Immobilieninvestor und Blogger: Exklusiv-Interview mit Paul Müller

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Aus dem Leben eines Immobilieninvestors

Paul Müller ist Immobilieninvestor, Vermieter und Blogger. Dank der gelungenen Inhalte schaffte es sein Blog immocashflow in unsere Auswahl der besten Immobilienblogs 2021. Im Rahmen eines Interviews gibt er hilfreiche Tipps für angehende Immobilieninvestoren und einen Einblick in seinen Alltag als Vermieter.

Ziegert EverEstate: Warum investiert du in Immobilien?

Paul Müller: Ich habe mich einfach irgendwann während meines Angestelltenjobs in der Beratung umgeschaut, wie ich mir ein zusätzliches Einkommen aufbauen kann. Dabei bin ich recht schnell, auch über ein Buch, auf das Thema Immobilieninvestitionen gekommen. Nachdem ich dann einmal die Logik, den Prozess und vor allem den Fremdkapitalhebel verstanden hatte, wollte ich es letztendlich relativ schnell auch selbst ausprobieren. Das war im Jahr 2016. Ich habe dann entsprechend angefangen Immobilienportale zu durchforsten, meine eigenen Kalkulationen anzustellen und schlussendlich das erste Eigentumspaket angekauft. Ab dem Zeitpunkt habe ich mich einfach in das Thema Immobilien verliebt und bin quasi süchtig danach geworden. Und wer mich kennt, der weiß: Wenn ich etwas angehe, dann mache ich es richtig und mit vollem Einsatz.

Worauf legst du bei einem Investitionskauf Wert?

Paul Müller: Ich würde hier unterscheiden zwischen Objekten, die ich für den Bestand kaufe – Buy and Hold – und Projekten, die ich entwickeln und wieder verkaufen möchte – Projektentwicklung beziehungsweise Fix and Flip sozusagen. Bei Bestandsobjekten schaue ich immer auf den Cashflow. Wenn eine Immobilie keinen positiven Cashflow erwirtschaftet oder in Zukunft erwirtschaften kann, dann ist es kein Deal für mich. Es muss also von den Mieteinnahmen nach Abzug aller Kosten für die Kreditrate, Bewirtschaftung und Rücklagen noch immer etwas übrig bleiben. Hingegen stelle ich bei Fix-and-Flip-Projekten oder Projektentwicklungen eine andere Kalkulation auf. Dort geht es vielmehr darum, vorab zu kalkulieren, wie hoch meine Gesamtinvestitionskosten sein werden. Dazu zählt der Kaufpreis, Nebenkosten, Sanierungs-/Renovierungskosten, Finanzierung und spätere Vermarktungskosten im Verkauf. Auf diese Gesamtkosten möchte ich einen Gewinn von 20 bis 30 Prozent erzielen. Dazu ist es natürlich auch essentiell die Verkaufspreise vorab genau zu analysieren. Wenn ich einen Preis für das fertig entwickelte Projekt am Markt erzielen kann, der mir bei kalkulierten Gesamtkosten noch eine Marge von mindestens 20 bis 30 Prozent beschert, dann ist es ein guter Deal für mich. In diese Überlegungen geht natürlich auch immer eine Zielgruppen- und Standortanalyse mit ein. Dabei stelle ich mir folgende Fragen: Wer sind potentielle Mieter oder Käufer? Ist diese Immobilie am Markt nachgefragt? Wie ist die Makro- und Mikrolage des Objektes?

Welche Wohnungstypen sind am rentabelsten?

Paul Müller: Das ist für mich vollkommen vom Standort abhängig. An manchen Standorten sind 2-Zimmer-Wohnungen gut, in anderen wieder nicht. Am Speckgürtel von Städten kaufe ich gern Einfamilienhäuser. In Städten mit vielen Studenten machen kleine Wohnungen genauso viel Sinn wie größere Wohnungen mit WG-geeignetem Grundriss. Gibt es an dem jeweiligen Standort eine bestimmte Wohnungsart, die sehr schnell wieder neu zu vermieten und wiederum eine Art, die sehr schwer zu vermieten ist? Pauschal kann man deshalb nicht sagen, dass eine bestimmte Art von Wohnungen am rentabelsten ist. Das ist wirklich sehr stark abhängig vom Standort.

Welche Finanzierungsart bevorzugst du?

