Renovierungsbedürftige Wohnung kaufen: Risiko oder Schnäppchen?
Lohnt sich das Investment?
Ein renovierungsbedürftiges Haus kaufen, die nötigen Arbeiten in Eigenregie vornehmen und so Geld sparen – davon träumen viele Immobilienkäufer. Mit der richtigen Planung ist dieses Vorhaben durchaus erfolgversprechend, allerdings sind beim Kauf von renovierungsbedürftigen Immobilien einige Aspekte zu berücksichtigen. Wer weiß, worauf er zu achten hat, verfügt über lukrative Möglichkeiten, sein Traumhaus selbst zu gestalten oder eine hohe Rendite beim Wiederverkauf zu erzielen.
Renovierung oder Sanierung: Was ist was?
Die Begriffe der Sanierung und Renovierung werden häufig synonym verwendet. Es bestehen jedoch zwischen beiden Maßnahmen einige elementare Unterschiede. Renovierungsbedürftige Immobilien zeichnen sich dadurch aus, dass Ihre Substanz prinzipiell noch in einem guten Zustand ist. Renoviert werden müssen bei solchen Objekten beispielsweise Wände, Sanitärausstattung oder Bodenbelag. Als Renovierung wird somit eine oberflächliche Aufwertung eines Hauses oder einer Wohnung bezeichnet, sie dient dazu, den optimalen Zustand wiederherzustellen. Entsprechend geringer fallen die Kosten aus. Eine sanierungsbedürftige Wohnung erfordert einen deutlich höheren Aufwand, denn ihre Substanz ist nicht mehr in Ordnung. Das kann bedeuten, dass Fenster oder das Dach veraltet sind, sanitäre Anlagen oder Leitungen erneuert werden müssen oder die Elektrik eines Austauschs bedarf. Bei einem Sanierungsbedarf sind eklatante Mängel vorhanden, die zu beheben sind.
Vor dem Kauf: Vor- und Nachteile abwägen
Der wesentliche Vorteil, wenn Sie renovierungsbedürftige Immobilien kaufen, liegt in der Geldersparnis, denn sie sind für einen geringeren Preis zu haben als einwandfreie Objekte. Vor allem wenn sich die Wohnung oder das Haus in einer Top-Lage befindet, kann der Kauf eines Objekts, an dem Hand angelegt werden muss, lukrativ sein. Wer selbst handwerklich begabt ist und über gute Kontakte verfügt, hat hier die Möglichkeit, viel Geld zu sparen. Dazu können Sie den Zustand des Objektes selbst beeinflussen, da Ihnen wesentliche Entscheidungen – etwa über die Art der Sanitäranlagen – selbst obliegen. Allerdings empfiehlt es sich, beim Kauf renovierungsbedürftiger Wohnungen oder Häuser genau hinzuschauen. Viele Verkäufer kalkulieren die Ersparnis durch den Renovierungs- oder Sanierungsbedarf bereits im Preis mit ein. Dazu ist es nicht immer machbar, sämtliche Renovierungsarbeiten im Vorfeld genau zu kalkulieren. Gerade bei Altbauten können hohe Kosten auf Sie zukommen, wenn diese in Bezug auf die Energieeffizienz aufgerüstet werden müssen. Am besten ist es, vor dem Kauf einen Experten zu Rate zu ziehen, der sich die Immobilie genau anschaut und sein Urteil über den voraussichtlichen Arbeits- und Kostenaufwand abgibt. So haben Sie die Möglichkeit, Kosten und Ertrag gegenüberzustellen.
Für wen lohnt sich der Erwerb besonders?
