Von Stellplatz bis Garten: Das Sondernutzungsrecht erklärt
Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht
Das Sondernutzungsrecht entstammt dem Wohnungseigentumsgesetz. Hierbei handelt es sich um einen Rechtsanspruch im Hinblick auf einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft in einem Haus mit mehreren Wohnungen. Diese besonderen Befugnisse können unterschiedliche Teile des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen und umfassen verschiedene Rechte, aber auch einige Pflichten. Das Recht ist ausschließlich auf ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft übertragbar, nicht jedoch auf außenstehende Dritte, da mit dem Nutzungsrecht zwingend Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum einhergehen müssen.
Sondernutzungsrecht: Definition und Beispiele
Wird Gemeinschaftseigentum mit einem Sondernutzungsrecht versehen, bedeutet dies, dass ein einzelner Eigentümer exklusive Befugnisse in Bezug auf die Nutzung der entsprechenden Sondernutzungsfläche aufweist. Er darf diese Fläche somit unter Ausschluss der übrigen Eigentümer alleine nutzen. Die Nutzungsbefugnis ist jedoch ausdrücklich ohne ein Recht auf die Vornahme baulicher Veränderungen erteilt, sofern dies nicht ausdrücklich per Vereinbarung gestattet wurde. Das Recht wird mit der Erstellung der Teilungserklärung begründet. Es ist auch möglich, eine nachträgliche Begründung eines Sondernutzungsrechts zu bestimmen, sofern alle Miteigentümer zustimmen.
Beispiele für das Sondernutzungsrecht sind zum Beispiel die alleinige Nutzung eines Gartens, eines Kellers oder eines Stellplatzes für den eigenen PKW. Auch Dachböden oder Terrassen können mit diesem speziellen Nutzungsrecht versehen sein. Die Begründung des Rechtes erfolgt über eine Vereinbarung sämtlicher Miteigentümer. Es ist zudem möglich, das Recht ins Grundbuch eintragen zu lassen. Die Grundbucheintragung ist empfehlenswert, da in diesem Fall bei einem Verkauf der Wohnung auch das dazugehörige Sondernutzungsrecht übertragen wird und somit auch für künftige Eigentümer der Immobilie gilt.
Sondereigentum vs. Sondernutzungsrecht
Der wesentliche Unterschied zwischen dem Sondernutzungsrecht und Sondereigentum betrifft vor allem das Eigentum, denn beim Nutzungsrecht gehört die genutzte Fläche weiterhin der Eigentümergemeinschaft, während ein Käufer beim Sondereigentum den Rechtsanspruch auf eine ihm alleine gehörende Fläche, zum Beispiel einen Keller, erhält. Das Nutzungsrecht wird üblicherweise in Bezug auf Flächen oder Gegenstände eingeräumt, bei denen eine Deklarierung als Sondereigentum nicht möglich ist. Beim Sondereigentum ist eine bauliche Veränderung gestattet und zulässig, während dies beim Nutzungsrecht nicht der Fall ist. Man kann das Sondernutzungsrecht in Sondereigentum umwandeln, sofern etwa nicht benötigte Räume des Gemeinschaftseigentums als Sondereigentum genutzt werden, es gibt jedoch einige Formalitäten zu beachten. So ist dies nicht für jeden Raum möglich, dazu ist eine Einigung der Eigentümer in Form einer Auflassung notwendig.
Rechte und Pflichten des Sondernutzungsberechtigten
Die berechtigte Person darf die Sondernutzungsfläche prinzipiell alleine und ohne Beteiligung der anderen Miteigentümer verwenden. Dies gilt aber nur, sofern er keine baulichen Veränderungen an der Fläche vornimmt, beispielsweise, wenn ein Gartenzaun oder eine Mauer um einen Garten mit Sondernutzungsrecht errichtet werden soll. Vorübergehende Veränderungen wie etwa ein Sandkasten und andere Spielgeräte für Kinder sind jedoch zulässig. Erträge aus der Sondernutzungsfläche stehen dem Berechtigten zu. So ist es rechtens, einen Stellplatz mit Sondernutzungsrecht an dritte Personen zu vermieten und die Erlöse für sich zu behalten.
