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Was sollte in einem notariellen Kaufvertrag geregelt sein?

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Aufgaben und Pflichten des Notars

Eine wesentliche Aufgabe und Grundprämisse der Tätigkeit eines Notars besteht darin, dass er neutral ist und keine Partei ergreift. Das bedeutet, er kann und muss über die Inhalte eines Vertrags informieren, führt jedoch keine individuelle Beratung durch, die der einen oder anderen Seite einen Vorteil verschafft. Dies ermöglicht auch juristisch unerfahrenen Personen, die Tragweite ihrer Entscheidungen einzuschätzen. Darüber hinaus beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die das Grundstück für den Käufer reserviert. Auch die Umschreibung des Eigentums sowie die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch, sofern der Kauf durch ein Immobiliendarlehen finanziert wird, muss der Notar beantragen. Sofern die Grunderwerbssteuer bezahlt wurde, übermittelt er die Unbedenklichkeitsbescheinigung an das Finanzamt. Zudem versendet er Fälligkeitsmitteilungen an den Käufer, wenn dieser den Kaufpreis zu entrichten hat.

So bereiten Sie sich auf den Notartermin vor

Der Notartermin ist der letzte Schritt, der vor dem Eigentümerwechsel erfolgt. Um diesen so reibungslos wie möglich zu gestalten, empfiehlt sich eine sorgfältige Vorbereitung. Käufer und Verkäufer müssen hierzu die Vertragsinhalte klären, zu denen der Kaufpreis, bisherige Verbindlichkeiten wie bestehende Hypotheken oder Grundschulden sowie Nebenabreden zählen. Diese sind von Bedeutung, wenn beispielsweise auch Mobiliar mit übernommen werden soll. Dazu stellen Sie die gesamten Dokumente für den Kauf zusammen. Sie umfassen Grundbuchauszüge, die aktuelle Flurkarte oder - im Fall einer Eigentumswohnung - eine Teilungserklärung, in der geregelt ist, welche Bestandteile der Immobilie zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum in einem Haus gehört. Auch ein Auszug des Baulastenverzeichnisses, in dem öffentlich-rechtliche Pflichten des Eigentümers geregelt sind, etwa Abstandsflächen oder Zufahrt- und Stellplatzbaulasten, ist notwendig. Etwa zwei Wochen vor dem Termin erhalten beide Parteien einen Vertragsentwurf vom Notar. Diesen müssen Sie sich genau anschauen und eventuelle Änderungswünsche erarbeiten.

Wenn beide Parteien den Vertrag unterzeichnet haben, stellt dies ein bindendes Rechtsgeschäft dar.

Kaufvertrag für Immobilien: Das steht drin

Obligatorische Bestandteile beim Notarvertrag für den Wohnungskauf sind die Beschreibung des Kaufgegenstandes, der Kaufpreis und dessen Fälligkeit, die Übergabe der Immobilie sowie die Regelung von Haftungsfragen bei Sachmängeln. In der Regel sind hier standardisierte Klauseln vorhanden, es besteht jedoch für beide Parteien auch die Option, individuelle Regelungen einzufügen, sofern diese rechtmäßig sind. Ob dies der Fall ist, prüft der Notar ebenfalls. Darüber hinaus kann eine Maklerklausel im Notarvertrag enthalten sein, gemäß der der Käufer die Maklerprovision übernimmt. Dazu sind beide Vertragsparteien mit Vor- und Zunamen, Geburtsdatum und Anschrift anzuführen

Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag

Wenn beide Parteien den Vertrag unterzeichnet haben, stellt dies ein bindendes Rechtsgeschäft dar. Es gibt jedoch Fälle, in denen es möglich ist, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Hierzu kann bereits im Vorfeld eine Rücktrittsklausel mit der Angabe von legitimen Rücktrittsgründen im Vertrag festgeschrieben werden. Wenn dies nicht erfolgt ist, greift das gesetzliche Rücktrittsrecht. Verkäufer können bei einem Zahlungsverzug vom Notarvertrag zurücktreten. Als Käufer besteht die Möglichkeit, von diesem Recht Gebrauch zu machen, wenn nachgewiesenermaßen Mängel am Objekt arglistig verschwiegen wurden oder der Verkäufer für eine bestimmte Beschaffenheit eine Garantie im Vertrag übernommen und dann die Vereinbarung im Notarvertrag nicht eingehalten hat. Auch bei Rechtsmängeln im Vertrag ist ein Rücktritt rechtens. Bevor ein Rücktritt angestrebt wird, kann es sinnvoll sein, stattdessen Schadenersatz zu fordern oder zu versuchen, eine Minderung des Kaufpreises auszuhandeln.

Häufig gestellte Fragen

Verfasst von:

Stefanie Aust, Gastautorin

Stefanie liebt es, komplexe Themen aus der Immobilienwelt in verständliche und begeisternde Worte zu kleiden. Ob über die richtige Finanzierung, die Wahl des passenden Wohnungstyps oder die erfolgreiche Immobiliensuche: Stefanie informiert Sie gern.

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