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"Kann ich meinen Immobilienkredit vorzeitig ablösen?"

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Gründe für eine vorzeitige Ablösung des Kredits

Ältere Kreditverträge sind mitunter finanziell nachteilig für den Kreditnehmer, da das Zinsniveau in den letzten Jahren stark gesunken ist. Sind neue Kreditverträge deutlich günstiger als ein älterer Vertrag, kann es sinnvoll sein, den älteren Kredit abzulösen und einen neuen Vertrag abzuschließen. Ein weiterer Grund für den Wunsch der vorzeitigen Ablösung kann es sein, dass Sie als Kreditnehmer unerwartet an eine höhere Geldsumme gelangt sind. Auch kann es vorkommen, dass sich Lebensumstände ändern, etwa durch Arbeitslosigkeit, einen Umzug oder eine Trennung.

Kündigung nicht immer problemlos möglich

Nicht immer ist es möglich, einen Immobilienkredit vorzeitig abzulösen. Handelt es sich beispielsweise um einen Festzinskredit, ist eine solche Ablösung vor Ablauf der Vertragslaufzeit normalerweise nicht vorgesehen. Ausnahmen werden gewährt, wenn ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Ablösung besteht. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn es möglich ist, die Immobilie vor Fristablauf unbelastet zu verkaufen oder wenn das Objekt als Sicherheit für ein weiteres Darlehen dienen soll, das nicht von der kreditgebenden Bank gestellt werden kann. In solchen Fällen können Sie eine vorzeitige Ablösung anstreben. Allerdings ist zum Teil mit hohen Zusatzkosten zu rechnen, die für das vorzeitige Ausscheiden aus dem Kreditvertrag berechnet werden.

Veränderte Lebensumstände durch Arbeitslosigkeit oder Jobverlust können eine Kreditablösung nötig machen

Wann greift das Sonderkündigungsrecht?

Der Gesetzgeber hat mit $ 489 Abs. 1 Nr. 2 des BGB eine Möglichkeit geschaffen, vorzeitig aus einem Kreditvertrag auszusteigen. Dies gilt als Sonderkündigungsrecht. Damit Sie dieses Recht nutzen können, sind verschiedene Bedingungen zu erfüllen. So ist eine Kündigung möglich, sofern die Baufinanzierung eine Laufzeit von noch mindestens zehn Jahren aufweist, unabhängig davon, wie lange die Sollzinsbindung noch läuft. Dazu muss die Kündigungsfrist sechs Monate betragen. Bei einer Sonderkündigung darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, sodass für Sie durch die vorzeitige Ablösung des Kredits keine Zusatzkosten entstehen. Eine Sonderkündigung kann zudem nur der Kreditnehmer vornehmen, nicht die kreditgebende Bank. Diese kann die vorzeitige Beendigung eines Kreditvertrags lediglich dann erwirken, wenn sie keine Zahlungen durch den Kreditnehmer erhält.

Mit diesen Kosten müssen Kreditnehmer rechnen

Wer eine vorzeitige Ablösung ohne Sonderkündigungsrecht vornimmt, muss damit rechnen, dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Sie fällt an, um den finanziellen Nachteil, den die Bank durch die frühzeitige Ablösung des Kredits erleidet, auszugleichen. Wie hoch diese Entschädigung ausfällt, ist von der Höhe der verbleibenden Restlaufzeit des Vertrags sowie vom Zinsniveau abhängig. Sie wird nach klar festgelegten Kriterien berechnet. Je länger die Restlaufzeit ist, desto höher ist die finanzielle Entschädigung, die Sie der Bank oder Sparkasse zukommen lassen müssen. Wenn das Zinsniveau seit Vertragsabschluss gesunken ist, wirkt sich dies ebenfalls steigernd auf die Entschädigungskosten aus. Daher ist es sinnvoll, genau abzuwägen, inwieweit eine vorzeitige Ablösung des Kredits tatsächlich lohnenswert ist.