Wird das Recht überschritten, können die Miteigentümer eine Unterlassung verlangen. Dafür darf der Berechtigte eine Entschädigung verlangen, wenn er an der Ausübung seines Rechts gehindert wird, etwa, wenn die Garten- oder Kellerfläche unberechtigterweise von anderen Eigentümern genutzt wird. Zu den häufig in der Vereinbarung bestimmten Pflichten, die der Sondernutzungsberechtigte übernimmt, gehören außerdem die Instandhaltung, Reparatur, Bewirtschaftung und Reinigung der Sondernutzungsfläche. Wer eine Immobilie und das dazugehörige Sondernutzungsrecht verkaufen möchte, muss darauf achten, dass der Verkauf von Sondereigentum und -nutzungsrecht nur zusammen möglich ist. Das Nutzungsrecht kann nicht losgelöst vom Sondereigentum veräußert werden.
Das Nutzungsrecht an einer Sondernutzungsfläche erlischt, sobald es einen Eigentümerwechsel innerhalb der Gemeinschaft gibt und der neue Miteigentümer der Vereinbarung nicht beitritt. Neue Eigentümer sind an diese Vereinbarungen nicht gebunden, sodass das Recht keine automatische Wirkung ihnen gegenüber entfaltet. Darüber hinaus kann der Begünstigte das Recht auch eigenständig durch einen Verzichtsvertrag abtreten. In diesem Fall ist die Zustimmung der übrigen Eigentümer ebenfalls notwendig, da die mit dem Nutzungsrecht einhergehenden Pflichten automatisch wieder an die Eigentümergemeinschaft übergehen würden. Es ist zudem möglich, das Sondernutzungsrecht zu übertragen und einem anderen Eigentümer zukommen zu lassen.
Die entstehenden Kosten, die beispielsweise für Maßnahmen der Instandhaltung, Reparatur, Bewirtschaftung oder Reinigung aufzubringen sind, übernimmt in der Regel der Eigentümer, der auch Nutznießer des Sonderrechtes ist. Allerdings muss dies in der Vereinbarung bestimmt werden – falls nicht, fallen die Kosten der gesamten Eigentümergemeinschaft zu.
Eine bauliche Veränderung liegt vor, wenn eine Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums vorgenommen wird, die eine Abweichung vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes bzw. der Sondernutzungsfläche zur Folge hat. Gemeint sind damit alle Maßnahmen, die mehr umfassen als die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Wer eine solche Veränderung vornehmen möchte, benötigt die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder muss das Sondernutzungsrecht in Sondereigentum umwandeln.
Das Recht bezeichnet die Befugnis eines Eigentümers, konkrete Gebäudeteile oder Flächen alleine zu nutzen. Dabei sind die übrigen Miteigentümer von sämtlichen Nutzungsmöglichkeiten ausgeschlossen. Mit dem Recht gehen einige Vorteile, aber auch Pflichten einher, denn als Sondernutzungsbegünstigter sind Sie unter anderem für die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands der Sondernutzungsfläche verantwortlich.
Die Begriffe werden häufig synonym verwendet, beschreiben jedoch zwei unterschiedliche Sachverhalte. Beim Sondereigentum ist das Mitglied der Eigentümergemeinschaft auch Eigentümer der entsprechenden Fläche und kann somit frei und nach eigenem Gutdünken über sie verfügen. Das schließt auch bauliche Veränderungen ein. Das Sondernutzungsrecht hingegen begründet nur den Anspruch auf die Nutzung einer Fläche, während sie jedoch weiterhin Eigentum der Eigentümergemeinschaft bleibt.
