Finanzplanung für den Wohnungskauf

Was Sie über die Finanzplanung wissen müssen

Worauf ist bei der Immobilienfinanzierung zu achten?

Beim Erwerb einer eigenen Immobilie ist die Auswahl der passenden Finanzierung von zentraler Bedeutung. Wieviel Budget für den Wohnungskauf einzukalkulieren ist, hängt von den jeweiligen finanziellen Verhältnissen ab, darüber hinaus auch von der Größe der Wohnung und anderen Qualitätsmerkmalen wie der Lage und der Ausstattung. Hier sollten Sie gut überlegen, auf welche Gesichtspunkte Sie Wert legen und wieviel Kapital Sie hierfür aufbringen können und möchten.

Empfehlenswert ist es, einen Teil der Kosten für eine Immobilie über vorhandenes Eigenkapital wie Rücklagen, Aktien oder sonstige Wertpapiere zu tragen. Dadurch steigern Sie die Sicherheit bei der Finanzierung. Wieviel Budget für den Wohnungskauf zu kalkulieren ist, hängt darüber hinaus vom Einkommen sowie von den eigenen Ausgaben ab. Nur wenn eindeutig ermittelt ist, welchen Geldbetrag Sie für die Tilgung von Finanzierungsraten aufbringen können und wie viel Eigenkapital vorhanden ist, kann es an die Auswahl des passenden Objektes gehen.

Was ist das Eigenkapital?

Zum Eigenkapital können verschiedene Geldwerte gehören. Dazu zählen neben Spar-, Fest- und Tagesgeldkonten oder Bausparverträgen auch Privatkredite, etwa von der Familie oder von Freunden, sowie höhere Bargeldbeträge oder bereits vorhandene, schuldenfreie Immobilien und Grundstücke. Wer über kein eigenes Kapital verfügt, hat dennoch die Möglichkeit, den Traum vom Eigenheim zu realisieren. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital schafft die Möglichkeit, Immobilien zu erwerben, ohne zu warten, bis genügend Rücklagen angespart sind. Für eine Finanzierung des Immobilienkaufs ohne vorhandenes Eigenkapital gibt es mehrere Optionen. Die 100-%-Finanzierung deckt den Kaufpreis der Immobilie ab, während die 110-%-Finanzierung auch die Kaufnebenkosten mit einkalkuliert. Kredite und Darlehen für den Immobilienkauf vergeben Banken und Kreditinstitute wie die Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW.

Kaufnebenkosten bei Finanzierung

Bei der Suche nach dem eigenen Haus oder der passenden Eigentumswohnung ist nicht der Kaufpreis im Vorfeld zu beachten, denn es fallen darüber hinaus Kaufnebenkosten an. Sie sollten in das gesamte Budget für den Wohnungskauf unbedingt mit eingeplant werden. Nebenkosten entstehen direkt zu Beginn beim Kauf, umfassen aber auch Aufwendungen, die zum Beispiel bei der Renovierung und beim Einzug anfallen. Aus diesem Grund ist es unerlässlich, im Hinblick auf die Finanzplanung nicht nur den Zeitraum des Erwerbs, sondern auch die Zeit danach zu berücksichtigen. Die Höhe der Nebenkosten für den Wohnungskauf variiert und hängt zum Teil auch von der Region bzw. dem Bundesland ab, in dem das Objekt erworben wird, da auch Steuersätze dazu zählen, die bundesweit unterschiedlich ausfallen.

Die korrekte und sorgfältige Kalkulation der Nebenkosten spielt eine entscheidende Rolle. Werden diese zu niedrig veranschlagt, macht sich das spätestens dann bemerkbar, wenn nach dem Kauf erste Investitionen anfallen, die nicht geplant, aber dennoch notwendig sind, beispielsweise eine kostenaufwändige Heizungsreparatur. Die höchsten Aufwendungen, die für eine Immobilienfinanzierung von Belang sind, entstehen jedoch meistens direkt in der ersten Phase des Kaufes. Dies sind die Kosten für Notar, Grunderwerbssteuer sowie den Grundbucheintrag. Für diese Ausgaben können Sie insgesamt zwischen 5,0 und 8,5 % des gesamten Kaufpreises veranschlagen. Da diese Sätze relativ stabil sind, besteht hier eine gewisse Planungssicherheit.

