Immobilienfinanzierung: Eine Typsache
Wer vor dem Kauf einer Immobilie steht, kommt nicht drumherum, sich mit der Finanzierung zu beschäftigen. Um Ihnen einen Einblick zu verschaffen, haben wir mit einem Experten gesprochen: Olaf Grumm leitet die Finanzierungsabteilung der Ziegert Bank- und Immobilien Consulting GmbH und verfügt über jahrelange Erfahrung in der Beratung zum Thema Immobilienfinanzierung. Mit seiner Hilfe beantworten wir die wichtigsten Fragen.
Welche Gründe gibt es für einen Immobilienkauf?
Es gibt verschiedene Motive, sich für den Kauf einer Immobilie zu entscheiden. Eines der gängigsten ist die Nutzung als Kapitalanlage. Wer in Immobilien investiert, legt sein Geld gewissenhaft an, denn sie gelten als eine der stabilsten Anlagen und können die tragenden Wände in Ihrem Anlagen-Portfolio-Mix darstellen. Ein anderer bedeutender Grund für einen Wohnungskauf ist die Selbstnutzung. Privatpersonen wägen oftmals zwischen kaufen und mieten ab. Beim Kauf ist der Kreditzins mit der Miete gleichzustellen, während die Kredittilgung in den Vermögensaufbau fließt. Die eigenen vier Wände ersetzen somit das Sparbuch. Der große Vorteil liegt darin, dass man im eigenen Zuhause mehr Freiheiten genießt und der Kredit nach der Laufzeit abbezahlt ist.
Ungleichheiten zwischen der Selbstnutzung und der Verwendung als Kapitalanlage sind für unseren Experten Olaf Grumm eher kalkulatorischer Natur. Zinsunterschiede bei der Aufnahme eines Kredits gibt es zwar nicht, trotzdem setzt man bei einer Kapitalanlage in der Regel weniger Eigenkapital ein und gestaltet die Tilgung so gering wie möglich. Das lässt sich damit erklären, dass Vermieter ihren Zinsanteil möglichst hoch halten wollen, da sich die Zinskosten gegen die zu versteuernden Mieteinnahmen rechnen lassen, woraus sich wirtschaftlich Vorteile ergeben.
Was gilt es beim Immobilienkauf und der Finanzierung zu beachten?
Für Olaf Grumm ist der Immobilienkauf eine Typsache. Es kann große Vorteile bringen, sich bei seiner Planung festzulegen und für ein zukünftiges Domizil zu entscheiden – insbesondere beim Blick auf Preissteigerungen und Niedrigzinsen. Dies gilt vor allem für diejenigen mit klaren Zukunftsplanungen, die sich bei der Wahl ihres Wohnortes festgelegt haben. Weltenbummlern, denen es schwerfällt, sich zu binden, ist hingegen eine Entscheidung mit Bedacht nahezulegen. Denn selbst wenn Sie sich dazu entscheiden, die Wohnung zu vermieten, ist zu berücksichtigen, dass Sie als Vermieter Verantwortung für Ihre Immobilie tragen und damit ein gewisser Aufwand für Sie entsteht.
Ebenso typ-abhängig ist die Finanzierung. Ideal ist es, wenn Sie sich bereits beim Kreditgeber zu Hause und gut beraten fühlen. So ergeht es unterschiedlichen Persönlichkeiten folgerichtig bei verschiedenen Institutionen. Olaf Grumm rät ergänzend dazu, sich zügig für einen Anbieter zu entscheiden, um sich nicht in einem Dschungel aus Angeboten zu verirren.
Welche Kreditlaufzeit erweist sich bei der aktuellen Zinslage als die beste?
Die Frage nach der Laufzeit lässt sich laut Olaf Grumm “nicht seriös und richtig beantworten”. Oft heißt es, man solle den Zinssatz bei der aktuellen Lage so lang wie möglich festschreiben, um auch in ferner Zukunft noch von den niedrigen Zinsen zu profitieren. Allerdings könnte der Zinssatz in den kommenden Jahren weiter sinken. Zudem erhöhen sich bei Angeboten mit längerer Laufzeit in aller Regel die Zinsen, was die Investition für den Käufer teurer werden lässt. Prozentual besonders bemerkbar macht sich diese Steigung, wenn Sie sich für eine Laufzeit nur knapp über zehn Jahren entscheiden. Dies hängt mit einem einseitigen Sonderkündigungsrecht des Darlehensvertrags zusammen, das dem Käufer einen Ausstieg aus dem Kredit nach zehn Jahren ermöglicht. Olaf Grumm rät daher zu einer zehnjährigen oder einer möglichst langen Laufzeit.
Wo liegen die Risiken, bei der Entscheidung für eine Immobilienfinanzierung?
Ganz gleich, ob als Eigennutzer oder Kapitalanleger: Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, geht langfristige Verpflichtungen ein. Dabei besteht die Gefahr, sich finanziell zu übernehmen. Dieses Risiko lässt sich jedoch mit ein wenig Umsichtigkeit minimieren. Empfehlenswert ist es beispielsweise, nicht sein komplettes Eigenkapital direkt in die Immobilie fließen zu lassen, um für eventuelle Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen aufkommen zu können. Auch der Kauf mit dem Partner oder der Partnerin kann ein Risiko darstellen. Die langfristige finanzielle Bindung hat schon manch eine Ehe überdauert.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Immobilienkauf und die Finanzierung in vielerlei Hinsicht eine Typsache sind, die nicht nach festgeschriebenen Regeln funktioniert. Gut beraten ist, wer sich seine Präferenzen bewusst macht und mit klaren Vorstellungen in den Kaufprozess geht.
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