Pachtvertrag einfach erklärt: Pflichten und Unterschiede zur Miete
Die wichtigsten Regelungen zur Pacht erklärt
Wenn eine Immobilie vertraglich einer anderen Partei zum Zweck der wirtschaftlichen Nutzung überlassen wird, spricht man davon, ein Grundstück zu pachten. Der Nutznießer gilt als Pächter, die Gegenleistung, die er für die Nutzung der Immobilie entrichtet, wird als Pachtzins bezeichnet und der Eigentümer, der die Immobilie überlässt, ist der Verpächter. Ein Pachtvertrag für ein Grundstück ist vor allem bei gewerblich genutzten Objekten, zum Beispiel für die Gastronomie oder den Handel, häufig anzutreffen. Der Vertrag kann sowohl befristet als auch unbefristet laufen, wichtig ist – wie bei allen Immobilienangelegenheiten – das schriftliche Festhalten der Vereinbarung zwischen Pächter und Verpächter, auch wenn mündliche Pachtverträge prinzipiell zulässig sind.
Abgrenzung der Pacht zur Miete
Die Unterschiede zwischen Pacht und Miete ergeben sich in erster Linie aus der Nutzungsmöglichkeit. Wird einer Person eine Immobilie zum Gebrauch überlassen, schließen die Vertragspartner üblicherweise einen Mietvertrag ab. Ein Pachtverhältnis liegt hingegen meistens vor, wenn nicht nur der Gebrauch, sondern auch die sogenannte Fruchtziehung vereinbart werden. Das bedeutet, dass mit dem Gebrauch der Immobilie Gewinne erzielt werden. Dies ist unter anderem für Pachtverträge in der Landwirtschaft üblich, wenn Viehzucht betrieben wird, Felder bestellt und geerntete Erträge veräußert werden. Bei der gewerblichen Überlassung erfolgt die Entscheidung, ob ein Miet- oder Pachtverhältnis vereinbart wird, meist anhand des Inventars. So liegt etwa bei leeren Geschäftsräumen der Fokus auf der Gebrauchsüberlassung, während eine Fruchtziehung und somit der Pachtvertrag möglich ist, sofern Einrichtungsgegenstände wie Tische und Stühle sowie Küchengegenstände in einem Restaurant mit überlassen werden.
Gesetzliche Regelung der Pacht
Wer ein Grundstück pachten möchte, kann auch mündliche Pachtverträge abschließen. Um jedoch alle Unklarheiten zu beseitigen und Streitigkeiten zu vermeiden, ist die Schriftform unbedingt anzuraten. Die gesetzlichen Bestimmungen über das Pachtrecht finden sich im Mietrecht, allerdings hat der Verpächter mehr Spielraum im Hinblick auf die Vertragsgestaltung für das Pachtverhältnis. Wichtig sind vor allem auch die Klärungen beim Ende des Pachtverhältnisses, die aufwändiger sind als beim Mietverhältnis. Ein Pächter muss nicht nur Immobilien zurückgeben, sondern auch eventuell mit verpachtetes Inventar. Dazu hat ein Pächter unter Umständen Änderungen am Haus vorgenommen, die den Wert des Objektes steigern. In einem solchen Fall ist der Verpächter möglicherweise dazu verpflichtet, einen Mehrwertausgleich zu zahlen, sofern er den Umbaumaßnahmen vorher zugestimmt hat.
Pflichten eines Pächters
Ein Pachtvertrag gem. §§ 581-597 BGB beinhaltet die Verpflichtung des Pächters zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des im Vertrag festgelegten Objektes. Was dies im Einzelnen bedeutet, ist allerdings nicht genau geregelt. Für Pachtverträge in der Landwirtschaft bedeutet das zum Beispiel, dass das Grundstück landwirtschaftlich bewirtschaftet werden soll, ein Vertrag über ein Restaurant sieht einen gastronomischen Betrieb vor. Grundsätzlich hat der Verpächter das Recht, eine Nutzung im Vertrag genauestens festzuhalten. Diese muss der Pächter stets befolgen, wenn er ein Haus pachten möchte. Dazu ist die Unterverpachtung gemäß BGB ausgeschlossen, sofern sie nicht vertraglich vereinbart wurde. Der Pächter muss das Grundstück demnach selbst bewirtschaften.
