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Spekulationssteuer bei Immobilien: Höhe, Fristen und Spar-Tipps

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Diese Fristen müssen beachtet werden

Die Steuer für den Verkauf von Immobilien fällt nicht immer, sondern nur in bestimmten Fällen an. Sie ist zu entrichten beim Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines entsprechenden Hauses, wenn die Immobilie nicht durch den Eigentümer selbst genutzt wurde. Zudem muss bei der Transaktion ein Gewinn erzielt worden sein - der sogenannte Spekulationsgewinn - und sie muss innerhalb der Spekulationsfrist stattgefunden haben. Beim Verkauf von Immobilien beträgt diese Frist zehn Jahre. Das bedeutet, wenn Sie länger als zehn Jahre Eigentümer des Objektes waren, müssen Sie die Spekulationssteuer für eine Eigentumswohnung, ein Grundstück oder Haus nicht an das Finanzamt entrichten. Wenn Sie oder Ihre Kinder selbst in der Immobilie gewohnt haben, gilt eine verkürzte Frist von drei Jahren, die für die Spekulationssteuer bei Eigennutzung bestimmt wurde. Beginn und Ende der Frist werden durch das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags markiert. Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses, in dem Sie eine der Wohnungen selbst genutzt haben, erfolgt die Berechnung der Steuer anteilig. Immer wieder wurden in der Vergangenheit Vermutungen über die Abschaffung der Spekulationsfrist, die auch als Haltefrist bezeichnet wird, getätigt. In einigen Parteiprogrammen der derzeitigen Ampel-Regierung gibt es Pläne hierfür, bislang wurden diese jedoch nicht umgesetzt.

Rechenbeispiel

Einen festen Steuersatz gibt es nicht. Wie hoch Sie Ihre Spekulationsgewinne versteuern müssen, hängt vom Verkaufspreis und vom persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers ab. Prinzipiell kann die Veräußerung mit bis zu 45 % besteuert werden. Auch der frühere Kaufpreis, die Verkaufskosten - zum Beispiel Makler- und Notargebühren oder Kosten für Inserate - und die Anschaffungskosten wirken sich mindernd auf die Steuern aus. Verkaufen Sie beispielsweise Ihr Haus, das Sie für 150.000 Euro gekauft und bei dem Sie für den Verkauf Ausgaben von 10.000 Euro getätigt haben, für einen Preis von 250.000 Euro, ergibt sich daraus ein Gewinn von 90.000 Euro. Um die Besteuerung für den Spekulationsgewinn zu ermitteln, betrachten Sie Ihren individuellen Einkommensteuersatz. Liegt er bei 40 %, ist mit einer Steuerhöhe von 36.000 Euro zu rechnen, die an das Finanzamt zu entrichten ist.

Den Beginn der Spekulationsfrist bei Immobilien bildet der Anschaffungszeitpunkt eines Objekts

Spekulationssteuern vermeiden und bares Geld sparen

Um die Zahlung der Steuer auf Spekulationsgeschäfte bei Immobilien zu umgehen, ist es ratsam, mit dem Verkauf des Objektes zu warten, bis die Haltefrist von zehn Jahren verstrichen ist. Danach ist es möglich, die Immobilie gewinnbringend zu verkaufen, ohne Steuern entrichten zu müssen. Dazu gibt es für den Verkauf einen Freibetrag von 600 Euro pro Jahr für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften. Überdies umgehen Sie die Steuer, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den zwei Jahren davor selbst bewohnt haben. Eine weitere Option, die Frist für die Besteuerung des Immobilienverkaufs zu umgehen, ist der sogenannte Mietkauf. Hierbei zieht der Käufer zunächst in die Immobilie ein und zahlt Miete an den Verkäufer.

Diese wird dem Kaufpreis angerechnet, bis dieser komplett abgezahlt ist. Alternativ ist es möglich, einen Vorvertrag abzuschließen, bei dem der Verkäufer vom Käufer eine notariell beurkundete Garantie erhält, die Immobilie zu kaufen. Der eigentliche Verkauf erfolgt dann nach Ablauf der Frist für Spekulationsgeschäfte. Es ist hingegen nicht immer sinnvoll, die Steuer durch eine Schenkung zu umgehen. Zwar fällt die Spekulationssteuer bei Schenkung nicht an, dafür jedoch unter Umständen eine Schenkungssteuer. Die Steuer kann außerdem durch zahlreiche Posten gemindert werden, zum Beispiel Kosten für Notar oder Makler, Sanierungsausgaben, Grunderwerbsteuer oder die Kosten für die Grundbucheintragung. All diese Ausgaben senken den Gewinn und somit die Steuerbelastung.

Häufig gestellte Fragen

Verfasst von:

Stefanie Aust, Gastautorin

Stefanie liebt es, komplexe Themen aus der Immobilienwelt in verständliche und begeisternde Worte zu kleiden. Ob über die richtige Finanzierung, die Wahl des passenden Wohnungstyps oder die erfolgreiche Immobiliensuche: Stefanie informiert Sie gern.

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Lilly Yakusheva
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