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Aktien oder Immobilien: Was zahlt sich mehr aus?

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Liquidität: Aktien vs. Immobilien

Immobilien gelten als eher illiquide Anlageklasse. Ehe ein Objekt verkauft wird, wird es meist umfassend inseriert, Besichtigungen müssen durchgeführt werden, umfangreiche Dokumente werden geprüft, ein Notariat wird beauftragt und schließlich trifft man sich, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Dieser Prozess kann mehrere Wochen bis Monate dauern. Weitere Negativpunkte gibt es für den Verkauf der Immobilie bei einer Haltezeit von weniger als zehn Jahren. Hier fällt nämlich die sogenannte Spekulationssteuer an, die nach dem individuellen Steuersatz berechnet wird. Zusätzlich, läuft die Finanzierung der Immobilie noch, fällt auch eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank an. Wer hier also schnell mal an sein Geld möchte, hat ziemlich schlechte Karten. Darüber hinaus wird bei einer Immobilie in der Regel eine sehr hohe Kapitalsumme gebunden, die dann vorerst nicht mehr frei zur Verfügung steht. Vor jedem Immobilienkauf sollte sich daher sehr gut überlegt werden, wie viel Kapital tatsächlich eingebracht werden soll, damit das Geld mittel- bis langfristig nicht anderweitig benötigt wird.

Anders sieht es hier in der Regel bei Aktien aus. Aktien, die frei an der Börse gehandelt werden, gelten zumeist als liquide Investments, da sie während der Handelszeiten jederzeit veräußert werden können. Die Liquidität der Aktie hängt dabei von der sich im Umlauf befindlichen Anzahl von Aktien ab, aber auch von den Marktteilnehmenden, die bereit sind, die Aktie zu kaufen oder zu verkaufen. Aktien von kleinen Unternehmen, die nicht in den bekannten Indizes vertreten sind, gelten als eher illiquide. Hier kann es schon mal passieren, dass es eine längere Zeit dauert, bis sich ein Käufer oder eine Käuferin zu einem angemessenen Preis gefunden hat. Aktien unterliegen übrigens pauschal der Abgeltungssteuer von 25 Prozent (plus Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer) unabhängig vom Einkommensniveau. Insgesamt kann gesagt werden, dass es bei Aktieninvestments eher möglich ist, kurzfristig an das investierte Kapital zu kommen. Dies ist aber nur bedingt zu empfehlen, da Aktien durch ihre höhere Liquidität kurzfristig stärkeren Preisschwankungen unterliegen und somit auch mal schnell einiges an Wert verlieren können. Daher sollte auch hier nur Geld investiert werden, was in der nächsten Zeit nicht benötigt wird, damit nicht zum schlechtesten Zeitpunkt verkauft werden muss, nur weil das gebundene Kapital gebraucht wird.

Das Risiko bei Aktien und Immobilien

Wo wir gerade bei den Kursschwankungen sind, sind wir auch schon beim Thema Risiko angekommen. Die Volatilität einer Aktie beschreibt nämlich das Ausmaß der Preisschwankung und stellt damit eine Risikokennzahl dar. Umso höher die Volatilität, umso risikoreicher ist die Aktie. Die Volatilität von Aktien unterscheidet sich stark von der Branche, der Größe des Unternehmens oder auch des Herkunftslandes. Insgesamt empfiehlt es sich bei Aktien möglichst breit zu diversifizieren. Dazu eignet sich am besten ein breit gestreuter Indexfonds. Hier liegt beispielsweise die Volatilität des MSCI World (Aktien aus Industrieländern) in einem 5-Jahreszeitraum bei ca. 16,5 Prozent (Quelle: justETF Research; Stand: 31.07.2021). Im Vergleich dazu liegt Gold bei 12,9 Prozent und europäische Staatsanleihen bei 3,8 Prozent.

Bei Immobilien lässt sich die Volatilität wesentlich schwerer abschätzen. Immobilien sind sehr viel diverser. Zum einen durch die Beschaffenheit an sich (Größe des Objektes, Bausubstanz, Architektur, Ausstattung), aber auch durch die Örtlichkeit (Mikro- und Makrolage). Aus diesem Grund ist die Einordnung der Immobilie in die Risikoklassen (Core, Core-Plus, Value Add und Opportunity) von entscheidender Bedeutung. Core und Core-Plus Immobilien gelten als weniger risikobehaftet wie Value Add oder Opportunity Immobilien. Zu den Immobilienrisiken zählen das Wertänderungsrisiko sowie das Mietausfallrisiko. Gerade bei Immobilien in schlechten Lagen sind diese nicht zu unterschätzen. Eine Immobilie an einem ungeeigneten Standort kann unter Umständen sogar existenzbedrohend sein, wenn Ratenzahlungen für die Finanzierung weiterlaufen, dem aber längerfristig keine Einnahmen gegenüberstehen. Daher ist der althergebrachte Spruch „Lage, Lage, Lage“ nicht von der Hand zu weisen. Darüber hinaus sollte ich als Investor / Investorin immer über ausreichend Rücklagen verfügen, damit ich etwaige Mietausfälle kompensieren kann und meine Immobilie bei Leerstand nicht zwangsversteigert werden muss und ich so vielleicht noch die Privatinsolvenz riskiere.

