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Grundlage zur Steuerberechnung: So lesen Sie den Einheitswertbescheid

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Rolle des Einheitswerts für Haus und Grundstück

Um den monetären Wert eines Grundstücks oder eine Immobilie zu berechnen und dem Finanzamt eine Grundlage für dessen Besteuerung zu liefern, wurde der Einheitswert geschaffen. Er ist für Immobilieneigentümer besonders bedeutsam. Er existiert seit dem Jahr 1998 und findet für alle Grundbesitztümer, ob privat, gewerblich, land- oder forstwirtschaftlich genutzt, Anwendung. Für die Feststellung des Einheitswerts erfolgt eine Kalkulation anhand der Werteverhältnisse der Jahre 1964 in West- sowie 1935 in Ostdeutschland. Einflussfaktoren sind die Lage und Ausstattung sowie die Bauweise der Immobilie. Das Einheitswertverfahren hat üblicherweise einen niedrigeren Wert als Ergebnis als das Verkehrswertverfahren, weshalb der Einheitswert nicht zur Berechnung von Kauf- bzw. Verkaufspreisen geeignet ist. Einheitswerte werden alle sechs Jahre neu berechnet, für neu entstandene oder erstmalig besteuerte wirtschaftliche Einheiten - etwa durch Grundstücksteilung oder neues Wohneigentum - erfolgt eine Nachfeststellung des Einheitswerts.

So läuft eine Einheitswertfeststellung ab

Es gibt verschiedene Anlässe, die es erforderlich machen, den Einheitswert eines Grundstücks festzustellen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein Haus gebaut oder an einem solchen bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen. Auch die Aufteilung eines bestehenden Grundstücks macht die Einheitswertfeststellung nötig. Immobilieneigentümer erhalten hierfür einen Fragebogen durch das Finanzamt. Darin sind eine Grundstücksbeschreibung samt Lageplan, Bauzeichnungen sowie Wohn- und Nutzflächenberechnungen einzutragen. Die Feststellung erfolgt immer zum 1. Januar im Jahr nach der Veränderung des Grundstücks bzw. der Entstehung der neuen Einheit. Das Finanzamt nimmt dann die Kalkulation vor und teilt dem Eigentümer das Ergebnis über den Einheitswertbescheid mit.

Immobilien in den neuen Bundesländern werden mithilfe des Sachwertverfahrens bewertet.

Einheitswert einer Immobilie berechnen

Zur Feststellung des Einheitswerts erfolgt gemäß § 21 Bewertungsgesetz alle sechs Jahre eine Neuberechnung. Die erste Berechnung fand am 01. Januar 1935 statt, ursprünglich sollte der sechsjährige Turnus danach bereits beginnen. Dies erfolgte jedoch nicht, sodass die nächste Hauptfeststellung erst zum 01. Januar 1964 durchgeführt wurde. Um den hohen Aufwand weiterer Hauptfeststellungen zu vermeiden, gelten seitdem für den Westen Deutschlands die Werte von 1964, für Ostdeutschland werden die Ergebnisse aus dem Jahr 1935 zugrunde gelegt. Für die Kalkulation gibt es verschiedene Optionen. Bei unbebauten Grundstücken führt man eine einfache Multiplikation der Quadratmeterzahl mit dem Bodenwert durch. Immobilien in den neuen Bundesländern werden, sofern keine Jahresrohmiete kalkulierbar ist, mithilfe des Sachwertverfahrens bewertet. Die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlagen werden hierzu addiert. Immobilien, über die keine Unterlagen vorliegen, erhalten ihre Bewertung anhand einer Ersatzbemessungsgrundlage auf Basis der Wohn- bzw. Nutzfläche.

Änderung von Einheitswerten

Die Einheitswerte aus den Jahren 1964 bzw. 1935 gelten nur noch bis zum Jahr 2025, da sie längst als veraltet betrachtet werden. Danach sind neue Berechnungsverfahren geplant, die voraussichtlich von den Bundesländern selbst bestimmt werden. Dies wurde im April 2018 durch das Bundesverfassungsgericht beschlossen. Bis zum Jahr 2025 erfolgt die Kalkulation übergangsweise weiter mit den alten Daten, danach wird die Berechnung mit neuen Verfahren ausgeführt. Die Möglichkeit der Kommunen, die Grundsteuerhöhe über einen selbst gewählten Hebesatz zu beeinflussen, bleibt hiervon allerdings unbenommen.

Häufig gestellte Fragen

Verfasst von:

Stefanie Aust, Gastautorin

Stefanie liebt es, komplexe Themen aus der Immobilienwelt in verständliche und begeisternde Worte zu kleiden. Ob über die richtige Finanzierung, die Wahl des passenden Wohnungstyps oder die erfolgreiche Immobiliensuche: Stefanie informiert Sie gern.

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