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"Krisenzeiten wie diese sind Katalysator für sinnvolle Veränderungen"

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Ziegert EverEstate: Miguel, auf welche Marktveränderungen und damit einhergehende Anforderungen haben sich Projektentwickler:innen einzustellen?

MRV: Sowohl die Pandemie als auch der Angriffskrieg auf die Ukraine haben erhebliche Auswirkungen auf die Immobilienprojektentwicklung genommen. Der Beginn der Pandemie hat bei vielen privaten Wohnungskäufer:innen und Kapitalanleger:innen zu erheblichen Verunsicherungen geführt. Diese haben sich vor allem dadurch gezeigt, dass Käufe und Investitionen für einen Zeitraum von einigen Monaten mit deutlicher Zurückhaltung gemacht wurden. Dies hatte vor allem mit den Unsicherheiten im Zusammenhang mit Kurzarbeit und der generellen wirtschaftlichen Unsicherheiten zu tun gehabt. Dieser Effekt hat aber relativ schnell wieder geendet und die Kund:innen haben erkannt, dass Immobilien generell und insbesondere die Investition in die eigenen vier Wände in Krisenzeiten eine sichere und wertstabile Alternative zu deutlich volatileren Assets darstellen.

Aber nicht nur Käufer:innen haben mit den Auswirkungen der Pandemie zu kämpfen gehabt. Auch Bauunternehmen haben durch den Wegfall von Arbeitskräften, die nicht einreisen konnten, und Baumaterialien, die an den Grenzen festgesteckt haben, ganz neue Herausforderungen bei der Umsetzung der Projekte erlebt. Das hat dazu geführt, dass viele Projekte nur mit deutlichem Verzug fertiggestellt werden können. Denn wo es in vielen Berufen und Aufgabenfeldern der Immobilienentwicklung gut möglich war und ist, sich nach einer kurzen Eingewöhnungsphase auch aus dem Homeoffice oder remote um die Projekte zu kümmern, braucht es auf den Baustellen sowohl Materialien als auch die notwendigen Arbeiter:innen vor Ort. Hier hat sich noch einmal deutlich gezeigt, vor welchen Herausforderungen die deutsche Bauwirtschaft im Zusammenhang mit dem vorherrschenden Fachkräftemangel steht. Die Auswirkungen hieraus sind vor allem steigende Lohn- und Materialkosten, aber auch verzögerte Fertigstellungen von Projekten.

Nachdem sich Käufer:innen und Bauunternehmen auf die Auswirkungen bzw. den Umgang mit der Pandemie eingestellt haben, hat der russische Angriffskrieg auf die Ukraine zu weiteren Schwierigkeiten und Verunsicherungen geführt. Neben den sehr persönlichen und tragischen Folgen für die Ukraine, gibt es hierdurch erneut auch Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt. Die grundsätzlich positiv zu betrachtende Globalisierung und wirtschaftliche Verflechtung innerhalb Europas führt in der aktuellen Situation dazu, dass es auf dem Materialmarkt zu erheblichen Liefer- und Kapazitätsengpässen kommt. So ist die Ukraine beispielsweise einer der Hauptlieferanten verschiedener Baustoffe wie Holz und Stahl. Hinzu kommt die deutliche Verteuerung der Energiekosten und der Wegfall von Arbeitskräften.

Krisenzeiten wie diese zeigen deutlich auf, vor welchen Herausforderungen wir stehen, bieten aber auch die Chance, als Katalysator für sinnvolle und notwendige Veränderungsprozesse zu dienen. Sowohl die Veränderung von Fertigungsprozessen, die Steigerung der Attraktivität von Handwerksberufen zur Bekämpfung des Fachkräftemangels als auch neue innovative Energiekonzepte, wie beispielsweise in unserem Projekt Kokoni One, können hier als Beispiele dienen. Die Ansatzpunkte und Möglichkeiten für die sich verändernden Anforderungen sind vielfältig, bedürfen aber dem Beitrag der gesamten Branche.

Projektentwicklungen dauern oftmals viele Jahre. Wie stellen Sie sicher, die Bedürfnisse der Kund:innen von morgen zu erfüllen?

MRV: Gehen wir von einem gewöhnlichen Projektverlauf aus, kann vermutet werden, dass eine Projektentwicklung vom Ankauf über die Konzeptionierung und Baurechtschaffung bis hin zum Verkauf und der Fertigstellung zwischen 3 bis 6 Jahren dauert. Hierbei ist es allerdings bereits schwierig, bei Immobilienprojektentwicklungen von gewöhnlichen Verläufen zu sprechen, denn jede Entwicklung und jedes Grundstück hat eigene Besonderheiten und Herausforderungen. Nehmen wir beispielsweise ein Grundstück, für welches erst noch Baurecht durch die Entwicklung eines Bebauungsplanes geschaffen werden muss, kann dies die Entwicklungsdauer je nach Komplexität auch gerne um 3 bis 7 Jahre verlängern.

