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Teilungserklärung: Darauf sollten Eigentümer achten

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Einordnung des Teileigentums

Wer ein Grundstück besitzt und einzelne Wohnungen darauf verkaufen möchte, teilt die Miteigentumsanteile auf und erklärt dies gegenüber dem Grundbuchamt. Dies bildet eine juristisch einwandfreie Aufteilung des Wohnungs- oder Teileigentums. Um Miteigentumsanteile zu berechnen, wird üblicherweise die Wohnfläche der einzelnen Wohnungen zugrunde gelegt. Eine Aufteilung und der Verkauf einzelner Wohneinheiten darf jedoch nicht einfach nach dem eigenen Ermessen stattfinden. Hier ist die Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu beachten. Die Vorgaben hierüber finden sich im Wohnungseigentumsgesetz WEG.

Rechtliches zur Aufteilung von Wohnungseigentum

Die Teilungserklärung für eine Wohnung ist ein wichtiger Bestandteil beim Verkauf einer Immobilie. Liegt diese nicht in gültiger Form vor, ist der Verkauf nicht rechtens. Die Gültigkeit ist nur gegeben, wenn das Dokument notariell beglaubigt oder beurkundet ist. Rechtliche Regelungen hierzu enthält § 8 im Wohnungseigentumsgesetz WEG. Die Aufteilungserklärung findet sich im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs. Aufbewahrt wird sie in der Grundakte beim Grundbuchamt, Käufer benötigen die Erklärung darüber hinaus, um sie bei der Bank vorzulegen. In die Aufteilungserklärung können sogenannte Öffnungsklauseln aufgenommen werden, die über die rechtlichen Bestimmungen des WEG hinausgehen, da Eigentümer dann über die Möglichkeit verfügen, Entscheidungen auf der Grundlage von Mehrheitsbeschlüssen zu treffen. Weicht eine solche Regelung vom WEG ab, ist allerdings zu prüfen, ob diese wirksam ist.

Erfolgt eine Änderung in der Teilungserklärung, ist unter Umständen die Zustimmung der Wohngemeinschaft erforderlich.

Inhalt einer Aufteilungserklärung

Eine Teilungserklärung für eine Wohnung bzw. ein Mehrfamilienhaus enthält einen Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Gemeinschaftsordnung. Hierin werden die Vorgaben der WEG konkret aufgeführt. Dazu gehört häufig auch die Verwalterbestellung, die der teilende Eigentümer vornimmt. Sie legt die räumliche Aufteilung der Immobilie fest und regelt dadurch die Verhältnisse zwischen den Eigentümern der einzelnen Wohnungen. Die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung erhält der Verkäufer beim Bauamt. Sie muss die Aufteilung der individuellen Einheiten und Informationen zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum enthalten. Relevant ist dieser Bestandteil, um darzulegen, dass alle Wohnungen in sich geschlossen und somit unabhängig voneinander nutzbar sind. Dies ist von Bedeutung, da die aufgeteilten Wohnungen über einen separaten Eingang verfügen müssen. Darüber hinaus können verschiedene weitere Festschreibungen in der Aufteilungserklärung erfolgen, die über die gesetzlichen Bestimmungen hinausgehen. So kann sie vorsehen, dass Immobilienkäufer für Wohngeldrückstände des Voreigentümers aufkommen müssen, auch Kosten für Sanierungen und Reparaturen, Tierhaltung oder die gemischte Nutzung eines Gebäudes können in der Erklärung geregelt werden.

Beantragung einer Teilungserklärung

Für die Anforderung sind mehrere Schritte erforderlich. Meistens erstellt der Architekt des Gebäudes einen Aufteilungsplan für die Immobilie. Sie wird gemeinsam mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt beantragt, anschließend erfolgt die notarielle Beurkundung der Erklärung. Die gesamten Unterlegen reicht der Wohnungseigentümer beim Grundbuchamt ein, wo eine Prüfung erfolgt. Ist diese beendet, schließt das Grundbuchamt das bisherige Grundbuch der Immobilie und erstellt für jede Wohnung ein eigenes Grundbuch. Wenn eine Änderung in der Erklärung erfolgen soll, ist hierfür unter Umständen die Zustimmung der Wohngemeinschaft erforderlich, nämlich immer dann, wenn die Veränderung die gesamte Wohngemeinschaft betrifft. Dies ist beispielsweise bei Instandsetzungsmaßnahmen oder Modernisierungen wie dem Austausch einer Heizungsanlage der Fall. Die Änderung ist erst erforderlich, wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern.

Häufig gestellte Fragen

Verfasst von:

Stefanie Aust, Gastautorin

Stefanie liebt es, komplexe Themen aus der Immobilienwelt in verständliche und begeisternde Worte zu kleiden. Ob über die richtige Finanzierung, die Wahl des passenden Wohnungstyps oder die erfolgreiche Immobiliensuche: Stefanie informiert Sie gern.

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