Paul Müller: Ich habe bisher immer versucht recht wenig Eigenkapital bei meinen Investments einzubringen. Hintergrund davon ist einfach, dass ich schnell wachsen wollte und weil Fremdkapital aktuell unglaublich günstig verfügbar ist. Wichtig ist dabei jedoch, dass man immer möglichst unter Marktwert einkauft, ansonsten bekommt man schnell ein Problem mit einem zu hohen Beleihungswert. Aber es sollte ja ohnehin Ziel sein, unter Marktwert einzukaufen. Bei größeren Projektentwicklungen sowie kurzfristigem Immobilienhandel finanziere ich einen Teil der Gesamtkosten auch gerne über Co-Investoren.

Paul Müller investiert seit 2017 in Immobilien.

Wie sieht dein Alltag als Vermieter aus?

Paul Müller: Ich habe als Vermieter an sich gar nicht so viel zu tun. Bei meinen Wohn- und Geschäftshäusern mit mehreren Einheiten habe ich immer eine Hausverwaltung und einen Hausmeister, die sich um alles kümmern. Bei einzelnen Eigentumswohnungen mache ich zumindest die Sondereigentumsverwaltung noch selbst. Außer der Betriebskostenabrechnung und ab und an einer Neuvermietung fällt aber nicht wirklich viel an. Es gibt manchmal eine Info von einem Mieter, wenn irgendetwas nicht passt. Das leite ich dann aber auch direkt an die Hausverwaltung oder einen Handwerker weiter. Am Monatsende mache ich immer ein Controlling, um die finanzielle Entwicklung meines Portfolios im Blick zu behalten. Mehr Aufwand fällt dann an, wenn man einmal eine Wohnung bei Mieterwechsel renoviert. Es ist also nicht jeden Monat gleich viel zu tun. Ansonsten ist mein Tag natürlich gefüllt mit Projektentwicklungen, bei denen ich Komplettsanierungen von Häusern und Grundstücksentwicklungen durchführe. Das ist dann aber der Alltag eines Projektentwicklers und nicht der eines Vermieters.

Mit welchen laufenden Kosten kalkulierst du?

Paul Müller: Bisher kalkuliere ich mit 0,50 € bis 1,00 € pro Quadratmeter pro Monat zusätzlicher Instandhaltungsrücklage für das Sondereigentum sowie circa zwei Prozent Mietausfall. Das ist letztendlich abhängig vom Zustand der Immobilien sowie vom Standort und davon, wie gut sich die Wohnungen vermieten lassen. Dazu kalkuliere ich natürlich wie bei jeder Immobilie die Kreditrate für Zins und Tilgung des Darlehens und die Bewirtschaftsungskosten.

Wurdest du in deiner Funktion als Vermieter schon mal vor größere Probleme gestellt?

Paul Müller: Da habe ich schon einiges erlebt. Bei meinen kurzzeitig über Airbnb und Booking vermieteten Wohnungen gab es diverse Kuriositäten: Gäste die nicht angereist sind, eine Doppelbuchung, nicht funktionierendes Internet, fehlender Schlüssel. Ich denke hier sind die meisten Dinge passiert. Zum Glück habe ich hier aber auch einen Servicedienstleister vor Ort, der sich komplett darum kümmert. Ansonsten hatte ich schon einen Mieter, der sich nach Kündigung nicht mehr gemeldet und die Wohnung nicht übergeben hat oder einen Mieter, der die Miete nicht mehr zahlen konnte, um mal zwei Beispiele von meinen langfristig vermieteten Wohnungen zu nennen. Als Immobilieninvestor ist es auf jeden Fall wichtig, dass man eine starke Problemlösungskompetenz besitzt.

Wie schätzt du den Mietendeckel ein?

Paul Müller: Der Mietendeckel macht meiner Meinung nach aus mehreren Gesichtspunkten keinen Sinn. Durch den Mietendeckel löst man das Problem des fehlenden Wohnraums nicht. Man löst auch nicht, dass Mietwohnungen für bestimmte Mietergruppen zugänglich bleiben. Letztendlich werden die Wohnungen im Stadtzentrum beziehungsweise in höherpreisigen Wohngegenden weiterhin in der Regel an die solventesten Mieter vergeben. Es hat also nicht den gewünschten Effekt gebracht. Hinzu kommt, dass Vermieter nun durch geringere Einnahmen auch weniger bis keine Rücklagen für Instandhaltungen bilden können. Damit verschlechtert sich der Zustand der Immobilien langfristig. Gleiches haben wir bereits im Ausland gesehen, wo eine Art Mietendeckel ausprobiert wurde. Außerdem haben die Vermieter auch keine Motivation den Zustand der Immobilien zu verbessern, wenn sowieso keine höheren Renditen dadurch erzielt werden können. Dadurch folgt natürlich auch, dass weniger energetische Sanierungen umgesetzt werden. Zusätzlich werden Mietzahlungen oder Einmalzahlungen jetzt schwarz getätigt und stehen so eben nicht im Vertrag. Weiterhin werden Zweitwohnsitze jetzt seltener abgegeben, weil es günstig ist, diese zu behalten. Mir fallen noch mehr Argumente ein, die gegen den Mietendeckel sprechen, nur würde das den Rahmen hier sprengen.

