Nachlass regeln: So überschreiben Sie Grundstück, Wohnung und Haus

Immobilieneigentum überschreiben oder vererben – was die bessere Lösung ist, hängt unter anderem von den Kosten ab. Denn auch bei der Überschreibung fallen Gebühren und Steuern an. Im Normalfall trägt die begünstigte Person die finanzielle Aufwendung für die Eigentumsübertragung einer Immobilie, sofern im Übertragungsvertrag nicht konkret andere Regelungen vereinbart wurden. Bei den finanziellen Aufwendungen sind zunächst die Notarkosten bei Überschreibung eines Hauses oder einer Wohnung zu nennen. Der Notar ist grundsätzlich involviert, wenn über eine vertragliche Vereinbarung das Eigentum an einer Immobilie übertragen wird, egal ob es sich um einen Kauf oder andere Formen des Eigentumsübertrags handelt. Daher ist es nicht möglich, ein Grundstück ohne Notar zu überschreiben. Wie hoch die Gebühren für die Dienste des Notars ausfallen, ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) genau geregelt, die Staffelung der Kosten erfolgt nach dem Wert der Immobilie. Weiterhin fallen Gebühren für den Grundbucheintrag an. Auch hier ist die Staffelung der Gebühren vom Immobilienwert abhängig und dem GNotKG zu entnehmen.

Damit Sie einen realistischen Wert der Immobilie als Grundlage für die Kostenkalkulation ansetzen, ist es ratsam, einen Gutachter mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zu beauftragen. Neben diesen Kosten fallen bei der Wohnungs- oder Hausüberschreibung Schenkungssteuern an. Deren Höhe variiert je nach Immobilienwert, Verwandtschaftsgrad und der Steuerklasse. Ehegatten, eingetragene Lebenspartner sowie Stief-, Adoptiv- und eigene Kinder sind in Klasse I zu finden, Geschwister, Neffen und Nichten sowie Schwiegerkinder und Stiefeltern in Klasse II und in Klasse III finden sich alle nicht-verwandten Begünstigten. Die Grunderwerbsteuer ist bei der Überschreibung dann zu entrichten, wenn ein Kaufvertrag abgeschlossen wird. Allerdings sind bei einer Schenkung Lebenspartner oder direkt Nachkommen davon ausgenommen. Prinzipiell ist die Schenkung an eine Frist von 10 Jahren gebunden. In dieser Zeit fallen bei der Übertragung Steuern an. Sie können jedoch die 10 Jahresfrist umgehen und somit die Steuerzahlung vermeiden, wenn Sie in dieser Zeit selbst in der Immobilie wohnen bleiben.

Möchte ein Eigentümer ein Haus oder eine Wohnung überschreiben, besteht die Möglichkeit, über das Nießbrauchrecht die Schenkungs- und Erbschaftssteuer zu sparen. Hierbei räumt er sich das Recht ein, jemandem eine Wohnung zu überschreiben bzw. zu schenken, gleichzeitig jedoch selbst ein lebenslanges Nutzungsrecht an der Immobilie zu erhalten. Die genauen Konditionen und die Dauer für diese Hausüberschreibung mit Wohnrecht kann der Eigentümer im Vertrag selbst festlegen. Konkret Steuern sparen können Sie durch den Nießbrauch über die Schenkungssteuer-Freibeträge. Deren Höhe hängt vom verwandtschaftlichen Grad zwischen der schenkenden und der beschenkten Person ab.

Je enger dieser ausfällt, desto höher ist der Freibetrag. Liegt der Wert der übertragenen Immobilie unterhalb der Freibetrags-Obergrenze, ist der Beschenkte nicht dazu verpflichtet, Steuern zu zahlen. Diese Freibeträge können im Abstand von 10 Jahren erneut genutzt werden. Beim Freibetrag kommt nun der Nießbrauch ins Spiel, denn der Gegenwert des Nießbruchs wird bei der Kalkulation des Freibetrags abgezogen, wodurch sich der steuerliche Wert der Immobilie verringert. Für die Ermittlung des Gegenwerts sind das Alter des Schenkenden und dessen wahrscheinliche Lebenserwartung von Bedeutung. Grundlage für deren Berechnung bilden die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes.

Es gibt unterschiedliche Gründe, ein Haus zu Lebzeiten zu überschreiben. Der Hauptgrund, die eigene Immobilie zu überschreiben, ist wohl der Wunsch, das Objekt in der eigenen Familie zu behalten und möglichst wenige finanzielle Abzüge durch die Übertragung des Eigentums zu erhalten. Da die Erbschaftssteuer zum Teil hoch ausfällt, möchten viele Eigentümer sie umgehen, indem statt eines Erbes eine Schenkung oder Überschreibung vornehmen. Darüber hinaus kann es im Pflegefall sinnvoll sein, das Haus im Vorfeld zu überschreiben, um nach Ablauf der 10-Jahresfrist auf staatliche Unterstützung zugreifen zu können, denn oftmals verlangen Sozialämter den Verkauf von Immobilieneigentum, bevor sie die Wohnkosten in einem Pflegeheim übernehmen.

Ein weiterer in der Praxis häufig anzutreffender Fall ist der Übertrag bei Scheidung. In der Regel verbleibt ein Ehepartner mit den Kindern in der Immobilie, während der andere Partner auszieht. Dies ist mit Nachteilen verbunden, die mit einer Auszahlung ausgeglichen werden. Der ausziehende Partner kann sich dafür entscheiden, seinen Hausanteil zu überschreiben. Wer beispielsweise auszieht und sich dagegen entscheidet, das Haus zur Hälfte an die Ehefrau zu überschreiben, kann das Immobilieneigentum auf die Kinder übertragen, sofern diese volljährig sind.

Die Vorgehensweise bei der Überschreibung eines Grundstücks bzw. einer Immobilie ist gesetzlich recht genau vorgeschrieben. Zunächst ist hierbei ein Übertragungsvertrag aufzusetzen, den ein Notar beurkundet. Dieser Vertrag stellt eine rechtsverbindliche Zusage des Eigentümerwechsels dar, auch als Auflassung bezeichnet. Anschließend veranlasst der Notar einen Grundbucheintrag, durch den die Übertragung des Immobilieneigentums rechtswirksam wird. Diese Vorgehensweise beim Immobilienübertrag ist immer gleich, unabhängig davon, ob eine selbst genutzte oder vermietete Immobilie überschrieben wird.

Wenn die schenkende Person bei einem vermieteten Objekt die Mieteinnahmen einbehalten möchte, kann dies über den Nießbrauch gesichert werden, denn dieser erstreckt sich nicht nur auf das Wohnrecht, sondern auch auf die wirtschaftliche Nutzung des Objekts. Soll nur ein Teil der Mieteinnahmen einbehalten werden, ist dies über die Einräumung des Quotennießbrauchs möglich. Hierbei einigen sich Schenker und Beschenkter über die Höhe des jeweiligen Anteils an den Mieterträgen. Für die beschenkte Person ist die Höhe eventueller Mieteinnahmen wichtig für die eigene Steuererklärung, denn sie sind einkommensteuerpflichtig. Im Fall der Schenkung oder Erbschaft ist hingegen nur eine anlassbezogene Steuererklärung zu erstellen, die sich auf diesen konkreten Anlass bezieht.