Reallast: Definition, Bedeutung und Rechtliches
Sinn und Nutzen einer Reallast im Grundbuch
Die Reallast wird beim Immobilienverkauf des Öfteren als Sicherheit genutzt. Sie stellt ein dingliches Recht an einer Immobilie oder einem Grundstück dar, ist im Grundbuch einzutragen und kann sowohl für Käufer als auch Verkäufer ein wichtiger Faktor für den gemeinsamen Kaufvertrag sein. Sie sichert einer Person das Recht zu, unter bestimmten Bedingungen eine wiederkehrende Leistung zu beziehen. Diese kann finanzieller Natur sein, aber auch aus einer Sach- oder Dienstleistung bestehen. Die Eintragung im Grundbuch sichert dem Begünstigten den Erhalt der Leistung zu. In der Praxis gibt es aufgrund des großen Spielraums zahlreiche Ausprägungen dieses dinglichen Rechts, etwa in Form von Instandhaltungen, der Bereitstellung von Erträgen oder Geldbeträgen.
Definition der Reallast von Immobilien
Die Reallast ist einfach erklärt. Sie stellt, ähnlich wie die Grundschuld und die Hypothek, eine Form der Absicherung beim Kauf bzw. Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie dar. Der Begriff bezeichnet die Belastung des Grundstücks, wodurch einem Begünstigten eine Leistung zuteil wird. Sie erfordert die Einigung zwischen dem Eigentümer und Berechtigten und ist im Grundbuch einzutragen. Dort werden auch die genaueren Details und Regelungen der Reallast von Immobilien festgeschrieben. Das Recht erlischt, wenn die Last abgelöst wird, es gibt aber auch die Möglichkeit, dieses dingliche Recht lebenslang einzuräumen. Eine Reallast im Grundbuch kann sich mindernd auf den Wert einer Immobilie auswirken und ist daher beim Verkauf bzw. Kauf mit zu berücksichtigen.
Arten und Formen der Reallast
Klassische Beispiele einer Reallast betreffen die Nutzung des Rechts als Altersvorsorge. Dies ist etwa gegeben, wenn ein Grundbesitzer noch zu seinen Lebzeiten die Immobilie seinen Erben oder einer anderen Person überlässt. Dadurch fungiert er als Gläubiger, die Nutznießer hingegen als Schuldner. Der Gläubiger kann dabei eine Gegenleistung verlangen, beispielsweise in Form einer Versorgungsrente oder von Pflegeleistungen. Hierbei handelt es sich demnach um eine Dienstleistung. Darüber hinaus können Rechte dieser Art finanzielle Verpflichtungen oder Naturalien umfassen. Ein Beispiel für die dingliche Reallast stellt der Fall dar, wenn ein Landwirtschaftsbetrieb von Eltern an deren Kinder übergeben und hierbei die Bedingung vereinbart wird, dass sie eine regelmäßige Versorgung mit Ernteerträgen erhalten. Finanzielle Verpflichtungen sind vorhanden, wenn Sie eine Immobilie gegen eine Leibrente veräußern und sich durch die Eintragung der zu leistenden Rentenzahlungen eine Sicherheit im Hinblick auf die Zahlungen des Käufers verschaffen. Hier fallen Reallast und Rentenrecht zusammen.
Rechtliche Grundlagen der Reallast
Die Reallast von Immobilien ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt und zählt zu den Sachenrechten. Dabei ist zwischen subjektiv-persönlichen und subjektiv-dinglichen Reallasten zu unterschieden. Erstere ist in § 1110 BGB beschrieben, die Regelungen zum zweiten Anwendungsfall finden sich in § 1111 BGB. Bei der subjektiv-dinglichen Form kann die Last nicht vom Eigentum am Grundstück getrennt werden, während die subjektiv-persönliche Last nicht an das Grundstückseigentum gebunden ist. Darüber hinaus ist das Recht nicht übertragbar und kann somit weder verkauft noch belastet werden.
Reallast bei der Wertermittlung
Lasten dieser Art wirken sich oftmals in höherem Maße auf den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks aus. Die im Grundbuch eingetragene Last senkt den Verkehrswert der Immobilie oder des Grundstücks. Um die Auswirkungen genau zu kalkulieren, empfiehlt es sich daher, eine detaillierte Wertermittlung durch einen Makler durchführen zu lassen. Dieser ist in der Lage, den Einfluss der Reallast bei der Wertermittlung genau zu ermitteln und die Höhe der Last in finanzieller Hinsicht zu berechnen. Hierbei wird der jährliche Vor- und Nachteil der Last über die Dauer der Restlaufzeit kapitalisiert und somit in Geldansprüche umgerechnet. Wie sehr dies ins Gewicht fällt, hängt unter anderem davon ab, ob es sich um eine zeitlich begrenzte oder lebenslange Last handelt.
Insgesamt existieren drei verschiedene Varianten: die finanzielle Verpflichtung, Dienstleistungen sowie Leistungen in Naturalien. Sie alle stellen eine wiederkehrende Belastung dar und sind im Grundbuch der Immobilie bzw. des Grundstücks einzutragen. Lasten dieser Art können zeitlich begrenzt sein, aber auch auf Lebenszeit eingeräumt werden.
Diese Form der Belastung ist vom Wohnrecht abzugrenzen, denn sie stellt eine dingliche Belastung eines Grundstücks dar und sichert einem Begünstigten wiederkehrende Leistungen zu. Sie geht jedoch nicht automatisch mit einem Nutzungsrecht einer Wohnimmobilie einher, wie es bei einem Wohnrecht der Fall ist.
Ein Beispiel für eine finanzielle Verpflichtung stellt die Leibrente dar, bei der eine Immobilie gegen ein lebenslanges Wohnrecht veräußert wird und der Kaufpreis bei Vereinbarung nicht vollständig gezahlt wird. Dienstleistungen fungieren als Beispiele einer Reallast, wenn mit dem Wohnrecht eine Gegenleistung einhergeht, etwa, indem der Immobilieneigentümer Pflege- oder Betreuungsleistungen erhält. Eine Gegenleistung in Form von Naturalien wird oftmals im land- oder forstwirtschaftlichen Bereich eingeräumt, wenn Erträgnisse wie Holz oder Ernteerträge an den Begünstigten abgetreten werden.
Die Frage, welche Reallast in welcher Abteilung im Grundbuch einzutragen ist, lässt sich anhand ihres Charakters als dingliches Recht beantworten. Rechte dieser Art sind in Abteilung II des Grundbuchs festzuhalten. Dies erfolgt für jede Variante dieser dinglichen Belastung, ob finanziell, als Dienstleistung oder in Form von Naturalien.
Eine Belastung dieser Art ist gegeben, wenn ein Immobilien- oder Grundstückseigentümer einer anderen Person eine wiederkehrende Leistung gewährt, die im Zusammenhang mit der Immobilie bzw. dem Grundstück steht. Dies können Geldbeträge, aber auch andere Leistungen sein. Reallast und die Unterhaltungsverpflichtung sind miteinander verknüpft, denn der Eigentümer muss den ordnungsgemäßen Zustand der Immobilie sicherstellen.
