches Vorgehen einigen können und eine Teilungsversteigerung durchgeführt werden muss, gilt die Gemeinschaft ebenfalls als aufgelöst. Dies stellt allerdings immer die schlechteste aller Lösungen dar, da in solchen Fällen meistens Verkaufspreise erzielt werden, die deutlich unterhalb des Marktwertes der Immobilie liegen.