Frau begutachtet einen Indexmietvertrag
09. Mai 2022

Indexmietverträge: Können Staffel- und Indexmiete kombiniert werden?

Wohnen

Indexmietvertrag: Definition, Nutzen, Anwendung

Wer als Vermieter den Effekten der Inflation entgegenwirken möchte, ist gut damit beraten, Mietverhältnisse über einen Indexmietvertrag zu regeln. Diese Form des Mietvertrages orientiert sich am amtlichen Verbraucherpreisindex, der für private Haushalte gilt. Der Preisindex wird in regelmäßigen Abständen vom statistischen Bundesamt ermittelt und erhöht sich bei steigender Inflationsrate. Somit ist die Methodik der Indexmiete einfach erklärt: Wenn die Lebenshaltungskosten steigen, ist es Vermietern möglich, die Miete entsprechend zu erhöhen. Allerdings ist die Mieterhöhung auch bei der Indexmiete nur im Abstand von mindestens einem Jahr möglich. Eine Mieterhöhung erfolgt nicht automatisch, vielmehr muss der Vermieter diese in Textform ankündigen. Die Zustimmung des Mieters ist für die Gültigkeit jedoch nicht notwendig. Die Nutzung von Indexmietverträgen hat für Vermieter und Mietern sowohl Vor- als auch Nachteile.

Frau begutachtet einen Indexmietvertrag

Berechnung der Indexmiete

Indexmiete und Staffelmiete unterscheiden sich maßgeblich darin, dass die Erhöhung des Mietpreises bei einem Staffelmietvertrag im Vorfeld genau festgelegt ist. Bei der Indexmiete orientiert sie sich am Preisindex, der unterschiedlich ausfallen kann und nicht genau vorhersagbar ist. Eine Kombination aus Staffelmiete und Indexmiete in einem Vertrag ist zwar grundsätzlich zulässig, aber nur dann, wenn sich die Erhöhungstatbestände nicht überschneiden. Die Kalkulation der Indexmiete erfordert im Wesentlichen zwei Werte. Dies ist zum einen der Indexwert beim Abschluss des Mietvertrages oder der letzten Mieterhöhung sowie zum anderen der aktuelle Indexwert. Die Berechnung der Indexmiete erfolgt, indem der neue und der alte Indexwert dividiert und mit dem Wert Hundert multipliziert werden, vom Ergebnis wird der Wert Hundert wiederum abgezogen. Ein Beispiel für die Indexmiete, wenn die bisherige Miete 720 Euro betrug, der alte Preisindex bei Vertragsabschluss bei 107,2 und der neue bei 108,6 liegt, kann demnach folgendermaßen aussehen: (108,6 / 107,2 x 100) – 100. Diese Formel ergibt eine prozentuale Preissteigerung in Höhe von 1,31 %. Die um diesen Prozentsatz erhöhte Miete liegt demnach bei 729,43 €. Sinnvoll ist es, ein Muster für einen Indexmietvertrag zu Rate zu ziehen, in dem die Berechnungsformel bereits festgelegt ist. Vorlagen hierfür finden Sie schnell und unkompliziert im Internet.

Umgehung der Mietpreisbremse bei der Indexmiete

Indexmietvertrage bieten Vermietern die Möglichkeit, die Mietpreisbremse zu umgehen, denn der Gesetzgeber hat die Indexmiete von der Mietpreisdeckelung ausgenommen. Diese gilt ausschließlich bei der Neuvermittlung von Immobilien. Ausschlaggebend ist, dass die Miete, die im Mietvertrag bei der Indexmiete vereinbart wurde, unterhalb der Mietpreisbremse liegt. Dies schafft einen sogenannten Bestandsschutz für Vermieter, in dessen Rahmen bei Mieterhöhungen die Mietpreisbremse nicht berücksichtigt werden muss und die Miete auch oberhalb des Betrags der Mietpreisbremse liegen darf. Das ist für Vermieter gerade in Zeiten der steigenden Geldentwertung eine Option, um die Einnahmen an die Inflationsrate anzupassen, auch wenn für den Wohnort eine Mietpreisbremse festgelegt wurde.

