Triftiger Grund für Eigenbedarf? Das müssen Vermieter beachten
Wann kann Eigenbedarf geltend gemacht werden?
Für Vermieter besteht die Option, einen Mietvertrag zu kündigen und Eigenbedarf für sich, nahe Angehörige oder Haushaltsmitglieder anzumelden. Hierbei sind jedoch verschiedene Aspekte zu beachten. Soll eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erfolgen, muss der Vermieter die vorgeschriebenen Kündigungsfristen beachten und die Gründe für den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben dezidiert darlegen. Wann die Eigenbedarfskündigung rechtens ist, regelt das Gesetz.
Eigenbedarfskündigung - Definition und Zweck
Der Eigenbedarf liegt vor, wenn ein Vermieter die vermietete Wohnung selbst nutzen bzw. einem Familienmitglied oder einem Angehörigen seines eigenen Haushalts zur Verfügung stellen möchte. Die Regelungen hierzu sind in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu finden. Den Eigenbedarf anmelden darf nur, wer zum Zeitpunkt der Kündigung als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen ist. Das bedeutet, dass die Eigenbedarfsanmeldung zum Beispiel nicht für einen Käufer erfolgen kann. Möchte dieser dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, muss er dies selbst vornehmen, sobald das Eigentum auf ihn übergegangen ist. Aus Gründen des Mieterschutzes muss von Seiten des Vermieters ein triftiger Grund für den Eigenbedarf vorliegen. Dieser ist schriftlich in der Kündigung darzulegen, um die Rechtmäßigkeit sicherzustellen. Ein vorgetäuschter Eigenbedarf ist nicht rechtens.
Wer kann Eigenbedarf anmelden?
Die Anmeldung des Eigenbedarfs erfolgt prinzipiell über den Vermieter. Soll eine verwandte Person die Wohnung nutzen, ist der Verwandtschaftsgrad ausschlaggebend. Prinzipiell gilt hierbei, dass die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf umso problemloser anerkannt wird, je höher der Verwandtschaftsgrad ist. Bei engerer Verwandtschaft, beispielsweise für Kinder, Eltern oder Geschwister, ist kein Nachweis über die besondere Bindung zum Vermieter erforderlich. Für Cousins bzw. Cousinen oder Großneffen und Großnichten muss dieser hingegen erbracht werden. Zu den Haushaltsangehörigen zählen unter anderem Nachkommen aus der vorherigen Beziehung eines nichtehelichen Lebensgefährten oder Personen, für die häusliche Pflege angestellt sind und im Haushalt leben. Wer eine Wohnung kauft, kann und darf die Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf aussprechen.
Zeitpunkt und rechtmäßige Fristen
Die geltenden Fristen bei der Eigenbedarfskündigung hängen von der Dauer des bisherigen Mietverhältnisses ab. Liegt diese zwischen 0 und 5 Jahren, beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate. Bei einem Mietverhältnis, das seit 5 bis 8 Jahren besteht, verlängert sie sich auf 6 Monate und ab 8 Jahren gilt eine 9-monatige Kündigungsfrist. Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf ist auch nach dem Eigentümerwechsel gültig. Wenn der Zeitpunkt einer Kündigung feststeht, ist das Kündigungsschreiben zu verfassen. Dies erfolgt in Schriftform und unter genauer Angabe von Gründen. Der Hinweis auf Eigenbedarf ist hierfür nicht ausreichend. Die Kündigung muss dem Mieter bis zum dritten Werktag des aktuellen Monats zugestellt werden, um zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu sein.
Mieterschutz bei Eigenbedarf
Um den Mieterschutz zu gewährleisten, ist bei der Eigenbedarfskündigung Einiges zu berücksichtigen. Weiß ein Vermieter bereits zu Beginn des Mietverhältnisses, dass er die Eigenbedarfsanmeldung durchführen möchte, muss er den Eigenbedarf im Mietvertrag ankündigen. Neben der Kündigungsfrist bei Eigenbedarf ist die Vollständigkeit des Schreibens zu beachten. Enthalten sein sollten Angaben zur Bedarfsperson und zur Art des Verhältnisses, die der Vermieter zu dieser hat. Dazu muss der Vermieter genaue Gründe für den Wohnbedarf anführen, beispielsweise ein Arbeitsplatzwechsel, die Pflege von Angehörigen oder eine Trennungsabsicht vom Ehepartner. Ein vorgeschobener Eigenbedarf kann zur Nichtigkeit des Anspruchs führen. Dazu muss ein Hinweis auf das Widerspruchsrecht angeführt sein. Verfügt der Vermieter über eine Alternativwohnung, ist er verpflichtet, dem Mieter diese anzubieten. Zu nennen sind zudem Gründe, warum diese Alternativwohnung für den Vermieter bzw. die Eigenbedarfsperson selbst nicht in Frage kommt. Damit die Kündigung wirksam ist, muss sie dem Mieter nachgewiesenermaßen zugehen. Daher ist es empfehlenswert, sie als Einschreiben zu versenden oder direkt persönlich in Anwesenheit eines Zeugens zu übergeben.
Als anerkannter Grund gilt unter anderem, wenn Sie den Eigenbedarf anmelden nach einem Kauf. Neben der Eigenbedarfskündigung nach Kauf wird auch der Wunsch, den Lebensabend aus gesundheitlichen Gründen in einer kleineren Wohnung zu verbringen, als rechtmäßig betrachtet. Weitere rechtmäßige Aspekte umfassen die Notwendigkeit einer Zweitwohnung aus beruflichen Gründen, der Kinderwunsch und die damit verbundene Notwendigkeit eigener Zimmer für die Kinder oder der Bedarf einer Alternativwohnung, wenn im eigenen Haus Sanierungs- und Umbaumaßnahmen stattfinden, die mehrere Jahre andauern.
Die Kündigung ist unwirksam, wenn ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorliegt. Auch bei befristeten Mietverträgen ist sie nichtig. Außerdem hat ein vertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht seitens des Vermieters eine ausschließende Wirkung. Wenn eine Mietwohnung in Wohneigentum umgewandelt wird, ist die dreijährige Sperrfrist zu beachten. Kündigungen juristischer Personen als Eigentümer einer Immobilie aufgrund von Eigenbedarf sind ebenfalls unwirksam.
Bei der Eigenbedarfsanmeldung sind die gesetzlichen Fristen zu beachten, die von der Dauer des Mietverhältnisses abhängen. Die Kündigung muss dem Mieter bis zum dritten Werktag des Monats zugehen, um zum Ende des übernächsten Monats gültig zu sein. Erhält der Mieter die Kündigung beispielsweise an einem Montag, den 1. Juli, gilt das Mietverhältnis zum 31. August als beendet.
Bei einem Mietverhältnis von bis zu 5 Jahren beträgt die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf 3 Monate, bei bis zu 8 Jahren 6 Monate und ab 8 Jahren liegt sie bei 9 Monaten.
Der Widerspruch gegen die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen. In diesem Fall wird die Frage, ob der Eigenbedarf rechtens ist, vor Gericht geklärt. Ausschlaggebend ist dabei, ob die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter unzumutbar ist und somit ein Härtefall vorliegt. Dies gilt zum Beispiel bei hohem Alter, Krankheit, Schwangerschaft, Suizidgefahr oder bei einem unzureichenden Einkommen auf Seiten des Mieters. Auch bei Verdacht auf vorgeschobenen Eigenbedarf ist ein Widerspruch rechtmäßig. In diesem Fall verfügt der Mieter über einen Anspruch auf Schadenersatz.
