Der Kaufvorvertrag: Sinn, Vorteile und Kosten
Sinn und Zweck eines Kaufvorvertrages
Der Vorvertrag kann beim Kauf einer Immobilie eine bedeutende Rolle spielen. Mit dem Abschluss eines Vorverkaufsvertrages signalisieren Sie als Käufer einem Verkäufer ernsthaftes Interesse, haben aber noch keinen endgültigen Kaufvertrag abgeschlossen. Dies ist nützlich, wenn beispielsweise noch keine Finanzierung vorhanden ist. Bei der Erstellung eines Kaufvorvertrages für Immobilien gibt es einige rechtliche Gesichtspunkte zu beachten. Der Vorvertrag ist letztendlich eine Kaufabsichtserklärung. Eine rechtlich bindende Wirkung erzielt er durch die notarielle Beurkundung. Unter bestimmten Bedingungen ist es beiden Parteien möglich, vom Vorverkaufsvertrag zurückzutreten. Dies kann allerdings mit einer Gebühr einhergehen. Hier ist es hilfreich, die entsprechenden Voraussetzungen genau im Vertrag festzuschreiben und im Zweifel eine Beratung durch den Notar in Anspruch zu nehmen.
Definition des Kaufvorvertrages
Mit dem Abschluss eines Vorvertrages für den Immobilienkauf verpflichten sich beide beteiligten Vertragsparteien zum späteren Abschluss des eigentlichen Kaufvertrags. Das Dokument dient der gegenseitigen verbindlichen Absicherung beider Parteien und verpflichtet die Parteien dazu, den Kaufvertrag abzuschließen. Neben dem Kauf werden durch den Kaufvorvertrag beim Hauskauf oder für den Erwerb einer Eigentumswohnung weitere obligatorische Handlungen schriftlich festgehalten. Dazu kann auch ein Unterlassen gehören, indem zum Beispiel der Verkäufer zusichert, die Immobilie an keine andere Partei zu veräußern. Der Kaufvorvertrag bei Eigentumswohnungen oder Häusern muss einige Mindestangaben aufweisen. Sie umfassen Angaben zu beiden Vertragsparteien, die genaue Bezeichnung der Immobilie und eventuell mit verkaufter Objekte, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Fristen bis zum Vertragsabschluss, Voraussetzungen für den Rücktritt und eine Schadensersatzklausel.
Rechtliches zum Vorvertrag
Um rechtliche Bindung und gesetzliche Wirksamkeit zu erlangen, muss der Kaufvorvertrag beim Notar vorgelegt und von diesem beurkundet werden. Sowohl für den Kaufvertrag als auch für den Vorvertrag beim Hauskauf greifen die Regelungen aus § 331b Absatz 1 des BGB, die besagen, dass ein Vertrag über den Eigentumsübertrag eines Grundstücks der notariellen Beurkundung bedarf. Wird der Vorvertrag nicht beurkundet, ist er demnach unwirksam und verliert seine bindende Wirkung als Kaufabsichtserklärung. Allerdings kommt der Kaufvorvertrag für Immobilien keinem Zwang gleich, denn sofern eine Seite eine festgeschriebene Bedingung des Vorvertrags nicht erfüllt, kann die andere Seite vom Vorvertrag zurücktreten. Darüber hinaus verliert der Vertrag in bestimmten Fällen seine Rechtswirksamkeit. Dies ist beispielsweise gegeben, wenn die Verpflichtungen für den Käufer unzumutbar sind, dieser zahlungsunfähig ist, er keine Finanzierung für den Immobilienkauf erhält sowie wenn der Käufer verstirbt oder eine der beiden Parteien einen stark beeinträchtigenden Unfall erleidet. Auch erhebliche Beschädigungen oder die Zerstörung der Immobilie führen dazu, dass der Vorvertrag beim Hauskauf rechtlich unwirksam ist.