Kündigung eines Pachtvertrages
Für die Beendigung eines Vertrages zur Pacht sind bestimmte Fristen zu beachten. Sie unterschieden sich danach, ob ein befristetes oder unbefristetes Verhältnis vorliegt. Bei einem befristeten Vertrag ist ein Ausscheiden vor Ablauf des Vertrages durch den Pächter nicht möglich. Liegt ein unbefristetes Verhältnis vor, kann er jedoch eine ordentliche Kündigung vornehmen. Sie gilt zum Ende des Pachtjahres, die Kündigungsfrist beträgt ein halbes Jahr. Spätestens am dritten Werktag des Halbjahres, zu dem der Vertrag beendet wird, muss die Kündigung dem Pächter zugegangen sein. Für die Landpacht gilt eine Frist von zwei Jahren. Die außerordentliche Kündigung ermöglicht ein schnelleres Ausscheiden aus dem Vertragsverhältnis, allerdings muss ein triftiger Grund vorliegen. Dies ist etwa der Fall, wenn die Pacht seit einiger Zeit nicht entrichtet wird oder das Objekt verwahrlost ist. Bei der Landpacht gibt es ein außerordentliches Kündigungsrecht beim Versterben des Pächters, das eine Kündigung innerhalb eines Monats mit der Frist von sechs Monaten vorsieht. Für alle anderen Varianten gilt, dass der Vertrag mit dem Tod des Pächters auf dessen Erben übergeht.
Der Vertrag regelt die Gebrauchsüberlassung eines Pachtgegenstandes, meistens eine Immobilie, zum Zweck der Gewinnerzielung. Dies wird in der Fachsprache als “Fruchtziehung” bezeichnet. Festgeschrieben sind das Pachtobjekt, die Nutzungsdauer und die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Pachtobjektes. Beispiele für Pachtverträge gibt es in vielen Ausprägungen. So ist es beispielsweise auch möglich, einen Pachtvertrag für Ihr Gartengrundstück abzuschließen. Hierfür wird ein einfacher Pachtvertrag vereinbart.
Die Laufzeit eines Vertrages ist prinzipiell nicht begrenzt. Somit kann er befristet oder unbefristet laufen.
Zu den Pflichten des Pächters gehört die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Objektes laut BGB. Dafür hat er ein Anrecht darauf, dass der Verpächter die nötigen Voraussetzungen hierfür schafft. Dies erfolgt durch Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten, für die immer der Verpächter zuständig ist. Gewöhnliche Ausbesserungen nimmt der Pächter vor, beispielsweise Schönheitsreparaturen, das Streichen von Fensterrahmen oder der Ersatz von beschädigten Weidezäunen.
Während ein Mietverhältnis ausschließlich die Überlassung eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses für den Gebrauch regelt, kommt beim Pachtverhältnis die Fruchtziehung dazu. Dies ist die Erwirtschaftung von Gewinnen aus dem Betrieb des Pachtgegenstandes. Unterschiede bestehen zudem in den Kündigungsfristen. Die Pacht kann darüber hinaus auch Inventar erhalten, des Weiteren ist eine Erhöhung des Pachtzinses während der Vertragslaufzeit in der Regel nicht möglich.
Beim Abschluss eines Vertrags zur Pacht besteht ein uneingeschränktes Nutzungsrecht, um Gewinne zu erzielen. Allerdings muss für den Erhalt und ordnungsgemäßen Zustand des Pachtobjektes gesorgt werden. Bei der Beschädigung oder Zerstörung von Werten am Objekt, sind diese in angemessener Höhe zu ersetzen.
