Triftiger Grund für Eigenbedarf? Das müssen Vermieter beachten
Wann kann Eigenbedarf geltend gemacht werden?
Für Vermieter besteht die Option, einen Mietvertrag zu kündigen und Eigenbedarf für sich, nahe Angehörige oder Haushaltsmitglieder anzumelden. Hierbei sind jedoch verschiedene Aspekte zu beachten. Soll eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erfolgen, muss der Vermieter die vorgeschriebenen Kündigungsfristen beachten und die Gründe für den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben dezidiert darlegen. Wann die Eigenbedarfskündigung rechtens ist, regelt das Gesetz.
Eigenbedarfskündigung - Definition und Zweck
Der Eigenbedarf liegt vor, wenn ein Vermieter die vermietete Wohnung selbst nutzen bzw. einem Familienmitglied oder einem Angehörigen seines eigenen Haushalts zur Verfügung stellen möchte. Die Regelungen hierzu sind in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu finden. Den Eigenbedarf anmelden darf nur, wer zum Zeitpunkt der Kündigung als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen ist. Das bedeutet, dass die Eigenbedarfsanmeldung zum Beispiel nicht für einen Käufer erfolgen kann. Möchte dieser dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, muss er dies selbst vornehmen, sobald das Eigentum auf ihn übergegangen ist. Aus Gründen des Mieterschutzes muss von Seiten des Vermieters ein triftiger Grund für den Eigenbedarf vorliegen. Dieser ist schriftlich in der Kündigung darzulegen, um die Rechtmäßigkeit sicherzustellen. Ein vorgetäuschter Eigenbedarf ist nicht rechtens.
Wer kann Eigenbedarf anmelden?
Die Anmeldung des Eigenbedarfs erfolgt prinzipiell über den Vermieter. Soll eine verwandte Person die Wohnung nutzen, ist der Verwandtschaftsgrad ausschlaggebend. Prinzipiell gilt hierbei, dass die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf umso problemloser anerkannt wird, je höher der Verwandtschaftsgrad ist. Bei engerer Verwandtschaft, beispielsweise für Kinder, Eltern oder Geschwister, ist kein Nachweis über die besondere Bindung zum Vermieter erforderlich. Für Cousins bzw. Cousinen oder Großneffen und Großnichten muss dieser hingegen erbracht werden. Zu den Haushaltsangehörigen zählen unter anderem Nachkommen aus der vorherigen Beziehung eines nichtehelichen Lebensgefährten oder Personen, für die häusliche Pflege angestellt sind und im Haushalt leben. Wer eine Wohnung kauft, kann und darf die Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf aussprechen.
Zeitpunkt und rechtmäßige Fristen
Die geltenden Fristen bei der Eigenbedarfskündigung hängen von der Dauer des bisherigen Mietverhältnisses ab. Liegt diese zwischen 0 und 5 Jahren, beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate. Bei einem Mietverhältnis, das seit 5 bis 8 Jahren besteht, verlängert sie sich auf 6 Monate und ab 8 Jahren gilt eine 9-monatige Kündigungsfrist. Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf ist auch nach dem Eigentümerwechsel gültig. Wenn der Zeitpunkt einer Kündigung feststeht, ist das Kündigungsschreiben zu verfassen. Dies erfolgt in Schriftform und unter genauer Angabe von Gründen. Der Hinweis auf Eigenbedarf ist hierfür nicht ausreichend. Die Kündigung muss dem Mieter bis zum dritten Werktag des aktuellen Monats zugestellt werden, um zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu sein.
Mieterschutz bei Eigenbedarf
Um den Mieterschutz zu gewährleisten, ist bei der Eigenbedarfskündigung Einiges zu berücksichtigen. Weiß ein Vermieter bereits zu Beginn des Mietverhältnisses, dass er die Eigenbedarfsanmeldung durchführen möchte, muss er den Eigenbedarf im Mietvertrag ankündigen. Neben der Kündigungsfrist bei Eigenbedarf ist die Vollständigkeit des Schreibens zu beachten. Enthalten sein sollten Angaben zur Bedarfsperson und zur Art des Verhältnisses, die der Vermieter zu dieser hat. Dazu muss der Vermieter genaue Gründe für den Wohnbedarf anführen, beispielsweise ein Arbeitsplatzwechsel, die Pflege von Angehörigen oder eine Trennungsabsicht vom Ehepartner. Ein vorgeschobener Eigenbedarf kann zur Nichtigkeit des Anspruchs führen. Dazu muss ein Hinweis auf das Widerspruchsrecht angeführt sein. Verfügt der Vermieter über eine Alternativwohnung, ist er verpflichtet, dem Mieter diese anzubieten. Zu nennen sind zudem Gründe, warum diese Alternativwohnung für den Vermieter bzw. die Eigenbedarfsperson selbst nicht in Frage kommt. Damit die Kündigung wirksam ist, muss sie dem Mieter nachgewiesenermaßen zugehen. Daher ist es empfehlenswert, sie als Einschreiben zu versenden oder direkt persönlich in Anwesenheit eines Zeugens zu übergeben.
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