Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Für wen lohnt sich die Vollfinanzierung?

So finanzieren Sie den Erwerb einer Immobilie - auch ohne Eigenkapital

Der Traum vom Eigenheim ist für viele Menschen nach wie vor eines der wichtigsten Lebensziele. Mit dem Kauf einer Immobilie ist allerdings ein hoher finanzieller Aufwand verbunden. Nicht selten sehen Interessierte vom Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses ab, wenn nicht genügend eigene Mittel für die Finanzierung vorhanden sind. Allerdings gibt es durchaus Möglichkeiten, die Finanzierung mit einer geringeren Eigenkapitalquote oder sogar ganz ohne einen Eigenkapitalanteil vorzunehmen.

Was ist das Eigenkapital?

Für den Kauf einer Immobilie spielt das eigene Kapital häufig eine wesentliche Rolle. Hierbei handelt es sich um alle eigenen Rücklagen des Immobilienkäufers, die als Teil der Kosten für den Erwerb des Objektes aufgebracht werden. Wieviel Eigenkapital Sie beim Wohnungskauf aufbringen, hängt also von Ihrer individuellen finanziellen Situation ab. Generell sollten nur solche Rücklagen für die Immobilienfinanzierung aufgebracht werden, die nicht anderweitig benötigt werden. In den Eigenkapitalanteil können unterschiedliche Gelder aus dem eigenen Vermögen eingerechnet werden. Dazu zählen neben Rücklagen auf Tages- oder Festgeldkonten auch das angesparte Vermögen aus der privaten Altersvorsorge, Fördermittel, Arbeitgeberdarlehen oder Privatdarlehen aus dem Freundeskreis oder dem familiären Umfeld sowie Wertpapiere wie Aktien oder Fonds. Darüber hinaus werden Bausparverträge, sofern sie zuteilungsreif sind, sowie Auszahlungen aus der Lebensversicherung und nicht zuletzt Bargeldbestände mit eingerechnet.

Gutes und sicheres Einkommen

Die Finanzierung ohne Eigenkapital ist an einige wichtige Aspekte geknüpft, an denen sich potentielle Käufer orientieren sollten. Dazu gehören neben einer guten Bonität und soliden Einkommensverhältnissen in erster Linie eine gute Absicherung gegen existenzielle Risiken wie den Verlust des Arbeitsplatzes, die Berufsunfähigkeit oder Krankheiten. So stellen Sie sicher, dass auch bei unvorhergesehenen Ereignissen keine finanziellen Engpässe entstehen und Sie die Tilgungsraten dennoch abdecken können. Wichtig ist außerdem eine verlässliche und solide Planung des Haushalts. Zu kalkulieren sind dabei die gesamten Kosten, die im Rahmen der Immobilienfinanzierung anfallen. Es sollte in jedem Fall ein stabiles Einkommen vorhanden sein, damit gewährleistet ist, dass Sie die Tilgungsraten für die kommenden Jahre aufbringen können.

Achtung vor den Nebenkosten

Prinzipiell wird empfohlen, etwa 15 bis 20 Prozent des Preises als Eigenkapitalanteil einzubringen. Möglich ist es jedoch auch, den Immobilienerwerb vollständig über eine Finanzierung abzudecken, inklusive Nebenkosten. Beim Kauf einer Immobilie entstehen üblicherweise die folgenden Nebenkosten:

  • Grunderwerbsteuer
  • Honorar für den Notar
  • Kosten für den Grundbucheintrag
  • In einigen Fällen ist eine Maklercourtage einzurechnen
Zum Ratgeber "Nebenkosten"