Person beim Berechnen der aktuellen Indexmiete

Vor- und Nachteile der Indexmiete

Der prinzipielle Vorteil dieser Variante eines Mietvertrages liegt darin, dass Sie als Vermieter die im Rahmen der Indexvereinbarung festgelegten Mietsteigerungen auch dann vornehmen können, wenn die Miete bereits auf dem ortsüblichen Mietniveau liegt oder diese sogar schon überschritten hat. Die Indexmiete schafft zudem ein gewisses Maß an Planungssicherheit, da Sie allgemeine Preissteigerungen durch die Anpassung der Mieteinkünfte besser auffangen können. Je nachdem, wie sich der Mietmarkt entwickelt, können diese Vorteile allerdings auch zu Nachteilen werden. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die ortsübliche Miethöhe stärker steigt als das Inflationsniveau. Dies kann mit der Indexmiete nicht aufgefangen werden. Sollten die Lebenshaltungskosten sinken, hat ein Mieter zudem Anspruch auf eine Senkung der Miete. Ein weiterer Nachteil: Kostenaufwändige Sanierungs- oder Instandsetzungsarbeiten, dürfen im Rahmen der Indexmiete bei Wohnraum nicht in die Miete einkalkuliert werden. Eine Modernisierungsmieterhöhung ist demnach ausgeschlossen, es sei denn, die Modernisierung erfolgt aufgrund von gesetzlichen Vorgaben.

Mit diesem Begriff wird eine bestimmte Art der Miete bezeichnet, die nicht an die Vergleichsmiete, sondern an den Verbraucherpreisindex angepasst wird. Sie bemisst sich also an den Lebenshaltungskosten der Privathaushalte in Deutschland. Wenn eine Indexmiete im Vertrag vereinbart werden soll, müssen die Mieter einverstanden sein, allerdings ist die Mieterhöhung auch ohne Zustimmung des Mieters zulässig.

Eine vereinbarte Indexmiete schafft für beide Seiten Transparenz, denn ihre Höhe orientiert sich an objektiven und verständlichen Werten, die von Mieter und Vermieter eingesehen werden können. Daher bietet sie im Vergleich zu anderen Formen des Mietvertrags zunächst einmal das geringste Konfliktpotenzial. Sie schafft zudem Planungssicherheit für beide, da kurzfristige drastische Mieterhöhungen nicht möglich sind. In Zeiten der steigenden Inflation bietet die Indexmiete einem Vermieter zudem die Option, die Preissteigerungen durch die erhöhte Miete aufzufangen und die Miete auch oberhalb vom Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anzusetzen.

Für Mieter kann diese Form des Mietvertrages vorteilhaft sein, zum Beispiel wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel extreme Mieterhöhungen ermöglichen würde. Dazu müssen Mieter keine Erhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erwarten. Allerdings ist es unter Umständen möglich, dass höhere Kosten für die Miete anfallen, obwohl die Wohnqualität nicht erhöht wird.

Eine Erhöhung der Miete darf nur einmal im Jahr erfolgen. Dazu müssen zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens zwölf Monate liegen. Die Erhöhung erfolgt im Einklang mit dem Preisindex. Bevor ein Vermieter die Miete erhöht, muss er diesen konsultieren, denn die maximale Mieterhöhung darf sich nur nur an der Veränderung des Verbraucherpreisindexes orientieren.

Die Grundlage für Mietverträge bildet der Verbraucherpreisindex. Er wird jährlich vom statistischen Bundesamt herausgegeben und ist auf der Seite der Behörde für jeden einsehbar. Als Grundlage für Mietpreisänderungen ist der älteste bekannte Indexwert zu Rate zu ziehen. Die zulässige Erhöhung ermitteln Sie anhand der Formel: (aktueller Indexstand / alter Indexstand x 100) – 100.