Was sollte in einem notariellen Kaufvertrag geregelt sein?
Darauf kommt es bei einem Notarvertrag wirklich an
Wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft wird, ist der Notarvertrag laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zwingend erforderlich. Mit ihm wird die Transaktion rechtskräftig abgeschlossen. Der Vertrag enthält unterschiedliche Punkte, die dazu dienen, die Besitzverhältnisse und den Übergang des Eigentums rechtssicher und zuverlässig zu regeln. Fehlt der Vertrag oder ist er nicht vollständig, ist das gesamte Rechtsgeschäft nichtig. Aus diesem Grund ist es wichtig, über die Inhalte und den Zweck des Vertrags Bescheid zu wissen.
Aufgaben und Pflichten des Notars
Eine wesentliche Aufgabe und Grundprämisse der Tätigkeit eines Notars besteht darin, dass er neutral ist und keine Partei ergreift. Das bedeutet, er kann und muss über die Inhalte eines Vertrags informieren, führt jedoch keine individuelle Beratung durch, die der einen oder anderen Seite einen Vorteil verschafft. Dies ermöglicht auch juristisch unerfahrenen Personen, die Tragweite ihrer Entscheidungen einzuschätzen. Darüber hinaus beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die das Grundstück für den Käufer reserviert. Auch die Umschreibung des Eigentums sowie die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch, sofern der Kauf durch ein Immobiliendarlehen finanziert wird, muss der Notar beantragen. Sofern die Grunderwerbssteuer bezahlt wurde, übermittelt er die Unbedenklichkeitsbescheinigung an das Finanzamt. Zudem versendet er Fälligkeitsmitteilungen an den Käufer, wenn dieser den Kaufpreis zu entrichten hat.
So bereiten Sie sich auf den Notartermin vor
Der Notartermin ist der letzte Schritt, der vor dem Eigentümerwechsel erfolgt. Um diesen so reibungslos wie möglich zu gestalten, empfiehlt sich eine sorgfältige Vorbereitung. Käufer und Verkäufer müssen hierzu die Vertragsinhalte klären, zu denen der Kaufpreis, bisherige Verbindlichkeiten wie bestehende Hypotheken oder Grundschulden sowie Nebenabreden zählen. Diese sind von Bedeutung, wenn beispielsweise auch Mobiliar mit übernommen werden soll. Dazu stellen Sie die gesamten Dokumente für den Kauf zusammen. Sie umfassen Grundbuchauszüge, die aktuelle Flurkarte oder – im Fall einer Eigentumswohnung – eine Teilungserklärung, in der geregelt ist, welche Bestandteile der Immobilie zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum in einem Haus gehört. Auch ein Auszug des Baulastenverzeichnisses, in dem öffentlich-rechtliche Pflichten des Eigentümers geregelt sind, etwa Abstandsflächen oder Zufahrt- und Stellplatzbaulasten, ist notwendig. Etwa zwei Wochen vor dem Termin erhalten beide Parteien einen Vertragsentwurf vom Notar. Diesen müssen Sie sich genau anschauen und eventuelle Änderungswünsche erarbeiten.
Kaufvertrag für Immobilien: Das steht drin
Obligatorische Bestandteile beim Notarvertrag für den Wohnungskauf sind die Beschreibung des Kaufgegenstandes, der Kaufpreis und dessen Fälligkeit, die Übergabe der Immobilie sowie die Regelung von Haftungsfragen bei Sachmängeln. In der Regel sind hier standardisierte Klauseln vorhanden, es besteht jedoch für beide Parteien auch die Option, individuelle Regelungen einzufügen, sofern diese rechtmäßig sind. Ob dies der Fall ist, prüft der Notar ebenfalls. Darüber hinaus kann eine Maklerklausel im Notarvertrag enthalten sein, gemäß der der Käufer die Maklerprovision übernimmt. Dazu sind beide Vertragsparteien mit Vor- und Zunamen, Geburtsdatum und Anschrift anzuführen
Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag
Wenn beide Parteien den Vertrag unterzeichnet haben, stellt dies ein bindendes Rechtsgeschäft dar. Es gibt jedoch Fälle, in denen es möglich ist, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Hierzu kann bereits im Vorfeld eine Rücktrittsklausel mit der Angabe von legitimen Rücktrittsgründen im Vertrag festgeschrieben werden. Wenn dies nicht erfolgt ist, greift das gesetzliche Rücktrittsrecht. Verkäufer können bei einem Zahlungsverzug vom Notarvertrag zurücktreten. Als Käufer besteht die Möglichkeit, von diesem Recht Gebrauch zu machen, wenn nachgewiesenermaßen Mängel am Objekt arglistig verschwiegen wurden oder der Verkäufer für eine bestimmte Beschaffenheit eine Garantie im Vertrag übernommen und dann die Vereinbarung im Notarvertrag nicht eingehalten hat. Auch bei Rechtsmängeln im Vertrag ist ein Rücktritt rechtens. Bevor ein Rücktritt angestrebt wird, kann es sinnvoll sein, stattdessen Schadenersatz zu fordern oder zu versuchen, eine Minderung des Kaufpreises auszuhandeln.
Die Kosten für einen Notarvertrag richten sich nach dem Kaufpreis für die Immobilie. Sie zählen zu den Kaufnebenkosten und fallen für die Beratung, die Anfertigung des Vertragsentwurfs und für die notarielle Beurkundung des Vertrags an. Üblich sind hier zwischen 1,5 und 2 Prozent des vereinbarten Kaufpreises.
In der Regel beauftragt der Käufer den Notar. Aus diesem Grund übernimmt er meistens einen Großteil der Kosten oder die gesamten Aufwendungen, die für die Notartätigkeit anfallen. Der Verkäufer trägt höchstens kleinere Beträge, etwa, wenn eine Hypothek oder ein Nießbrauchsrecht aus dem Grundbuch gelöscht werden müssen.
Wird der Notarvertrag nicht eingehalten, besteht die Option des Rücktritts, des Widerrufs oder der Anfechtung. Dies ist etwa der Fall, wenn vereinbarte Zahlungen nicht getätigt werden, Mängel arglistig verschwiegen wurden oder noch Schulden auf der Immobilie lasten, die nicht auf den Käufer übertragbar sind.
Der Kaufvertrag enthält alle Rechte und Pflichten der beiden Vertragsparteien, die mit der Eigentumsübertragung in Verbindung stehen. Enthalten sind Angaben zu Kaufgegenstand, -preis sowie Fälligkeit, eventuelle Hypotheken und Nutzungsrechte. Außerdem werden beide Vertragsparteien mit Namen, Geburtsdatum und Anschrift angeführt. Weiterhin wird dort geregelt, wann das Eigentum der Immobilie übergeht. Auch Gewährleistungs- und Rücktrittsregelungen können im Vertrag festgehalten werden. Häufig ist auch eine Maklerklausel in einem Notarvertrag enthalten, gemäß der der Käufer für die Kosten des Maklers aufkommt.
Prinzipiell gilt: Wer den Notar beauftragt, muss auch die Kosten für dessen Dienste übernehmen. Dies gilt auch dann, wenn der Notarvertrag schlussendlich doch nicht zustande kommt. In den meisten Fällen ist der Käufer die Person, die für die Notarkosten aufkommen muss.
