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Wann lohnt sich eine Zwischenfinanzierung, und wie wird sie berechnet?

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Zwischenfinanzierung: Definition und Ablauf

Wer ein Haus kauft oder baut und zwar perspektivisch einer größere Summe an Eigenkapital zur Verfügung hat, jedoch noch nicht darauf zugreifen kann, nutzt die Option der Zwischenfinanzierung beim Hauskauf oder -bau. Sie kommt zum Beispiel dann zum Einsatz, wenn Sie planen, eine Immobilie zu verkaufen, um eine andere zu erwerben. Diese Form des Kredits dient als kurzfristige endfällige Immobilienfinanzierung. Sie wird später durch ein langfristiges Darlehen ersetzt. Der Ablauf ist unkompliziert: Wenn die Entscheidung für ein zu kaufendes Objekt getroffen wurden, wird ein Immobilienkredit als einfaches Annuitätendarlehen abgeschlossen. Hierfür wird üblicherweise Eigenkapital benötigt, welches jedoch erst vorhanden ist, wenn die bisherige Immobilie verkauft und die entsprechende Summe ausgezahlt wurde.

Der Überbrückungskredit kommt zum Einsatz, um das Eigenkapital zu ersetzen. Üblicherweise hat die kurzfristige Zwischenfinanzierung eine Laufzeit von höchstens zwei Jahren. Steht das gebundene Kapital nunmehr zur Verfügung, endet der Überbrückungskredit. Der Überbrückungskredit wird häufig mit der Vorfinanzierung verwechselt, allerdings sind Vor- und Zwischenfinanzierung zwei unterschiedliche Darlehensformen, die in verschiedenen Fällen genutzt werden. Die Vorfinanzierung dient der Vorstreckung einer Bausparsumme bis zur Auszahlung, während der Überbrückungskredit dazu dient, die Finanzierung vollständig zu tilgen.

Mit diesen Kosten ist zu rechnen

Für den Zwischenkredit fallen bei jeder Bank Zinsaufschläge an. Die Kosten einer Zwischenfinanzierung sind somit immer mit einzukalkulieren, wenn ein solches Darlehen zur Überbrückung eingesetzt werden soll. Dies ist vor allem in der Unsicherheit des Vermögenswerts begründet, denn wenn eine Immobilie als Sicherheit für den Kredit hinterlegt wird, ist nicht immer fest davon auszugehen, dass sie auch tatsächlich den geplanten Verkaufspreis erzielt. Dies sorgt auf Seiten der Bank für ein Risiko des Ausfalls, wenn die Rückzahlung des Kredits erfolgen soll. Aus diesem Grund berechnen Banken und Kreditgeber Zinsen für die Zwischenfinanzierung, die eine Höhe von einem bis fünf Prozent aufweisen können. Wie hoch der aktuelle Zinssatz für Zwischenfinanzierungen genau ist, hängt unter anderem von der Bonität des Kreditnehmers und vom aktuellen Zinsniveau ab. Kann der Kreditnehmer bereits einen Entwurf für einen Immobilienkaufvertrag mit einem potenziellen Käufer vorweisen, ist der berechnete Zinssatz in der Regel niedriger.

Die Zinshöhe ist abhängig von der aktuellen Marktlage, sowie der Lebenssituation des Kreditnehmers

Wann ist eine Zwischenfinanzierung sinnvoll?

Wann immer Geld für einen Immobilienkredit benötigt wird, weil das Eigenkapital zum aktuellen Zeitpunkt nicht abrufbar ist, kann sich ein Überbrückungskredit als sinnvoll erweisen. Klassische Fälle, in denen diese kurzfristige Hauskauf-Finanzierung gewählt wird, umfassen etwa die Vermeidung einer Finanzlücke beim Bau eines Hauses sowie als Überbrückung zwischen dem Verkauf einer alten und dem Kauf einer neuen Immobilie. Darüber hinaus kann ein solcher Zwischenkredit beim Abschluss einer Anschlussfinanzierung mit geringerer Restschuld oder beim Hauskauf vor der Zuteilungsreife des Bausparvertrages zum Einsatz kommen. Prinzipiell ist ein solcher Kredit immer dann eine sinnvolle Option, wenn grundsätzlich Eigenkapital vorhanden ist, dieses jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt abrufbar ist. Ob die Überbrückungsfinanzierung lohnenswert ist, hängt jedoch grundsätzlich auch von deren Kosten ab. Daher sind potenzielle Kreditnehmer gut damit beraten, verschiedene Angebote zu vergleichen, um im Vorfeld den finanziellen Aufwand für die Zwischenfinanzierung zu berechnen.

Vor- und Nachteile des Finanzierungsmodells

Der Überbrückungskredit bietet beim Hauskauf oder -bau einiges an Vorteilen. Die Auszahlung erfolgt sofort, eine mögliche Laufzeit kann bis zu 24 Monate betragen. Darüber hinaus haben Kreditnehmer die Option, das Darlehen jederzeit zurückzahlen. Das durch den Kredit bereitgestellte Geld wird zudem als Eigenkapital eingestuft. Des Weiteren ist es bei einigen Banken auch möglich, die Zwischenfinanzierung ohne Grundschuld im Grundbuch zu nutzen. Allerdings birgt diese Form des Darlehens auch einige Risiken. So berechnet die Bank in der Regel einen Zinsaufschlag, was die Kosten für das Bau- oder Kaufvorhaben erhöht. Zudem sollte ganz sicher sein, dass das Eigenkapital später verfügbar sein wird. Falls nicht, droht dem Immobilienbesitzer im Extremfall sogar eine Zwangsversteigerung.

Häufig gestellte Fragen

Verfasst von:

Stefanie Aust, Gastautorin

Stefanie liebt es, komplexe Themen aus der Immobilienwelt in verständliche und begeisternde Worte zu kleiden. Ob über die richtige Finanzierung, die Wahl des passenden Wohnungstyps oder die erfolgreiche Immobiliensuche: Stefanie informiert Sie gern.

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Olaf Grumm
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