Eigentümergemeinschaft: Ihre Rechte und Pflichten
Gründung, Rechte und Pflichten
Gemäß juristischer Definition wird mit dem Begriff der Eigentümergemeinschaft die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage bezeichnet. Es handelt sich hierbei also um einen Zusammenschluss von Eigentümern der Wohnungen innerhalb eines Hauses, in dem die Mitglieder Entscheidungen hinsichtlich des gemeinsamen Eigentums treffen. Die Rechte und Pflichten der Wohneigentümergemeinschaft (WEG) sind im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Wer Wohneigentum in einem Mehrparteienhaus erwirbt, ist daher gut damit beraten, sich mit diesen gesetzlichen Bestimmungen im Vorfeld einmal genauer zu beschäftigen. Eine Eigentümergemeinschaft zu gründen ist immer dann möglich, wenn in einem Wohn- oder Mehrfamilienhaus eine Aufteilung der Wohneinheiten erfolgt und noch keine Gemeinschaft vorhanden ist.
So werden Sie Teil der Gemeinschaft von Eigentümern
Wenn Sie Wohneigentum in einem Haus erwerben, das mehrere Wohneinheiten beherbergt, werden Sie automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Mit dem Kauf der Wohnung kaufen Sie einen Mieteigentumsanteil am gesamten Gebäude. Die Höhe des Anteils hängt davon ab, wie groß Ihre Wohnung im Verhältnis zum gesamten Haus ist. Während Eigentümer von freistehenden Häusern eine vollständige Gestaltungsfreiheit bezüglich ihres Wohneigentums haben, sind Sie bei einer eigenen Wohnung eingeschränkter und müssen sich den Entscheidungen der Mehrheit beugen. Dies betrifft beispielsweise den Außenanstrich oder das Vorhaben, die Garage baulich zu verändern oder sie abzureißen. Die Wohneigentümergesellschaft findet sich in der Regel einmal jährlich zusammen und trifft wichtige Beschlüsse, die die Verwaltung und den Unterhalt des gemeinsamen Eigentums betreffen.
Fahrstuhlkosten und weitere Entscheidungen
In der Eigentümerversammlung werden verschiedene Themen besprochen, die die Gemeinschaft betreffen. Beschlüsse der Versammlung können erfolgen, wenn durch die Mitglieder der Gemeinschaft mindestens 50 Prozent der Mieteigentumsanteile vertreten sind. Zu den wesentlichen Punkten, über die auf der Versammlung diskutiert wird, gehören der Wirtschaftsplan für das gemeinsame Eigentum, die Jahresabrechnung und Rechnungslegung oder die Abstimmung im Hinblick auf bauliche Veränderungen der Immobilie. Dies können beispielsweise Sanierungsmaßnahmen oder der Austausch von Fenstern sein. Posten des Jahreswirtschaftsplans umfassen unter anderem Aufwendungen für die Müllentsorgung, den Winterdienst oder Fahrstuhlkosten für mehrstöckige Objekte. Wichtig für die wirtschaftliche Jahresplanung ist das Rücklagenkonto, in dem das von der Gemeinschaft festgelegte Hausgeld angelegt wird. Das Rücklagenkonto dient der Finanzierung von Maßnahmen der Instandhaltung. Jeder Eigentümer muss einen anteiligen Betrag zum Hausgeld beisteuern, die Umlage erfolgt per Gesetz aufgeschlüsselt nach Mieteigentumsanteilen. Laut Trinkwasserverordnung ist die Gemeinschaft außerdem dafür zuständig, das Trinkwasser des Hauses regelmäßig untersuchen zu lassen. Darüber hinaus gehören die Bestellung des Verwaltungsbeirates und sowie die Bestellung und Abberufung eines Hausverwalters zu den Aufgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter ist für die Einberufung der Eigentümerversammlung verantwortlich. Ist eine Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter, etwa, weil dieser sein Amt niedergelegt hat, kann die Einberufung auch über den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Stellvertreter oder gemeinschaftlich durch die Beiratsmitglieder erfolgen. Findet sich innerhalb der Gemeinschaft niemand, der den Posten des Verwalters übernehmen möchte, ist es zudem möglich, eine externe Person mit der Hausverwaltung zu betrauen.