Insofern gehört es zu den Hauptaufgaben von Projektentwicklungen, die Bedürfnisse der späteren Käufer:innen und Nutzer:innen zu antizipieren und lange vor Fertigstellung zu berücksichtigen. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass diese Bedürfnisse einer ständigen Veränderung unterliegen. So hat beispielsweise die Pandemie dazu geführt, dass die Kund:innen gerne ein weiteres Zimmer als Arbeitszimmer haben wollen. Ein weiterer Trend, der sich durch Pandemie und Homeoffice verstärkt hat, ist die Beliebtheit von Stadtrandlagen und das Berliner Umland mit der Möglichkeit, einen eigenen Garten haben zu können.

Um sicherzustellen, dass wir die Bedürfnisse unserer Kund:innen mit unseren Projekten treffen, nutzen wir verschiedene Wege. Zum einen haben wir in der ZIEGERT Group den Vorteil, seit mehr als 35 Jahren am Berliner Markt aktiv zu sein und damit bereits sehr viele Kund:innen beim Kauf ihrer Immobilie begleitet zu haben. Zum anderen nehmen wir uns gerne die Zeit, auch nach dem Kauf mit unseren Kund:innen in Kontakt zu bleiben und diese zu den Beweggründen Ihrer Kaufentscheidung zu befragen. Dadurch haben wir in den letzten Jahren unsere Zielgruppen immer besser kennengelernt und können die Erkenntnisse bei der Entwicklung unserer Projekte berücksichtigen. Hierzu zählen die verschiedensten Faktoren wie beispielsweise architektonische Präferenzen, die Größe und Anzahl von Fenstern, offene oder geschlossene Wohnküchen oder die Relevanz von Nachhaltigkeitsaspekten, die je nach Zielgruppe deutlich voneinander abweichen können. Hinzu kommen Trends und Entwicklungen wie z.B. das immer größere Bewusstsein für Themen wie Nachhaltigkeit und Energiekosten.

Dank Holz aus europäischer Produktion und dem Verzicht auf konventionelle Dämmstoffe erfüllt Incept schon heute die künftigen Anforderungen an CO2-neutrale Immobilien

Mit “Kokoni One” entwickelt die Ziegert Group aktuell ein nachhaltiges Wohnquartier in Holzbauweise. Was macht dieses Projekt besonders und was waren die größten Herausforderungen bei der Entwicklung?

MRV: Unser Projekt “Kokoni One” in Berlin Pankow im Ortsteil Französisch-Buchholz ist ein gutes Beispiel für die vorangegangenen Fragen zu den sich verändernden Herausforderungen und einer zielgruppengenauen Projektentwicklung. Wir haben hier ein Projekt, welches sowohl dem Wunsch vieler Kund:innen nach einem eigenen Haus in einer grünen, aber stadtnahen Umgebung nachkommt. Und gleichzeitig die Themen rund um ressourcenschonendes und nachhaltiges Bauen sowie sinnvoller und weitestgehend energieautarker Energiekonzepte aufgreift.

Die Besonderheiten sind unserer Meinung nach vielfältig. Beginnend beim Siedlungskonzept, welches durch Gartenstädte wie die Hufeisensiedlung von Bruno Taut inspiriert und weiterentwickelt wurde, bis zum Gemeinschafts- und Nachhaltigkeitsaspekte fußen Kokoni-Projekte auf dem Grundgedanken eines nachhaltigen, gemeinschaftlichen und sozialen Miteinanders. So haben wir beispielsweise großen Wert darauf gelegt, den künftigen Bewohner:innen sowohl private Rückzugsorte in ihren eigenen Gärten zu ermöglichen als auch Begegnungsorte wie das Gemeinschaftshaus und die über 2.000 qm große Streuobstwiese zu bieten. Zusätzlich haben wir durch die unkonventionelle Anordnung der Häuser die Autoverkehrsflächen auf das notwendige Minimum reduziert und Angerhöfe für kleine Untergemeinschaften geschaffen.

