Untermiete: Das sollten Mieter und Vermieter beachten
Der Untermietvertrag - das ist zu beachten
Wenn Mieter einen Teil der bewohnten Immobilie untervermieten möchten, müssen sie die Genehmigung des Vermieters einholen. Ob dieser der Untervermietung tatsächlich zustimmen muss, hängt von unterschiedlichen Aspekten ab. Erfolgt die Untervermietung allerdings ohne die Erlaubnis des Vermieters, gibt es einige rechtliche Handhabungen, die dieser nutzen kann, um die nicht genehmigte Untervermietung zu unterbinden. Entscheidend ist auch die Frage, ob eine ganze Wohnung oder ein Teil untervermietet werden soll, auch das verwandtschaftliche Verhältnis zur untermietenden Person spielt möglicherweise eine Rolle. Gründe für eine Untervermietung können ganz unterschiedlicher Natur sein, etwa für gelegentliche Aufenthalte am Wochenende, während eines zeitlich begrenzten Auslandsaufenthalts des Hauptmieters oder als Ausgleich für einen berufsbedingten Umzug für eine gewisse Zeit.
Rechtliche Einordnung des Untermietvertrags
Prinzipiell hat ein Mieter in einigen Fällen das Recht, eine Wohnung oder einen Teil davon unterzuvermieten. Dies ist etwa gegeben, wenn er laut § 553 BGB ein berechtigtes Interesse daran hat, zum Beispiel, wenn ein Auslandsaufenthalt ansteht und er in dieser Zeit die Wohnung jemand anderem überlässt, um nicht für die Miete aufkommen zu müssen, während er gar nicht in der Wohnung lebt. Bei der Untervermietung von Wohnraum muss allerdings der Vermieter gemäß § 540 BGB zustimmen. Lediglich bei der Beherbergung von nahen Familienangehörigen oder Pflegepersonal ist keine ausdrückliche Erlaubnis notwendig. Allerdings muss in jedem Fall eine Information an den Vermieter erfolgen. Bei der Untervermietung schließen Mieter und die untermietende Partei einen eigenen Vertrag. Für diesen sogenannten einfachen Untermietvertrag gibt es zahlreiche Vorlagen, die alle relevanten Fakten für das Verhältnis regeln. Der Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Vermieter ist davon nicht berührt, sodass die Miete weiterhin pünktlich an den Vermieter gezahlt werden muss.
Erlaubnis zur Untervermietung
Die Untervermietung von Wohnraum muss vom Vermieter genehmigt werden, allerdings ist die Verweigerung einer solchen Erlaubnis nur rechtens, wenn das Untermietverhältnis für ihn gemäß § 553 BGB unrechtmäßig ist. Sofern die Erlaubnis zur Untervermietung nicht eingeholt und dennoch untervermietet wurde, können Sie als Vermieter vom Mieter Schadensersatz einfordern, auch ist es möglich, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen. Die Kündigungsfrist bei Untervermietung ohne Erlaubnis beträgt dann drei Monate. Dies gilt auch, wenn ein Zeitmietvertrag vorliegt.
Rechte des Untermieters
Wer eine Wohnung untervermieten möchte, muss der Person, an die er untervermietet, einige Zugeständnisse machen. Zu den Rechten des Untermieters gehört der Anspruch auf einen vertragsgemäßen, ordentlichen Zustand des Zimmers oder der Wohnung. Erfolgte die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters und verlangt dieser die Herausgabe der Mietsache, besteht die Möglichkeit, Schadensersatzansprüche gegen den Hauptmieter geltend zu machen. Liegt ein wichtiger Grund vor, kann der Untermietvertrag fristlos gekündigt werden. Prinzipiell sind die Kündigungsfristen bei einem Untermietvertrag die gleichen wie im Mietvertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter.
Steuerliche Behandlung der Untervermietung
Wenn jemand eine Wohnung untervermieten möchte, sind auch steuerliche Aspekte von Bedeutung. Prinzipiell zählen auch Einkünfte aus der Untervermietung zu den zu versteuernden Einkünften aus Miete oder Pacht. Dies ist allerdings erst ab einer Freigrenze von 520 Euro pro Jahr erforderlich. Einkünfte aus Untermietverträgen, die unterhalb dieser Grenze liegen, können unbesteuert bleiben. Es ist allerdings darauf zu achten, dass die Angabe in der Steuererklärung sofort erfolgen muss, sobald dieser Betrag um nur einen Euro überschritten wird, denn es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Werden die Einnahmen verschwiegen, kann dies als Steuerhinterziehung ausgelegt werden und alle damit zusammenhängenden Konsequenzen mit sich bringen.
Eine generelle Erlaubnis der Untervermietung auch ohne Zustimmung des Vermieters besteht in bestimmten Ausnahmefällen. Dazu gehören die nächsten Familienangehörige, die in eine Wohnung als untermietende Partei einziehen möchten. Dies sind Ehepartner, gemeinsame Kinder oder Eltern des Mieters. Soll an fremde Personen untervermietet werden, ist eine Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Wenn der Mieter lediglich ein Zimmer untervermieten möchte, besteht allerdings die Verpflichtung zur Zustimmung, sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt. Dies können wirtschaftliche oder persönliche Gründe sein, zum Beispiel, wenn der Mieter nach einer Trennung seine Kosten mit der Untervermietung eines Zimmers auffangen möchte. Soll eine ganze Wohnung untervermietet werden, besteht die Option, abzulehnen und die Genehmigung zu verweigern.
Eine gesetzliche Regelung zur Höhe des zu zahlenden Betrags bei einem Mietvertrag zur Untermiete besteht nicht. Festgeschrieben ist nur, dass die Miethöhe angemessen sein sollte, darüber hinaus unterliegt die Miethöhe der Vertragsfreiheit. So ist es prinzipiell auch zulässig, dass die Untervermietung zu einem höheren Preis erfolgt als die eigentliche Hauptmiete. Lediglich im preisgebundenen Wohnraum gibt es ganz konkrete Bestimmungen über die Höhe des Mietpreises, die dann monatlich 2,50 Euro pro Untermieter betragen muss.
Auch bei der Untervermietung gilt der Eigentümer der Immobilie als Vermieter. Er erhält durch den Mieter regelmäßig pünktlich den Mietbetrag, unabhängig davon, ob der Untermieter wiederum den vereinbarten Betrag an diesen abtritt.
Die Dauer des Verhältnisses, wenn ein Mieter eine Wohnung oder ein Zimmer untervermieten möchte, kann zwischen ihm und dem Vermieter vertraglich genau geregelt werden. Wenn eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung vorliegt, hat der Mieter das Recht, den Wohnraum nach eigenem Ermessensspielraum unterzuvermieten. Dies bedeutet, es gibt keine Begrenzung des Zeitraums und auch eine unbegrenzte Untervermietung wäre prinzipiell rechtens.
Untermieter müssen, genau wie Hauptmieter, ihren Wohnsitz beim Einwohnermeldeamt oder dem Bürgerbüro angeben. Dies hat innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug in die Wohnung zu erfolgen. Für die Anmeldung ist nicht nur der Mietvertrag zur Untermiete nötig, sondern auch eine Vermieterbescheinigung. Mit dieser weist der Hauptmieter den Einzug der untermietenden Person nach. In der Bescheinigung müssen Name und Anschrift des Vermieters, die Adresse der Wohnung, der Name der meldepflichtigen Person oder Personen und – sofern dies nicht der Wohnungsgeber ist – des Immobilieneigentümers stehen.