Vor- und Nachteile von Vorverträgen beim Immobilienkauf
Der Vorvertrag beim Grundstückskauf oder Wohnungserwerb schafft für beide Seiten mehrere Vorteile. Der Verkäufer erhält hierdurch eine Zusage über das ernsthafte Interesse des Käufers, sodass sich dieser die weitere Suche nach potenziellen Käufern ersparen kann. Der Käufer bekommt wiederum eine Zusicherung, das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt zu den vereinbarten Konditionen zu erhalten und muss sich zudem keine Sorgen machen, dass ein anderer Käufer die gewünschte Immobilie erwirbt oder der Kaufpreis nachträglich erhöht wird. Allerdings kommen mit dem Abschluss des Vorvertrags weitere zusätzliche Kosten zu den eigentlichen Aufwendungen dazu, denn für die Beurkundung sind Notargebühren zu veranschlagen. Wer die Kosten übernimmt, ist nicht geregelt, nicht selten werden sie allerdings den Kaufnebenkosten hinzugerechnet. Sinnvoll ist der Abschluss eines Kaufvorvertrages für Grundstücke oder Immobilien immer dann, wenn sich der Kauf verzögert – zum Beispiel, weil die Finanzierung noch nicht steht – oder eine gewisse Unsicherheit bezüglich der verbindlichen Zusage des Verkäufers besteht.
Kosten für Kaufvorverträge
Die Höhe der Kosten für den Abschluss eines Vorvertrages hängen vom Immobilienwert ab, die Notargebühren richten sich an den Vorgaben des Gerichts- und Notarkostengesetzes. Dieses sieht für die notarielle Beurkundung von Verträgen die doppelte Gebühr, mindestens jedoch 120 Euro zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer, vor. Je höher der Verkehrswert einer Immobilie ist, desto höher sind somit auch die Kosten, die der Notar für die Beurkundung des Vorvertrags verlangt. Bei einem Verkaufspreis in Höhe von 300.000 Euro liegen die Notargebühren beispielsweise bei etwa 600 Euro. Dazu kommen eventuelle Aufwendungen für Auslagen, beispielsweise Porto oder andere Zusatzkosten. Es ist auch möglich, einen Vorvertrag mit Anzahlung zu vereinbaren.
Da ein Vorvertrag vom Notar beurkundet werden muss, fallen hierfür Gebühren an. Sie orientieren sich am Verkehrswert des Verkaufsobjektes, Regelungen hierzu finden sich im Gerichts- und Notarkostengesetz.
Der Kaufvorvertrag für Immobilien erlangt seine rechtliche Bindung durch die notarielle Beurkundung. Daher bedarf er der Schriftform. Ein formloser Vorvertrag beim Hauskauf erlangt hingegen keine rechtliche Bindung und Wirksamkeit.
Ein Vorvertrag ist nicht gültig, wenn er nicht vom Notar beurkundet wird. Wird er formlos unterzeichnet, handelt es sich lediglich um eine Reservierungsvereinbarung. Sie verfügt über keine rechtliche Bindung und gibt Käufer sowie Verkäufer daher keine Sicherheit im Hinblick auf die bevorstehende Transaktion.
Die Notargebühren richten sich nach dem Notarkostengesetz und dem Immobilienwert. Für eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro sind Vorvertragskosten in Höhe von 400 bis 500 Euro zu veranschlagen. Möglicherweise kommen hier noch weitere Aufwendungen für Auslagen hinzu, die allerdings meistens eher niedrig ausfallen.
Der Rücktritt von einem Vorvertrag und dessen Bedingungen sollten im Vertrag detailliert geregelt sein – andernfalls riskieren Sie hohe Schadensersatzkosten. Lassen Sie sich daher im Vorfeld genau vom Notar über alle potenziellen Szenarien aufklären. Rechtsgültig ist ein Rücktritt vom Kaufvorvertrag beim Hauskauf beispielsweise, wenn der Käufer keine Finanzierung erhält. Zudem sollte vermerkt werden, dass der Kauf nicht zustande kommt, wenn das Objekt beschädigt oder zerstört wird. Weitere Bedingungen für einen Rücktritt können im Vertrag durch beide Parteien vereinbart und festgeschrieben werden. Des Weiteren verliert der Vertrag seine Rechtswirksamkeit, wenn dessen Geschäftsgrundlage entfällt. Dies ist unter anderem bei Zahlungsunfähigkeit des Käufers oder der Unzumutbarkeit der Verpflichtungen aus dem Vertrag der Fall.
