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Neubauwohnung kaufen: Diese Fehler sollten Wohnungskäufer vermeiden

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Kauf vor Baubeginn

Eine Neubauwohnung kann praktisch in jeder Entwicklungsphase gekauft werden, wobei es nicht unüblich ist, dass Verkäufer sie noch vor Baustart anbieten. In diesem Fall treffen Interessenten ihre Entscheidung oftmals auf Grundlage von Entwürfen und Renderings potentieller Designs. Das lässt erheblichen Gestaltungsspielraum, in dem zukünftige Bewohner meist sogar über den Grundriss mitentscheiden können. Daher sollten Pläne und Unterlagen vorher gründlich geprüft werden. Ein Schutz gegen Abweichungen der fertiggestellten Wohnung von ursprünglichen Abmachungen ist dabei allerdings gegeben. In schwerwiegenden Fällen können Sie den Bauherrn sogar anweisen, die anfänglichen Pläne durch Änderungen umzusetzen. Selbst wenn der Bau zum Kaufzeitpunkt bereits fortgeschritten ist, finden sich Möglichkeiten zur individuellen Gestaltung der Wohnung. Während der Grundriss zum Teil auch dann noch angepasst werden kann, erhalten Käufer oftmals die Möglichkeit, zwischen verschiedenen Ausstattungen, Einrichtungsgegenständen und Geräten zu wählen.

Konstruktionsmängel

Ein potentieller Nachteil eines Neubaus ist, dass sich insbesondere in den ersten drei Jahren gelegentlich kleinere Baumängel wie Risse oder Feuchtigkeit in den Wänden zeigen. Das macht mitunter Nacharbeiten notwendig. Bauträger gewähren jedoch in der Regel eine Garantie von fünf Jahren (oder länger), die diese abdecken, damit Käufer die Kosten nicht selbst tragen müssen.

Verpasste Fertigstellungstermine

Selbst bei den bestausgearbeitesten Plänen werden manchmal Fristen versäumt – eine unvermeidbare Tatsache, die Ihren Einzug ins neue Zuhause verzögern könnte. Je nach Bauabschnitt und Dauer der Verzögerung erhalten Sie jedoch eine finanzielle Entschädigung für jeden Monat, der über die Frist hinausgeht.

Einbau neuer Fenster

Die Energieeffizienz

Ein oft übersehener Vorteil von Neubauwohnungen ist die Einhaltung der durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgesehenen Standards von Heizungsanlage, Fenstern und Dämmung. Sie gelten für alle Neubauten und garantieren, dass Ihre Stromrechnungen niedriger als bei Bestandsgebäuden ausfallen. Allerdings könnte Ihr neues Zuhause sogar noch energieeffizienter sein, als es die Verordnung verlangt. Solche nachhaltigen Häuser erfordern innovative Heiztechniken auf der Grundlage erneuerbarer Energien wie Sonne, Erdwärme, Biomasse, Holz, Wind, Wasserkraft sowie eine sehr gute Wärmedämmung. Ihr Bau verursacht zwar höhere Kosten als der von “normalen” Gebäuden, Sie könnten dabei jedoch von einem zinsgünstigen Förderprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) profitieren. Kredite in Höhe von 100.000 € sind zu günstigen Konditionen erhältlich – je besser der Energiestandard, desto höher der Rückzahlungsbonus.

Hoher Wiederverkaufswert

Ein weiterer finanzieller Anreiz für alle, die den Kauf einer Neubauwohnung erwägen, ist die Tatsache, dass neue Gebäude einen höheren Wiederverkaufswert haben als ältere. Das bedeutet, dass sich der Kauf eines nagelneuen Hauses, das genau nach Ihren Wünschen gestaltet ist, trotz eines Aufpreises auch in Sachen Rentabilität lohnen kann. Neu gebaute Immobilien werden von den Banken darüber hinaus als bessere Sicherheiten angesehen, wodurch Sie von günstigeren Konditionen bei der Finanzierung Ihres neuen Heims profitieren könnten.

Finanzielle Doppelbelastung

Nachteile beim Kauf einer Neubauwohnung kann es in finanzieller Hinsicht dennoch geben. Einer ist dabei leichter zu übersehen, als man vielleicht denkt: Sollten Sie eine Wohnung vor Fertigstellung erwerben, bezahlen Sie für diese schon, während Sie noch in Ihrer alten wohnen. Um die Doppelbelastung abzufangen, kann sich das Gespräch mit einem Finanzberater lohnen.

Zahlungsplan nach Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Bereitstellungszinsen

Normalerweise ermöglicht Ihnen der Vertrag mit dem Bauträger eines Neubaus Abschlagszahlungen in verschiedenen Bauphasen. In diesem Fall wird die vereinbarte Kreditsumme nicht in Gänze, sondern in Teilbeträgen benötigt. Einen wichtigen Kostenbestandteil sollten Sie jedoch in Ihre Überlegungen einbeziehen: die Bereitstellungszinsen. Es handelt sich dabei um eine Gebühr, die der Kreditgeber dem Kreditnehmer als Entschädigung für seine Kreditzusage in Rechnung stellt. Da der Gläubiger die Mittel bereits zurücklegt, obwohl er noch keine Zinsen verlangen kann, erhebt er die Bereitstellungszinsen. Diese Gebühr fällt allerdings in der Regel erst nach einer gewissen Zeitspanne an, die ebenso wie die Höhe der Zinsen von Fall zu Fall stark abweichen können. Die Dauer für die Fälligkeit variiert zwischen zwei bis zu 24 Monaten und die Höhe liegt im Schnitt bei drei Prozent pro Jahr, was 0,25 Prozent im Monat entspricht.

Zahlungsplan

Wie im vorherigen Absatz bereits erwähnt, besteht für die Entrichtung des Kaufpreises für eine Neubauwohnung meist ein Zahlungsplan. Die Ausgestaltung dessen erfolgt nach Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). In dieser Verordnung sind insgesamt 13 verschiedene Bauabschnitte aufgeführt. Diese dürfen vom Bauträger jedoch nicht einzeln, sondern in maximal sieben Raten abgerechnet werden. Während die erste Rate abhängig vom Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie ist, leisten Käufer die restlichen Zahlungen im Zuge des Baufortschritts.

Verfasst von:

Alex McKerrell

Der in London geborene Alex ist seit mittlerweile über einem Jahrzehnt Wahlberliner. Ob Sie sich für das beste indische Restaurant (Bahadur in Wilmersdorf, ohne Frage) oder die Geschichte des Nikolaiviertels interessieren: Alex können Sie immer fragen.

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