Chancen und Risiken abwägen

Um eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen , sind im Vorfeld einige Kriterien zu bedenken. Lohnenswert ist dies vor allem für Sie, wenn Sie über ein geregeltes Einkommen verfügen. In diesem Fall können Sie davon ausgehen, die Tilgungsraten dauerhaft decken zu können. Personen, für die eine Vollfinanzierung ihrer Immobilie ideal geeignet ist, verfügen zwar über keine Rücklagen, dafür aber über hohe bis sehr hohe Einkünfte. Dies sind oftmals vor allem junge Menschen, die noch kein finanzielles Polster zurücklegen konnten, dafür jedoch eine solide Vergütung erhalten. Die besten Chancen für eine erfolgreiche Vollfinanzierung haben aufgrund der zuverlässigen Kalkulation des Einkommens Beamte, Arbeitnehmer oder Angestellte im öffentlichen Dienst.

Die Finanzierung lohnt sich außerdem, wenn Sie von einer langen Zinsbindung ausgehen können. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen, wie sie aktuell auf dem Markt vorherrschen, stellen Sie damit sicher, die Aufwendungen für die Tilgungsraten zuverlässig zu kalkulieren und müssen keine ungeplanten Erhöhungen der Kosten erwarten. Die monatliche finanzielle Belastung durch die Tilgung des Darlehens oder des Kredits sollte außerdem nicht höher als 40 bis 45 % des Nettoeinkommens sein, das Ihnen zur Verfügung steht. Darüber hinaus empfiehlt es sich, die Finanzierung ohne Eigenkapital für eine Immobilie in Anspruch zu nehmen, die der Eigennutzung dient.

Niedrigzinsphase nutzen

Die Finanzierung ohne Eigenkapital schafft diverse Chancen, birgt jedoch auch Risiken. Diese sollten im Vorfeld genau kalkuliert und abgewogen werden. Das größte Risiko ist die potenzielle Verschuldung des Darlehensnehmers. Wird dieser zahlungsunfähig, ist es möglich, das Immobilieneigentum zu verlieren. Ursachen für eine Zahlungsunfähigkeit können vielfältig sein, liegen nicht immer im eigenen Ermessen und umfassen Änderungen der Vermögensverhältnisse, die zum Beispiel durch eine Krankheit, Erwerbslosigkeit oder Trennung entstehen. Diesen Risiken kann aber durch eine adäquate Absicherung vorgebeugt werden, indem Sie sich gegen Berufsunfähigkeit oder sonstige Einkommensausfälle versichern. Dem gegenüber stehen jedoch zahlreiche Vorteile einer Fremdfinanzierung der Immobilie.

Dazu zählt vor allem der zeitliche Pluspunkt, denn Sie können Ihre Wohnung oder ein Haus dann erwerben, wenn Sie dies planen, und müssen nicht erst lange warten, bis eine entsprechende Eigenkapitalquote angespart ist. So entfällt die doppelte Belastung durch Miete und Eigenkapitalaufbau. Ob eine Finanzierung ohne die Einbringung einer Eigenkapitalquote sinnvoller ist, hängt oft von der individuellen Lebenssituation ab. Wer eigene Rücklagen in ausreichendem Maße aufweist, ist gut damit beraten, diese in den Immobilienkauf einzubringen. Ist jedoch noch kein Vermögen angespart, kann die Vollfinanzierung eine sinnvolle Alternative darstellen. Gerade Zeiten niedriger Zinssätze eignen sich gut, um eine eigene Immobilie zu finanzieren. Die Zinsrechnung gehört zu den wesentlichsten Aspekten der Finanzierung. Aktuell liegen die Zinssätze je nach Bindungsdauer bei etwa 0,4 (für etwa zehnjährige Darlehen) bis zu 1 % (bei Darlehen mit einer Laufzeit von 20 oder mehr Jahren).

Wann ist eine 100-Prozent-Finanzierung sinnvoll?

Die Immobilienfinanzierung ist eine sinnvolle Möglichkeit, Immobilieneigentum zu erwerben, wenn Sie über ein festes und verlässliches Einkommen verfügen und die Zinsen besonders niedrig sind.

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Olaf Grumm
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