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Teilverkauf von Immobilien – Definition, Ablauf und Besonderheiten

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Definition des Immobilienteilverkaufs

Der Immobilienteilverkauf existiert seit 2018. Hierbei veräußern Sie nicht das gesamte Objekt, sondern nur einen Teil davon. Dadurch können Verkäufer bis zu 50 % des Vermögens, das in der Immobilie gebunden ist, nutzen. Gleichzeitig verbleiben alle Rechte und Pflichten am Objekt beim Verkäufer, ganz so, als wäre dieser alleiniger Eigentümer. Dies wird durch ein notariell beurkundetes Nießbrauchrecht zugesichert, das ein lebenslanges Wohnrecht sowie die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie - etwa durch Vermietung - ermöglicht. Für diese weitere Nutzung entrichtet der Verkäufer eine Gebühr oder ein monatliches Entgelt, ähnlich wie eine Miete.

Der Käufer fungiert als stiller Teilhaber, weshalb auch alle Verpflichtungen zur Instandhaltung vollumfänglich beim Verkäufer verbleiben. Beim Teilverkauf einer Wohnung oder eines Hauses legt der Verkäufer zunächst fest, wie groß der zu verkaufende Anteil sein soll. Bis zu einer Höhe von 50 % ist dies möglich. Anschließend unterbreitet der Käufer ein unverbindliches Angebot. Daraufhin nimmt ein Gutachter eine Wertermittlung des Objekts vor, damit der konkrete zu zahlende Betrag bestimmt wird. Darauf erhält der Verkäufer ein konkretes, verbindliches Kaufangebot. Kommen beide Parteien überein, wird der Teilverkauf einer Wohnung oder eines Hauses durch einen Notar beurkundet und somit rechtssicher, und der Betrag wird an den Verkäufer ausgezahlt.

Beispiele für den Teilverkauf nach Immobilientyp

Beim Hausteilverkauf erfolgt eine Veräußerung von Miteigentumsanteilen. Hierbei fungiert der vorherige Alleineigentümer nur noch in einer bestimmten Höhe als Eigentümer des Objekts. Der Teilverkauf einer Eigentumswohnung erfordert die Umschreibung im Wohnungsgrundbuch. Diese Sonderform des Grundbuchs umfasst nicht wie beim Haus Angaben zum Grundstück und zu den Eigentumsverhältnissen, sondern zum grundstücksgleichen Recht des Wohnungseigentums gemäß WEG. Zu unterscheiden ist dabei zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. An letzterem erwerben Wohnungseigentümer das Miteigentum, sodass beim Wohnungsteilverkauf auch hier ein Übergang des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend des verkauften Anteils erfolgt. Genau wie bei einem Haus kann auch der Teilverkauf eines Grundstücks per Grundbucheintragung erfolgen. Die anteilige Veräußerung wird in Abteilung I des Grundstücksgrundbuchs vermerkt. Hierbei kann eine ideelle oder eine reale Teilung stattfinden. Bei der Realteilung ist eine tatsächliche Änderung der Flurstücke die Folge des Verkaufs, bei der ideellen Teilung erfolgt eine Aufteilung in Miteigentumsanteile in Form einer Eigentümergemeinschaft.

Es empfiehlt sich, im Vorfeld eines anstehenden Teilverkaufes Erfahrungsberichte zu lesen

Vor- und Nachteile des Teilverkaufs einer Immobilie

Ob es sinnvoll und lohnenswert ist, als Rentenmodell eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus zum Teil zu verkaufen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Empfehlenswert ist es, sich im Vorfeld mit Teilverkauf-Erfahrungsberichten zu beschäftigen. Zu den Vorteilen des Teilverkaufs mit Nießbrauch gehört die sofortige Auszahlung des Kaufbetrags, die finanzielle Freiheit ermöglicht. Durch das Nießbrauchrecht ist das Wohnen und Vermieten in der Immobilie ohne Einschränkungen möglich. Darüber hinaus bewahren Sie als Verkäufer die Entscheidungshoheit im Hinblick auf die Immobilie. Es sind jedoch auch einige Nachteile des Teilverkaufs von Immobilien zu nennen. So ist eine Wertsteigerung der Immobilie für die Zukunft keinesfalls garantiert. Dazu müssen Sie als Verkäufer weiterhin komplett eigenständig für Reparaturen und Instandsetzungen aufkommen. Gerade bei alten Immobilien ist dies ein relevanter Faktor. Auch die monatliche Zahlung der Nutzungspauschale kann zu den Nachteilen des Teilverkaufs eines Hauses oder einer Wohnung gezählt werden und ist immer genau mit einzukalkulieren, wenn Sie in Erwägung ziehen, Ihre Wohnung oder Ihr Haus teilzuverkaufen.

Wertermittlung: Das Gutachten als Basis des Teilverkaufs

Um den Wert des teilzuverkaufenden Objekts richtig einschätzen zu können, muss vorab eine Wertermittlung durch einen unabhängigen Gutachter erfolgen. Dies sichert den Käufer ab, zum Beispiel gegen Schäden, die er - oder auch der Verkäufer - noch gar nicht kennt, und gewährleistet zudem, dass er für seine Investition einen korrekten Gegenwert erhält. Auch für den Verkäufer ist das Gutachten ein wichtiges Dokument, denn dadurch erhält er eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts und seiner Vermögenslage. Gerade in Zeiten der dynamischen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt ist ein aktuelles Gutachten unerlässlich, um den Marktwert eines Objektes bestimmen zu können.

Häufig gestellte Fragen

Verfasst von:

Stefanie Aust, Gastautorin

Stefanie liebt es, komplexe Themen aus der Immobilienwelt in verständliche und begeisternde Worte zu kleiden. Ob über die richtige Finanzierung, die Wahl des passenden Wohnungstyps oder die erfolgreiche Immobiliensuche: Stefanie informiert Sie gern.

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