Eine renovierungsbedürftige Wohnung zu kaufen ist prinzipiell lohnenswert, wenn die Vorteile die Nachteile überwiegen. Das Urteil eines Gutachters ist unerlässlich, um den Zustand der Immobilie auf Herz und Nieren zu prüfen. Zudem sollte sichergestellt sein, dass die erforderlichen Arbeiten am Objekt mit dem kalkulierten Aufwand abgedeckt werden können. Dafür ist es sinnvoll, sich verbindliche Zusagen der jeweiligen Gewerke zu holen, um einen Zeitplan für die Arbeiten zu erstellen. Je mehr Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten in Eigenregie ausgeführt werden können, umso günstiger ist am Ende das Ergebnis. Prüfen Sie außerdem, ob staatliche Fördermöglichkeiten für die Renovierung bestehen. Vor allem ökologische Maßnahmen, die die Energieeffizienz steigern, werden häufig unterstützt.
Mit Renovierungskrediten günstig kaufen
Für die Arbeiten an einem zu renovierenden Objekt besteht die Option, ein Renovierungsdarlehen bei der Bank oder beim Kreditinstitut zu erhalten. Hierbei handelt es sich prinzipiell um einen regulären Ratenkredit, der zweckgebunden erteilt wird. Dies bedeutet, die Kreditsumme darf nur für Ausgaben verwendet werden, die im Zusammenhang mit der Renovierung stehen. Der Vorteil eines solchen Kredits besteht in dessen niedrigem Zinssatz. Er ist also günstiger als ein regulärer Ratenkredit, was beim Hauskauf Ihre Kaufnebenkosten senkt. Um ihn zu beantragen, müssen Sie lediglich nachweisen, Immobilieneigentümer zu sein.
Wertmindernde Faktoren sind Abnutzungserscheinungen, die durch Bewohnung und Verschleiß entstanden sind. Die Höhe der Wertminderung von Gebäuden wird auch als Altersabschlag bezeichnet. Dieser fällt mit steigendem Alter der Immobilie höher aus. Auch die Lage bzw. Veränderungen dieser können wertmindernde Effekte haben, etwa wenn eine Grundwasserkontamination durch eine nahegelegene Fabrik entsteht oder Feuchtigkeitsschäden durch Hochwasser auftreten.
Renovierungsbedürftige Immobilien finden Sie über einen Makler oder auf einschlägigen Internetplattformen. Sie sind in der Regel entsprechend gekennzeichnet.
Eine Sanierung ist grundsätzlich aufwändiger als eine Renovierung, da hier die Grundsubstanz der Immobilie mit einzubeziehen ist. Lohnenswert ist dies, wenn eine im Vorfeld erstellte Kostenrechnung ergeben hat, dass die Wertsteigerung des Objektes deutlich höher ist als der Aufwand für die Arbeiten. Hier sind nicht nur die Tätigkeiten selbst zu berücksichtigen, sondern auch Aspekte wie die Lage der Wohnung oder des Hauses. Ideal ist es, wenn möglichst viele Arbeiten an der sanierungsbedürftigen Wohnung eigenständig oder aufgrund guter Kontakte zu günstigeren Preisen durchgeführt werden.
Ein Renovierungsbedarf liegt vor, wenn starke Abnutzungsspuren vorhanden sind, die Bausubstanz aber noch in einem ordnungsgemäßen Zustand ist. Notwendige Renovierungen können die Arbeit an Wänden (beispielsweise Tapezieren oder Streichen), Bodenbelägen oder an der Sanitärausstattung umfassen.
Wenn Sie eine renovierungsbedürftige Eigentumswohnung kaufen möchten, sollten Sie sich vorher einen umfassenden Überblick des Objektes verschaffen. Lassen Sie sich Zeit und begutachten Sie die Immobilie genau, am besten gemeinsam mit einem Experten. Prüfen Sie zudem die Lage, denn diese ist ein erfolgsentscheidender Faktor. Vor dem Kauf sollten alle wesentlichen Dokumente vorliegen. Dazu gehört eine Baugenehmigung. Ist sie nicht vorhanden, sollte das Gebäude zumindest genehmigungsfähig sein, in diesem Fall müssen jedoch die Kosten für das Genehmigungsverfahren mit eingerechnet werden.