Nebenkosten Immobilienkauf

Weitere typische Nebenkosten im Rahmen eines Immobilienerwerbs umfassen die folgenden Posten:

  • Grundsteuer
  • Bereitstellungszinsen
  • Instandhaltungskosten
  • Teilauszahlungszuschläge
  • Honorar für einen Gutachter
  • Modernisierungs- und Umzugskosten
  • Aufwendungen für neue Einrichtungsgegenstände
  • Versicherungen wie Hausrat, Rechtsschutz oder Wohngebäudeversicherung

Einflussfaktoren verstehen

Einflussfaktoren auf den Finanzierungsplan für einen Wohnungskauf gibt es viele. Hier kommt es unter anderem auf die Region an, in der Sie Ihr Objekt erwerben möchten. Ausgehend von einer Kaufsumme von 300.000 € sind beispielsweise für die bundesdeutsche Hauptstadt Berlin Nebenkosten von etwa 45.000 € zu kalkulieren. Somit ergibt sich ein Darlehenssatz von 345.000 €. Ohne vorhandenes Eigenkapital, mit einer Tilgungsrate von 2 % sowie einer Sollzinsbildung von 15 Jahren, ist eine monatliche Rate von etwas mehr als 990 € zu kalkulieren. Der gebundene Sollzins liegt bei 1,45 %, während der effektive Jahreszins 1,46 % beträgt.

Der Finanzierungsplan für Ihren Immobilienkauf bildet den Startpunkt und sollte bereits in seinen Grundzügen stehen, wenn Sie sich auf die Suche nach dem passenden Objekt machen. Es empfiehlt sich, bei der Erstellung des Finanzplans fachkundige Unterstützung einzuholen. Erfahrene Beraterinnen und Berater, die sich auf dem Immobilienmarkt gut auskennen, sind in der Lage, sämtliche Eventualitäten abzuschätzen, informieren im Hinblick auf die Auswahl der richtigen Finanzierungsform und stehen Ihnen auch nach dem Kauf noch zur Seite. Sie legen mit Ihnen gemeinsam die Budgetplanung, einen eventuellen Eigenkapitalanteil, die Darlehenshöhe und konkrete Planungen zur Tilgung fest.

Wohnung kaufen statt mieten?

Oftmals sind Menschen unsicher, ob sie sich den Kauf einer Immobilie leisten können oder wollen. Generell gilt jedoch häufig, dass Sie, wenn Sie sich die Miete leisten können, dies auch auf den Erwerb von Wohneigentum zutrifft. Bei der Entscheidung für das Darlehen haben Sie mehrere Optionen. Das Annuitätendarlehen zählt deutschlandweit immer noch zu den beliebtesten Finanzierungsmöglichkeiten beim Kauf einer Immobilie. Es umfasst Sollzins und Tilgungsanteil und zeichnet sich durch einen jährlich sinkenden Zinsanteil aus, während der Tilgungsanteil steigt. Das Tilgungsdarlehen enthält eine monatliche Tilgungsrate, die aus der Darlehenssumme und Anteil der Laufzeitmonate berechnet wird.

Beim Volltilgerdarlehen sind Kreditlaufzeit und der Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens identisch, sodass keine Restschuld, Anschlussfinanzierung und auch kein Zinsänderungsrisiko bestehen. Hier profitieren Sie von einer hohen Planungssicherheit, verzichten dabei jedoch unter Umständen auf niedrigere Zinssätze, die während der Darlehenslaufzeit entstehen könnten. Das klassische Bauspardarlehen sieht vor, dass eine Mindestsparsumme vertraglich festgelegt wird. Ist diese erreicht, kann der Vertrag aufgelöst und die Summe ausgezahlt werden, oder Sie nehmen ein Darlehensangebot für einen Immobilienkauf in Anspruch. Auch variable Optionen wie Kombi- oder Flex-Darlehen, die unterschiedliche Varianten miteinander vereinen, sind denkbar. Dadurch lässt sich die Finanzierungsform individuell anpassen.

2023
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