Sonder-, Teil- und Gemeinschaftseigentum
Für eine Immobilie bestehen verschiedene Formen des gemeinsamen Eigentums. Zum Gemeinschaftseigentum gehören das Grundstück sowie sicherheitsrelevante und notwendige Teile des Hauses, etwa tragende Wände, Decken und das Dach. Auch gemeinsam genutzte Anlagen wie ein Aufzug oder Treppenhaus zählen dazu. Das Sondereigentum enthält alle Bestandteile, die nicht gemeinsam genutzt werden. Dies ist beispielsweise alles, was sich in der Wohnung befindet, aber auch Stellplätze, die zum Wohneigentum gehören. Beim Teileigentum handelt es sich um das Sondereigentum an Räumen, die keinen Wohnzwecken dienen. So ist ein Raum, der als Büro oder Kanzlei genutzt wird, als Teileigentum zu betrachten, während die bewohnten Wohnungsteile als Wohnungseigentum gelten.
Entscheidungsgremium für Gemeinschaftseigentum
Die Wohneigentümergesellschaft nimmt wichtige Aufgaben wahr und ist für den Bereich der Hausverwaltung verantwortlich. Mitunter treten innerhalb der Gemeinschaft Probleme auf. Diese betreffen häufig die Notwendigkeit und den Umfang von Sanierungsmaßnahmen. Auch wenn das Hausgeld die Kosten von Reparaturen nicht deckt, können Schwierigkeiten entstehen. Ein harmonisches Verhältnis der Mitglieder ist für den reibungslosen Ablauf der Versammlungen daher eine wesentliche Voraussetzung.
Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören alle Eigentumsbestandteile, die nicht zum Sondereigentum zählen und von sämtlichen Eigentümern genutzt werden. Dazu zählen Garten- und Rasenanlagen, Keller, Treppenhäuser, Aufzüge, Wände, Eingangstüren, Balkons, Außenwände oder Zentralheizungen.
Eine Zustimmung aller Mitglieder der WEG ist erforderlich, wenn bauliche Veränderungen beschlossen werden. Dies gilt auch dann, wenn nicht alle von dieser Veränderung betroffen sind, etwa, weil Balkons am Haus umgebaut werden und nicht jede Partei über einen solchen verfügt. Auch für die Entscheidung zur Selbstverwaltung der WEG ist eine Zustimmung aller Mitglieder erforderlich.
Die Kostenverteilung in einer Eigentümergemeinschaft ist gesetzlich geregelt. Sämtliche für das gemeinschaftliche Eigentum anfallende Aufwendungen werden demnach anteilig umgelegt. Dazu gehören Betriebs- und Verwaltungskosten, Instandhaltung und -setzung sowie Kosten für Modernisierungs- und bauliche Veränderungsmaßnahmen. Auch gemeinschaftliche Heizungs- und Stromkosten werden umgelegt. Die Kosten werden laut WEG Gesetz entsprechend der Mieteigentumsanteile verteilt. Es gibt aber auch die Möglichkeit, eine andere Verteilung der Kosten innerhalb der Gemeinschaft zu beschließen. Abweichende Kostenverteilungen sind beispielsweise anhand der Personenzahl, der Wohn- und Nutzfläche, der Anzahl der Wohneinheiten oder der Verursachung möglich.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft stellt eine eigene Rechtsform dar. Hierbei ist jedes Mitglied Eigentümer der eigenen Wohneinheit und Miteigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum wie Garten, Keller oder Gemeinschaftsräumen.
Eine Selbstverwaltung der WEG per Gesetz ist möglich. Hierbei wird aus der Gemeinschaft ein interner Verwalter bestimmt. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Verwaltungsaufgaben gemeinschaftlich wahrzunehmen. Allerdings ist dies in einigen Fällen mit Aufwand verbunden, nämlich, wenn ein Vertrag von allen Miteigentümern abgeschlossen werden muss. Sinnvoll kann dies dennoch sein, etwa, wenn es sich um eine kleine Gemeinschaft handelt, in der wenige Eigentümer vertreten sind oder die Kosten für das Hausgeld niedrig gehalten werden sollen.
