Immobilie innerhalb der Familie verkaufen: Das muss beachtet werden
Immobilienweitergabe innerhalb der Familie
Der Immobilienverkauf innerhalb der Familie kann verschiedene Vorteile mit sich bringen und gilt als interessante Alternative zum Vererben oder Verschenken des Objektes. Wurde beispielsweise der Schenkungsfreibetrag bereits ausgereizt, ist es möglich, die Wohnung oder das Haus innerhalb der Familie zu verkaufen. Hierbei gibt es allerdings ein paar Punkte, die zu beachten sind und die im Vorfeld gut überlegt werden sollten. Vor allem die steuerlichen Aspekte sind wichtig, denn wie bei jedem Verkauf fallen auch bei der Veräußerung an Familienmitglieder Steuerbelastungen an.
Vorteile des interfamiliären Immobilienverkaufs
Wer sein Eigenheim an ein Familienmitglied, zum Beispiel an das eigene Kind, verkauft, kann sicher sein, dass das Immobilieneigentum im sicheren Familienbesitz verbliebt. Zudem kann hiermit eventuellen Unstimmigkeiten im Erbfall vorgebeugt werden, indem die Eigentumsverhältnisse klar geregelt und notariell beurkundet sind. Des Weiteren entfällt die Regelung der Eigennutzung, die bei einer Erbschaft besteht und die besagt, dass Erben unmittelbar nach dem Ableben der Elternteile in die Immobilien einziehen müssen. Darüber hinaus vermeiden Sie die Schenkungs- und Erbschaftsteuer, wenn Sie ein Grundstück innerhalb der Familie verkaufen bzw. kaufen. Speziell beim Verkauf an die eigenen Kinder fällt außerdem keine Grunderwerbsteuer an. Als Verkäufer erhalten Sie durch den Verkauf innerhalb der Familie bereits zu Lebzeiten die finanziellen Mittel, um sich persönliche Wünsche zu erfüllen oder in eine altersgerechte Wohnung ziehen zu können. Darüber hinaus können anfallende Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen in der Einkommensteuererklärung als Werbungskosten geltend machen, sofern die verkaufenden Eltern im an den Käufer überschriebenen Haus zur Miete wohnen.
Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen
Der Wohnungs- oder Hausverkauf innerhalb der Familie ist im Grunde mit den gleichen Kosten verbunden wie der Immobilienverkauf an andere Parteien. Die Ausnahme bildet die Grunderwerbsteuer, die beim Verkauf an die eigenen Kinder entfällt. Zu rechnen ist demnach mit Notar- und Grundbuchkosten sowie den Aufwendungen für den Energieausweis. Soll eine Immobilienbewertung im Vorfeld des Verkaufs getätigt werden – dies ist grundsätzlich ratsam – sind auch die Kosten für die Erstellung des Wertgutachtens mit einzuberechnen. Wenn ein Darlehen für die Immobilienfinanzierung aufgenommen und der Kredit vorzeitig gekündigt wurde, ist es möglich, dass die Bank für die entfallenden Zinseinnahmen eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Sie fällt jedoch nicht an, wenn das Haus schon abbezahlt ist.
Steuerliche Auswirkungen des Verkaufs
Wenn Sie planen, ein Haus oder eine Wohnung innerhalb der Familie zu verkaufen, sind einige steuerliche Punkte wichtig. Beim Hausverkauf an Verwandte in direkter Linie fällt zwar keine Grunderwerbsteuer an, für alle anderen interfamiliären Verkäufe ist sie jedoch zu entrichten. Darüber hinaus gelten auch für Familienangehörige, die eine Immobilie verkaufen bzw. kaufen, die Regelungen bezüglich der Spekulationssteuer, sofern die zehnjährige Frist nicht abgewartet wird. Das bedeutet: Wer sein Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Bau oder Kauf weiterverkauft, muss auf den daraus entstehenden Gewinn Einkommensteuer, auch als Spekulationssteuer bezeichnet, entrichten. Dies gilt auch für den Verkauf einer Eigentumswohnung innerhalb der Familie. Die Steuer kann jedoch umgangen werden, wenn die Immobilie seit mindestens zehn Jahren in dessen Besitz ist und durch den Verkäufer durchgehend selbst bewohnt wurde oder dieser das Objekt bei einer vorher erfolgten Vermietung im Verkaufsjahr und zwei vorherigen Jahren bewohnt hat.
Wer eine Immobilie unter Wert innerhalb der Familie verkaufen möchte, sollte dabei immer bedenken, dass ein zu niedriger Preis möglicherweise zu Schwierigkeiten mit dem Finanzamt führen kann. Unter Umständen wird der Verkauf nämlich als versteckte Schenkung oder als Scheinkauf betrachtet, was die Pflicht zur Zahlung einer Schenkungssteuer nach sich ziehen kann.
Es gibt verschiedene Wege, ein Eigenheim in der Familie zu halten. Dazu gehören der Immobilienverkauf innerhalb der Familie, die Schenkung oder eine Erbschaft. Beim Verschenken einer Immobilie fällt eine Schenkungssteuer an, sofern gewisse Freibeträge überschritten werden. Erben müssen mit einer Erbschaftsteuer rechnen.
Ein Verkauf zwischen Elternteil und Nachkommen ist prinzipiell immer möglich und folgt den gleichen Maßgaben wie ein Immobilienverkauf außerhalb der Familie. Das bedeutet, es muss ein Vertrag aufgesetzt, ein Notar zu Rate gezogen und eine entsprechende Grundbucheintragung veranlasst werden. Dennoch fallen hier einige Kosten nicht an. So sind keine Maklergebühren fällig, überdies muss beim Verkauf an Verwandte in direkter Linie keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden.
Um eine Immobilie steuerfrei verkaufen zu können, muss der Eigentümer diese seit dem Ende des Baus oder dem Kauftermin ausschließlich selbst bewohnt haben. Dadurch sparen Sie sich als Verkäufer die Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn. Falls Sie das Objekt vermietet haben, muss es mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz sein, zudem müssen Sie es in den zwei Jahren vor dem Verkauf sowie im Verkaufsjahr selbst bewohnt haben, um diese Steuer zu umgehen. Falls kein Gewinn mit dem Verkauf erzielt wurde, fällt ebenfalls keine Steuerlast an.
Bei jedem Eigentümerwechsel einer Immobilie ist ein Notar hinzuzuziehen, der den Vertrag beurkundet und die Grundbucheintragung veranlasst. Dieser ist dazu verpflichtet, innerhalb von zwei Wochen eine Mitteilung an das Finanzamt zu veranlassen. Dies erfolgt unabhängig davon, ob die Transaktion von der Besteuerung ausgenommen ist oder nicht. Die Rückmeldung des Finanzamtes erfolgt in der Regel relativ zeitnah nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags und stellt die entsprechenden Steuerbescheide zu.