Durch den konsequenten Einsatz von nachhaltig produziertem und zertifiziertem Holz aus europäischer Produktion und den Verzicht auf konventionelle Verbund- und Dämmstoffe erfüllen wir mit Kokoni One bereits heute die künftigen Anforderungen an CO2-neutrale Immobilien. Neben der Materialienauswahl und dem Gemeinschaftsansatz, zählt aber vor allem unser Energiekonzept zu den Besonderheiten von Kokoni One. Die Dächer unserer Häuser erhalten Photovoltaikanlagen und versorgen damit die Gebäude und E-Mobility-Stellplätze mit Strom. Überschüssige Energie wird als CO2-neutral produzierter Strom in das Stromnetz eingespeist und die künftigen Eigentümer:innen erhalten hierfür eine Vergütung. Weiterhin haben wir knapp 70 Geothermie-Erdsonden zur Versorgung des Quartiers mit Wärme vorgesehen. Durch die Kombination von Photovoltaik und Geothermie in Verbindung mit einem BEG-55-Standard können wir bei Kokoni One ein Energiekonzept umsetzen, welches vollständig fossilfrei funktioniert.

Die Kombination aus Geothermie, Photovoltaik und BEG55-Energiestandart ermöglicht ein fossilfreies Energiekonzept

Die Herausforderungen bei der Entwicklung von Kokoni One waren vielfältig. Neben der Konzipierung des oben beschriebenen Energiekonzeptes waren es vor allem gesetzliche Regularien im Zusammenhang mit Photovoltaik- und Geothermieanlagen, die uns vor die ein oder andere Herausforderung gestellt haben. Zusammen mit unseren Partner:innen wie z.B. unseren Architekten von ZRS-Architekten als auch Naturstrom haben wir in einem interdisziplinären Team intensiv an der optimalen Lösung gearbeitet und bringen diese aktuell mit Kokoni One in die Umsetzung. Eine weitere Herausforderung war das Thema Holzbau. Obgleich Holz im Wohnungsbau eine immer größere Bedeutung erhält, gilt es, Vorbehalte z.B. bei der Langlebigkeit und dem Brandschutz auszuräumen. Beides sind Themen, die bei genauerer Betrachtung eher für als gegen den Holzbau sprechen. Auf das Thema steigende Baukosten, hier insbesondere Holz, kommen wir gleich noch zu sprechen, aber vorweg kann gesagt werden, dass auch hier eine gewisse Herausforderung besteht.

Bedenkt man, dass ca. 40 % der weltweiten Treibhausgas-Emissionen durch den Bau und die Nutzung von Gebäuden verursacht und über 60 % des Netto-Müllaufkommens in Deutschland durch die Baubranche produziert werden, erkennt man sehr schnell, dass ein Umdenken unausweichlich notwendig ist. Mit Kokoni One und Folgeprojekten machen wir einen ersten Schritt und treten den Beweis an, dass nachhaltige Projektentwicklungen auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten möglich sind. Und ich kann Ihnen sagen, wir als Kokoni-Team sind sehr stolz Teil dieser Entwicklung zu sein.

Energieeffizient bauen: Wie ist dies bei steigenden Bau- und Materialkosten noch realisierbar?

MRV: Hier stehen wir vor einer großen Herausforderung. Diese ergibt sich nicht nur aus den steigenden Bau- und Materialkosten, sondern auch aus dem oben bereits angesprochenen Fachkräftemangel sowie gesetzlichen Regularien. Seit Beginn der Pandemie und jetzt noch einmal deutlich verstärkt durch den Ukraine-Krieg haben wir in den letzten Jahren und Monaten eine Materialpreisinflation erlebt, welche in dieser Konzentration einen Sondereffekt darstellt, der sich deutlich auf die Bau- und Materialkosten und Verfügbarkeiten ausgewirkt hat. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend in den kommenden Monaten abschwächt und sich die Bau- und Materialkosten wieder stabilisieren werden. Es ist allerdings aktuell nicht abzusehen, dass wir auf ein Vorkrisenniveau zurückkommen. Insofern muss sowohl bei der Planung als auch bei der baulichen Umsetzung von Immobilienprojekten umgedacht werden. Ein Ansatz ist, dass Fertigungsprozesse effizienter und ressourcenschonender werden müssen. Hier sind es vor allem Themen wie industrielle Vorfertigung, der Modulbau, 3D-Druck-Verfahren und neue Baustoffe, die in Zukunft deutlicher in den Fokus rücken werden.

Daneben wird es auch notwendig sein, dass gesetzliche Regularien ein Umfeld schaffen, das es privaten und öffentlichen Projektentwicklern ermöglicht, energieeffizientes Bauen auch unter dem Gesichtspunkt steigender Bau- und Materialpreise möglich zu machen. Hier haben wir teilweise mit Vorgaben zu tun, welche z.B. unsinnig dicke Dämmung erfordern, die nur noch eine rechnerisch theoretische Energieeinsparung bedeuten. Ein anderes Beispiel ist das Hin und Her in den vergangenen Monaten im Zusammenhang mit KfW-Förderungen für nachhaltiges Bauen. Soll die Energiewende gelingen und die Immobilienwirtschaft einen signifikanten Beitrag leisten, dann werden wir das nur schaffen, wenn Politik, Wirtschaft und Eigentümer:innen zusammenarbeiten.