Über 40 Wohn- und Geschäftsimmobilien vermietet unser Experte.

Wie hat sich die Corona-Pandemie auf deine Investitionen ausgewirkt?

Paul Müller: Ich habe durch die Corona-Pandemie kaum Auswirkungen auf meine Investments verspürt. Ich habe weiterhin Immobilien gekauft. Bei meinen Mieten gab es nicht wirklich Ausfälle. Lediglich die Neuvermietungen von Gewerbeeinheiten sind schwieriger geworden. Davon habe ich aber nicht sehr viele.

Welche Ziele hast du für die kommenden Jahre?

Paul Müller: Meine Ziele für dieses Geschäftsjahr habe ich hier auf meinem Blog festgehalten. Mit der Paul & Cie. Immobilien GmbH mache ich Projektentwicklungen und Fix and Flip in Berlin & Brandenburg. Hier möchte ich unter anderem in diesem Jahr noch mehr als 3 Mio. € Projektvolumen ankaufen, ein neues Büro beziehen, 5 Mitarbeiter beschäftigen und drei Projekte verkaufen. Meine Vision ist es, das Unternehmen zu einem führenden Projektentwickler in Deutschland mit dreistelligen Mitarbeiterzahlen zu entwickeln. Den Bestandsaufbau führe ich sowohl privat als auch mit der P&P Immobilien GmbH durch. Hier möchte ich den Immobilienbestand auf über 60 Einheiten in diesem Jahr erhöhen und in den kommenden Jahren auf einen Bestand von 500 Einheiten kommen. Das sind ambitionierte Ziele und sie spornen mich sehr an."

Was ist deine Prognose für den Immobilienmarkt?

Paul Müller: Ich halte es immer für schwierig eine Prognose über einen so aufgeteilten Markt abzugeben. Für mich gibt es nicht nur den einen Immobilienmarkt in Deutschland sondern vielmehr unterschiedliche Fragmente innerhalb des Immobilienmarktes, die man unabhängig voneinander betrachten muss. So werden sich meiner Meinung nach Wohnimmobilien weiterhin gut entwickeln, vor allem werden Speckgürtel profitieren. Eventuell wird der Platzbedarf einer Familie um ein weiteres Zimmer im Vergleich zur Vergangenheit steigen, weil sich vermehrt Homeoffice etablieren wird – auch nach Corona. Hingegen kann es sein, dass kleinere Wohnungen im Preis fallen. Völlig herausgelöst von Wohnimmobilien sind Gewerbeimmobilien, die man separat betrachten muss. Man merkt es jetzt schon, dass sich Gewerbeimmobilien ab 500 Quadratmetern deutlich schlechter vermieten lassen. Bei kleineren Büroeinheiten ist das noch nicht der Fall, weil Unternehmen sich zwar verkleinern, aber dennoch ein Office behalten wollen. Außerdem ist der Office-Wunsch bei ganz jungen Start-ups weiterhin ungebremst. Das bezieht sich aber nur auf meinen Heimatmarkt Berlin. Das kann an anderen Standorten wieder ganz anders sein. Die Hotelbranche ist auch ein sehr interessanter Teilmarkt der Immobilienbranche. Werden die Hotels, so wie wir sie kennen, zurückkommen? Werden die Eigentümer wechseln oder entwickeln sich Hotels mehr zu Apartmenthäusern von privaten Vermietern? Hier wage ich nicht zu spekulieren. Es ist also, wie so oft, differenziert zu betrachten. Bei einer Sache bin ich mir jedoch sicher. Es wird immer sehr attraktive Teilmärkte auf dem Immobilienmarkt geben. Es gilt nur, diese zu identifizieren.

Verfasst von:

Paul Müller

Paul Müller ist Immobilieninvestor und Inhaber des Blogs immocashflow. Seit 2017 investiert er in Immobilien. Mehr als 40 Wohn- und Geschäftseinheiten vermietet er. Weitere kauft er und veräußert sie nach deren Sanierung und Aufwertung wieder.

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