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Amortisation der Hypothek - Wie funktioniert das?

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Amortisation und ihre Bedeutung

Die Bezeichnung bedeutet in der wörtlichen Übersetzung soviel wie "Tilgen" oder "Abzahlen", weshalb sich im deutschen Sprachgebrauch auch der Begriff der Tilgung eingebürgert hat. Die Frage "was bedeutet Amortisation" ist in Bezug auf Immobilien etwas anders zu beantworten als in übrigen Fällen. Normalerweise bezeichnet der Begriff im wirtschaftlichen Zusammenhang die Rentabilität einer Investition. Gemeint ist damit die Deckung einer Investition durch sämtliche damit zusammenhängenden Erträge. Die Definition der Amoritsationszeit beschreibt die Zeitspanne, die benötigt wird, damit eine Investition vollständig gedeckt ist. Im Fall des Immobilienkaufs handelt es sich bei der Amortisation einer Eigentumswohnung, eines Grundstücks oder eines Hauses hingegen um die regelmäßige Tilgung des Immobiliendarlehen. Hier steht also weniger der Ertrag im Vordergrund, da ein solcher bei der privaten Nutzung eines Hauses, Grundstücks oder einer Wohnung ohnehin nicht entsteht.

Wie kann ich eine Hypothek amortisieren?

Beim Kauf einer Immobilie gibt es die direkte oder indirekte Tilgung einer Hypothek, die für die Rückzahlung des Darlehens an die Bank oder das Kreditinstitut genutzt werden kann. Bei der direkten Variante zahlt der Käufer in regelmäßigen Abständen einen Teil des Kredits zurück. Jede Zahlung verringert den Gesamtbetrag der Hypothek, was sich auch mindernd auf die Kosten der Zinsen auswirkt. So wird nach jeder Tilgung ein geringerer Schuldzinsabzug in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Bei der indirekten Tilgung bleibt die Höhe der Rate gleich. Die Bank verlangt eine Tilgung, stattdessen zahlen Sie als Immobilienkäufer auf ein Vorsorgekonto oder -depot ein. Das Kapital, das sich dort ansammelt, dient als Sicherheit für die Bank und ist zu deren Gunsten verpfändet. Es wird zur Rückzahlung der Hypothek verwendet.

Die Amortisation ist dann abgeschlossen, wenn die Darlehenssumme vollständig zurückgezahlt wurde

Vor- und Nachteile im Überblick

Die direkte Tilgung hat den Vorteil der abnehmenden Hypothekenschuld, wodurch die Zinsbelastung für den Kreditnehmer im Verlauf des Tilgungszeitraums kontinuierlich sinkt. Allerdings nehmen auch die Schuldzinsen, die in der Steuererklärung geltend gemacht werden können, ab, sodass die Steuerlast im Laufe der Zeit wiederum ansteigt. Die indirekte Variante ermöglicht hingegen die vollständige Absetzung der Hypothekenzinsen vom steuerbaren Einkommen. Diese Form der Tilgung bietet aufgrund der zusätzlichen Sicherheit des angesammelten Kapitals gute Konditionen für die Zinsbelastung. Allerdings bleiben hierbei Hypothekenschuld und Zinsbelastung gleich hoch, dazu können Kursschwankungen auftreten.

Häufig gestellte Fragen

Verfasst von:

Stefanie Aust, Gastautorin

Stefanie liebt es, komplexe Themen aus der Immobilienwelt in verständliche und begeisternde Worte zu kleiden. Ob über die richtige Finanzierung, die Wahl des passenden Wohnungstyps oder die erfolgreiche Immobiliensuche: Stefanie informiert Sie gern.

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