Welche Chancen entstehen mit der fortschreitenden Digitalisierung in Hinsicht auf die Entwicklung von Immobilienprojekten mit Kund:innen sowie der Schaffung von Baurecht? Welche (neuen) Risiken müssen andererseits berücksichtigt werden?

MRV: Die fortschreitende Digitalisierung bietet meiner Meinung nach deutlich mehr Chancen als Risiken. Die Chancen lassen sich über den gesamten Entwicklungszyklus von der Akquise über den Ankauf, die Entwicklung, den Vertrieb und den Betrieb der Immobilie aufzeigen. Die Pandemie hat es gezeigt: Auch komplexe Projektentwicklungen lassen sich, insbesondere während der Planungsphase, digital und remote bearbeiten. Natürlich ist auch der persönliche Kontakt sinnvoll und notwendig, allerdings nicht in der früher gelebten Intensität und Häufigkeit. Wir merken deutlich, dass die Planung effizienter wird, wenn man sich die Wege von und zu Terminen, teilweise in anderen Städten, sparen kann und Meetings digital stattfinden lässt. Auch die Zusammenarbeit mit Ämtern wie beispielsweise Bau- und Stadtplanungsämtern ist in den vergangenen Monaten deutlich digitaler geworden. Abstimmungen zu unseren Projekten fanden in den vergangenen Monaten vermehrt digital statt. Anfangs als notwendige Reaktion auf die Pandemie, mittlerweile aus der Erkenntnis des Zeit- und Effizienzgewinns. Hier hat sich allerdings auch der Nachholbedarf im öffentlichen Bereich gezeigt. Anfangs waren weder Online-Meetings noch der Zugriff der Mitarbeiter:innen auf Unterlagen möglich. Hier sind bereits erste gute Schritte erfolgt. Diese müssen aber in Zukunft noch verstärkt angegangen werden.

Ein weiteres Beispiel im Zusammenhang mit der Schaffung von Baurecht ist die Beantragung einer Baugenehmigung. Hier ist es aktuell noch notwendig, bis zu fünf komplette Bauantragssätze, je nach Projektgröße 1 bis 5 und mehr Ordner, ausgedruckt bei der entsprechenden Genehmigungsbehörde abzugeben. Ist im Zuge der Genehmigung etwas, wie z.B. ein Plan nachzureichen, erfolgt dies wiederum in Papierform in entsprechender Anzahl. Neben dem Ressourcenaufwand führt dies auch zu erheblichen Zeitaufwand und damit zu längeren Genehmigungsprozessen. Es gibt zahlreiche weitere Beispiele wie das Bauaktenarchiv. Hier wühlt man sich im Einzelfall durch umfangreiche Altunterlagen auf der Suche nach einzelnen Informationen. Die Digitalisierung wäre ein deutlicher Gewinn für alle Beteiligten. Wichtig ist, dass die einzelnen Mitarbeiter:innen der Genehmigungsbehörde in den meisten Fällen einer Fortschreitung der Digitalisierung zur Verschlankung der Prozesse deutlich positiv gegenüberstehen – so zumindest mein Eindruck. Es muss dann natürlich von übergeordneter Position eine Digitalisierungsstrategie aufgesetzt und umgesetzt werden.

Bezogen auf den Vertrieb haben wir uns bei der ZIEGERT Group die Digitalisierung der Verkaufsprozesse zu einem unserer Kernziele gemacht. Zusammen mit Ziegert EverEstate haben wir mit unserer digitalen Vertriebsplattform und beispielsweise dem konsequenten Verzicht auf Druckexposés bereits wichtige Schritte gemacht. Wir nutzen unsere eigens entwickelte Software zur gesamten Abwicklung des Kaufprozesses mit unseren Kund:innen. Wir haben unseren Bemusterungsprozess digitalisiert und verzichten weitestgehend auf das Bemustern vor Ort mit Handmustern oder Mustertafeln. Das wird von unseren Kund:innen sehr gerne angenommen. Ein anderes Beispiel ist unser Proptech MetaTrust, welches die Vermittlung und den Verkauf von Projektentwicklungen und Portfolios komplett digital abbildet. Ich gehe ebenfalls davon aus, dass es in fünf Jahren nicht mehr notwendig sein wird, dass Beurkundungen persönlich im Notariat stattfinden müssen.

Verfasst von:

Miguel Rueda Valero, Head of Residential Development

Miguel studierte Immobilienwirtschaft und -Management an der HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst. Heute verantwortet er als Head of Residential Development bei Incept die Entwicklung von Wohnungsbauprojekten in Berlin.

https://www.incept.dev/
Immowelt-Partner EVERESTATE GmbH

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