Immobilienkredit kostenfrei ablösen

Wenn Sie vorzeitig aus Ihrer Baufinanzierung aussteigen oder den Kredit vorzeitig ablösen möchten, empfiehlt es sich, die Konditionen des Vertrags genau zu überprüfen. Wenn sie seit mehr als zehn Jahren nicht mehr angepasst wurden, können Sie unter Umständen eine Kündigung mit sechsmonatiger Frist aussprechen. Falls nicht, können Sie alternativ ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen. Es bietet Kreditnehmern die Option, einen Anschlusszinssatz schon vor dem Ende der Zinsbindung zu sichern und dadurch unter Umständen eine Menge Geld einzusparen. Darüber hinaus darf die Bank eine solche Entschädigung nicht verlangen, wenn nicht ausreichende Angaben im Vertrag getätigt wurden, zum Beispiel über die Vertragslaufzeit, das Kündigungsrecht oder wenn die Berechnung der Entschädigung unzureichend ist. Diese Regelung gilt für Kreditverträge, die nach dem 21.03.2016 abgeschlossen wurden.

Wer einen KfW-Kredit abgeschlossen hat, muss keine Zusatzkosten bei vorzeitiger Ablösung befürchten

Vorzeitige Ablösung des KfW-Immobilienkredits

Wer einen KfW Immobilienkredit abgeschlossen hat, muss keinerlei Zusatzkosten bei vorzeitiger Ablösung befürchten, denn die Entschädigung für die Vorfälligkeit wird beim KfW-Wohneigentumsprogramm nicht berechnet. Die Ablösung kann ohne Probleme jederzeit vorgenommen werden, auch während der Zinsbindung. Im Regelfall ist es allerdings nicht lohnenswert, den KfW Immobilienkredit vorzeitig abzulösen, da dieser besonders günstige Zinskonditionen bietet, die Sie dann verlieren würden. Ein möglicher Grund für eine vorzeitige Ablösung kann jedoch die Umschuldung sein, da die Zinsen auf einem Niveau liegen, das eventuell sogar unterhalb der über für KfW-Förderdarlehen gewährten Zinshöhe liegen können. Falls Sie einen solchen KfW-Kredit haben und ihn vorzeitig ablösen möchten, kontaktieren Sie am besten Ihre Bank, um sich über den nächstmöglichen Ablösetermin und die Ablösesumme zu informieren. Auch wenn die Vorfälligkeitsentschädigungskosten entfallen, ist es möglich, dass Sie zumindest eine Bearbeitungsgebühr für eine Neufinanzierung entrichten möchten, zu denen zum Beispiel auch Aufwendungen für die Umschreibung der Grundschuld zählen.

Diese Kündigungsfristen gelten

Um Ihren Kredit vorzeitig zu kündigen oder umzuschulden auf ein neues Darlehen, müssen Sie zunächst das laut Vertrag gültige Kündigungsdatum herausfinden. Die für das Sonderkündigungsrecht gültige Frist beginnt am Tag der vollständigen Auszahlung der Kreditsumme. Wenn zwischenzeitlich Änderungen am Vertrag vorgenommen wurden, gilt das Änderungsdatum als neuer Starttermin für die Frist. Wenn Sie den Kredit mit Entschädigungszahlung kündigen, können Sie dies frühestens sechs Monate nach Erhalt der Darlehenssumme in die Wege leiten. Die Kündigung erfolgt schriftlich, wichtig ist, dass im Kündigungsschreiben die Darlehensnummer sowie die Namen aller Kreditnehmer - zum Beispiel Ehepartner - angegeben sind. Nach dem Versenden des Schreibens beginnt die Kündigungsfrist von sechs Monaten. Sofern Sie eine Anschlussfinanzierung für Ihren Kredit wünschen, können Sie die Zeit nutzen, um Angebote von Kreditgebern zu vergleichen.

Verfasst von:

Stefanie Aust, Gastautorin

Stefanie liebt es, komplexe Themen aus der Immobilienwelt in verständliche und begeisternde Worte zu kleiden. Ob über die richtige Finanzierung, die Wahl des passenden Wohnungstyps oder die erfolgreiche Immobiliensuche: Stefanie informiert Sie gern.

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