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Wie kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?

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Dann lohnt es sich

Gründe, sein Haus oder seine Wohnung zu verkaufen und dort wohnen zu bleiben, gibt es ganz unterschiedliche. Einer der häufigsten ist die Möglichkeit der kurzfristigen Kapitalbeschaffung. Gerade ältere Eigentümer, deren Rente zu gering ausfällt oder die die Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie nicht mehr tragen können, entscheiden sich mitunter dafür, die Immobilie zu verkaufen und das darin gebundene Kapital freizusetzen und nutzen gleichzeitig die Option, das eigene Zuhause zu erhalten. Auch Erbschaftsangelegenheiten lassen sich auf diese Weise bereits zu Lebzeiten regeln. Wenn ein Eigentümer sein Haus unter Bewahrung des lebenslangen Wohnrechts frühzeitig verkauft und dann statt der Immobilie Geld vererbt, sorgt das für eine höhere Liquidität auf Seiten der Erben. Auch für Personen, die Geld benötigen, weil sie einen Kredit in größerem Umfang ablösen möchten, kann der Verkauf der eigenen Immobilie mit gleichzeitigem Wohnrecht einen gangbaren Weg darstellen.

Haus verkaufen und darin wohnen bleiben: Modelle

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, das in Ihrer Immobilie gebundene Eigenkapital freizusetzen und Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen aber darin wohnen bleiben möchten, gibt es verschiedene denkbare Vorgehensweisen.

Immobilienrente

Im Rahmen dieses allgemeinen Modells erfolgt die Zahlung von Seiten des Käufers in Form einer regelmäßigen, geringen Summe, die vorher vereinbart wurde. Der bisherige Eigentümer vereinbart mit dem neuen im Vertrag ein Wohnrecht.

Teilverkauf

Noch relativ neu ist das Modell des Teilverkaufs. Hierbei veräußern Sie nur einen Teil Ihrer Immobilie an einen gewerblichen Anbieter und erhalten in Form eines Nießbrauchrechts das Recht, dort wohnen zu bleiben. Für diese Nutzung des Objekts zahlen Sie ein monatliches Entgelt an den Käufer, ähnlich einer Miete.

Leibrente

Bei der Leibrente wird das Immobilieneigentum an eine dritte Partei veräußert, meistens an einen gewerblichen Käufer oder ein Kreditinstitut. Im Gegenzug erhält der Verkäufer eine regelmäßige Rentenzahlung, die oftmals erst mit seinem Tod endet. Das Wohnrecht wird im Vertrag festgeschrieben.

Nießbrauch

Der Nießbrauch stellt ein Nutzungsrecht an Wohneigentum dar, dass jemandem nicht länger gehört. Hierbei darf der Verkäufer dort wohnen bleiben oder auch Erträge, die die Immobilie erwirtschaftet, einbehalten, zum Beispiel, wenn sie vermietet ist.

Umkehrhypothek

Im Rahmen der Umkehrhypothek beleiht der Eigentümer seine Immobilie und erhält von der Bank oder einer Versicherung eine monatliche Rente. Bei diesem Modell bleibt er der rechtmäßige Eigentümer des Objektes.

Rückmietverkauf

Bei diesem Modell kann ein Eigentümer seine Wohnung oder sein Haus verkaufen und zur Miete dort wohnen bleiben, indem er das Objekt vom Käufer zurückmietet. Der Verkäufer erhält eine einmalige Summe als Verkaufspreise und zahlt dann an den neuen Eigentümer regelmäßig Miete. Das Wohnrecht ist im Kaufvertrag geregelt, darüber hinaus wird ein Mietvertrag abgeschlossen, in dem die Konditionen des Mietverhältnisses festgehalten sind.

Ähnlich einem herkömmlichen Immobilienverkauf ist auch beim Verkauf mit Wohnrecht ein Vertrag aufzusetzen

Vor- und Nachteile des Verkaufs mit Wohnrecht

Egal, welches Modell ein Immobilienbesitzer wählt: Der Ansatz "Hausverkauf und wohnen bleiben" umfasst einige vorteilhafte Aspekte. So erhalten Verkäufer sofort liquide Mittel durch den Verkauf, Teilverkauf oder durch die Beleihung des eigenen Objektes. Darüber hinaus reduzieren Sie den zeitlichen sowie finanziellen Aufwand, der mit einer eigenen Immobilie einhergeht, denn Sie sind nicht mehr für alle Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten verantwortlich. Der größte Vorteil neben dem finanziellen Aspekt ist zudem das Wohnrecht und die damit verbundene Möglichkeit, in der gewohnten Lebensumgebung zu verblieben.

Es gibt jedoch auch einige nachteilige Kriterien, die im Vorfeld bedacht werden sollten, wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen aber noch wohnen bleiben möchten. Abhängig vom gewählten Modell erzielen Sie beim Verkauf einen niedrigeren Verkaufspreis als auf dem regulären Markt, denn das Wohnrecht wirkt sich schmälernd auf den Verkaufspreis aus. Darüber hinaus geben Sie als Eigentümer das Recht ab, über anstehende Reparaturen oder Sanierungsarbeiten am Haus eigenständig zu entscheiden, und müssen sich den Plänen und Wünschen des Käufers beugen. Dazu ist der Kreis potenzieller Käufer kleiner als beim regulären Verkauf, denn mit dem lebenslangen Wohnrecht geht für einen Kaufinteressierten eine gewisse Unsicherheit einher, da er nicht weiß, zu welchem Zeitpunkt er die Immobilie selbst nutzen kann.

Das ist bei der Vertragsgestaltung zu beachten

Genau wie beim herkömmlichen Verkauf ist auch beim Immobilienverkauf mit Wohnrecht ein Vertrag aufzusetzen, der alle wichtigen Details regelt und notariell beurkundet wird. Zu regeln sind die konkreten Maßnahmen der Ausgestaltung, z. B. in Form einer Leibrente oder des Nießbrauchs, die Höhe und Laufzeit der Zahlungen, ein mögliches Rückübertragungsrecht, das z. B. bei Nichtzahlung der Renten oder dem Ausfall des Käufers greifen kann, sowie die Aufteilung der Kosten für Renovierung, Sanierung und Instandhaltung. Auch für den Fall des Auszugs auf Seiten des Verkäufers oder dessen möglicherweise eintretende Pflegebedürftigkeit müssen im Vertrag Regelungen getroffen werden. Am besten ist es, sämtliche potenziellen Entwicklungen im Vorfeld genau zu überlegen und sie mit dem Notar zu besprechen, denn je mehr Eventualitäten im Vorfeld geklärt sind, desto unkomplizierter ist die spätere Übereinkunft zwischen Käufer und Verkäufer.

Gründliche Planung ist das A und O

Wenn Sie planen, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu verkaufen und dort wohnen bleiben möchten, sind Sie gut beraten, dieses Vorhaben gründlich zu planen. Zu prüfen sind unter anderem der mögliche Anbieter oder Investor, die Kalkulation des Marktwertes der betroffenen Immobilie und die zu erwartende zukünftige Inflationsrate. Hilfreich kann es sein, Erfahrungen anderer Menschen einzuholen, die ein solches Vorhaben bereits erfolgreich umgesetzt haben.

Verfasst von:

Stefanie Aust, Gastautorin

Stefanie liebt es, komplexe Themen aus der Immobilienwelt in verständliche und begeisternde Worte zu kleiden. Ob über die richtige Finanzierung, die Wahl des passenden Wohnungstyps oder die erfolgreiche Immobiliensuche: Stefanie informiert Sie gern.

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