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Erbschaftssteuer auf Immobilien: Freibeträge und Steuersätze

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Fälligkeit der Erbschaftssteuer bei Immobilien

Die Steuer auf eine geerbte Immobilie greift, sobald Sie das Erbe annehmen. Sie ist auf Grundstücke, Wohnungen oder Häuser zu entrichten. Als Erbe sind Sie dazu verpflichtet, das Finanzamt innerhalb von drei Monaten dem Tod des Erblassers zu informieren. Hierfür reicht ein einfaches formloses Schreiben. Es enthält Namen und Adresse von Erbe und Erblasser, dessen Todestag und Sterbeort, Angaben zur Immobilie und deren Wert, Ihr Verhältnis zur verstorbenen Person wie den Verwandtschaftsgrad und, sofern Sie bereits früher Zuwendungen durch die Person erhalten haben, Informationen hierzu. Dazu ist der Rechtsgrund für den Erwerb zu nennen, beispielsweise die gesetzliche Erbfolge oder die Nennung im Testament. Wenn der Immobilienwert den Freibetrag überschreitet, erhalten Sie die Formblätter für die Steuererklärung über das Erbe. Sie muss an das Finanzamt gesendet werden, das für die verstorbene Person zuständig war.

Berechnung der Erbschaftssteuer bei Immobilien

Das Finanzamt entscheidet darüber, ob die Freibeträge überschritten werden und eine Steuer auf das Erbe gezahlt werden muss. Ist dies der Fall, müssen Sie eine Erbschaftsteuererklärung ausfüllen. Die Ermittlung der Höhe der Erbsteuer erfolgt auf Basis des Verkehrswertverfahrens. Der Verkehrswert ist gleich dem Kaufpreis, den die Immobilie zum Zeitpunkt des Erbes auf dem Markt erzielen würde. Um den Verkehrswert zu berechnen bei einer Erbschaft, gibt es drei unterschiedliche Verfahren: das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragsverfahren. Üblich ist es, mindestens zwei dieser Methoden miteinander zu kombinieren, um den Verkehrswert so genau wie möglich zu ermitteln. Bei vermieteten Immobilien werden lediglich 90 Prozent des Verkehrswertes zur Berechnung der Steuer hinzugezogen. Liegt der Wert oberhalb des Freibetrags, fällt die Steuer auf die Summe, die diesen Betrag übersteigt, an. Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen dem Erben und der verstorbenen Person. Die Steuersätze sind in der Erbschaftsteuertabelle festgeschrieben.

Erbschaftssteuersätze sind je nach Höhe der zu versteuernden Erbschaft gestaffelt.

Steuersätze und Freibeträge bei der Erbschaftssteuer

Für die Steuersätze und Freibeträge bei der Erbschaft gibt es drei Steuerklassen. Ehepartner bzw. Partner aus eingetragenen Lebenspartnerschaften, Kinder und Stiefkinder, Eltern und Großeltern sowie Enkel und Urenkel fallen unter die Steuerklasse 1. Die Steuersätze sind gestaffelt. So fällt die Erbschaftsteuer für Enkel ab einem Wert von 200.000 Euro an, bei Eltern liegt der Freibetrag bei 100.000 Euro und für Partner beträgt er 500.000 Euro. Der Freibetrag für Geschwister ist mit 20.000 Euro angesetzt. Auch der Freibetrag für Nichten und Neffen liegt in dieser Höhe. Geschwister, Nichten und Neffen, Stief- und Schwiegereltern sowie Schwiegerkinder und geschiedene Ehegatten sind der Steuerklasse 2 zugewiesen. Die Steuerklasse 3 umfasst Erben ohne verwandtschaftliches Verhältnis. Der Erbschaftssteuersatz ist je nach Höhe der zu versteuernden Erbschaft gestaffelt. Hier empfiehlt es sich, einen Erbschaftssteuerrechner zu Rate zu ziehen, um die voraussichtliche Steuerhöhe zu ermitteln.

Legal Erbschaftssteuer auf Immobilien umgehen

Um die Erbschaftssteuer zu umgehen, ist es erforderlich, dass bereits zu Lebzeiten das Eigentum an einer Immobilie zu übertragen wird. Dies erfolgt durch eine Schenkung an die begünstigte Person. Dadurch entfallen die Voraussetzungen zur Erhebung der Steuer, allerdings ist stattdessen eine Schenkungssteuer zu entrichten. Darüber hinaus fällt keine Steuer an, wenn Sie eine Immobilie erben, die zuvor gemeinsam mit der verstorbenen Person bewohnt haben. In diesem Fall müssen Sie sich bereit erklären, die Immobilie mindestens für weitere zehn Jahre zu bewohnen. Möchten Sie ein solches geerbtes Haus verkaufen oder vermieten und dies innerhalb dieser Frist machen, fällt nachträglich eine Steuer auf das Erbe an.

Häufig gestellte Fragen

Verfasst von:

Stefanie Aust, Gastautorin

Stefanie liebt es, komplexe Themen aus der Immobilienwelt in verständliche und begeisternde Worte zu kleiden. Ob über die richtige Finanzierung, die Wahl des passenden Wohnungstyps oder die erfolgreiche Immobiliensuche: Stefanie informiert Sie gern.

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