Aus diesen Gründen ist gerade beim Aufbau des Immobilienportfolios eher nur zu Core und Core-Plus Immobilien zu raten, die ein geringeres Mietausfallrisiko aufweisen und so einen mehr konstanten Mietertrag sichern. Natürlich kann das Mietausfallrisiko auch über ein diversifiziertes Immobilienportfolio abgefangen werden. Der Aufbau eines Immobilienportfolios kann aber aufgrund des benötigten Kapitals für Privatinvestoren und –investorinnen schwieriger sein als der Aufbau eines breit gestreuten Aktienportfolios.

Grundsätzlich gilt: Nutzen Sie nur das Kapital, das Sie nicht für Ihren Lebensunterhalt benötigen.

Renditemöglichkeiten bei Aktien und Immobilien

Wenn wir auf die aktuellen Renditen von Immobilien und Aktien schauen, so scheint die Antwort hier erst einmal eher pro Aktie auszufallen. In vielen deutschen Städten werden nur noch Mietrenditen unter vier Prozent pro Jahr erreicht. In den Top 7-Städten Hamburg, Berlin, München usw. im Schnitt sogar nur noch unter drei Prozent. Schauen wir uns dagegen die Rendite des MSCI All Country World All Cap Index an, liegt hier der Renditedurchschnitt der letzten zehn Jahre bei 12,26 Prozent (Quelle: finanzen.net; Stand 06.06.2022).

Doch dies ist nur ein kurzer zeitlicher Ausschnitt in der Gesamtbetrachtung der beiden Anlageklassen. Eine Studie von Moritz Schularick, Wirtschaftsprofessor an der Universität Bonn, und anderen Wissenschaftlern kommt bei dem Vergleich der Renditen von Aktien und Immobilien über einen Zeitraum von 150 Jahren zu dem Ergebnis, dass Immobilien eine historische Rendite von 7,8 Prozent pro Jahr erzielten, während Aktien nur eine Rendite von 6,9 Prozent jährlich erreichten (Quelle: Òscar Jordá, Moritz Schularick and Alan M. Taylor, 2017: “Macrofinancial History and the New Business Cycle Facts).

Hierbei ist noch nicht die Finanzierungsform beachtet. Typischerweise werden Immobilien nämlich zu einem großen Anteil fremdfinanziert, wodurch die Eigenkapitalrendite gehebelt werden kann. Dieser Hebel wird als sogenannter Leverage Effekt bezeichnet. Natürlich können Aktien auch mit Fremdkapital gekauft werden, dies ist unter Privatinvestoren und-investorinnen aber eher unüblich und mit einem erhöhten Risiko verbunden.

Immobilien sind wesentlich aufwändiger als Aktien

Betrachten wir nun den Aufwand, den der Investor oder die Investorin für das jeweilige Anlageobjekt aufbringen muss. Zunächst einmal fällt der Aufwand für den Erwerb der Investition an. Natürlich kostet eine gute Aktienanalyse Zeit, diese ist aber nicht mit dem Aufwand bei einem Immobilienankauf zu vergleichen. Bei einem Immobilienkauf müssen, wie schon oben bei der Liquidität beschrieben, Exposés ausgewertet werden, Dokumente geprüft werden, Besichtigungen durchgeführt werden etc. Doch mit einem guten Makler oder einer guten Maklerin an der Seite kann dieser Prozess um einiges effizienter und dadurch kürzer gestaltet werden.

Zu beachten ist bei Immobilien aber auch der Aufwand nach dem Erwerb. So gehören die Vermietung, die jährliche Betriebskostenabrechnung oder auch Instandhaltungen und Reparaturen zu den Aufgaben der Eigentümer und Eigentümerinnen. Hier können aber externe Dienstleistende zur Unterstützung beauftragt werden. Bei Aktien fällt maximal das Rebalancing, also die Umschichtung des Depots zur Wiederherstellung der ursprünglichen Vermögensallokation, an. Wobei der Aufwand hierfür bei Indexfonds noch geringer ist, als bei Einzelaktien. Lediglich wenn getradet wird, also regelmäßig kurzfristig gehandelt wird, muss mehr Zeit in die technische Analyse der Aktien investiert werden. Bei der klassischen Buy & Hold Strategie tendiert der Aufwand beim Halten der Aktien gegen Null.

Eine individuelle Investment-Entscheidung

Wir haben gesehen, dass es zwischen Aktien und Immobilien teilweise erheblich Unterschiede gibt. So weisen sie verschiedene Risiken auf, erzielen andere Renditen und sind unterschiedlich stark in ihrer Verfügbarkeit limitiert. Letztlich muss jeder Investor und jede Investorin für sich selbst entscheiden, welche Aspekte ihm oder ihr am wichtigsten sind. Möchte ich flexibel an mein Geld herankommen? Ertrage ich die starken Kursschwankungen an der Börse? Traue ich mir den Aufwand der Verwaltung der Immobilie alleine zu oder sollte ich mir hierbei lieber Unterstützung suchen? Wo stehe ich jetzt in meinem Leben? Habe ich mich gerade erst selbstständig gemacht, erhalte ich vermutlich erst einmal gar keinen Immobilienkredit. Ebenso, stehe ich kurz vor der Rente, sind vielleicht weder Aktien noch Immobilien die beste Wahl.

Ein gutes Vermögensportfolio besteht aus Aktien und Immobilien

Grundsätzlich empfiehlt sich für ein breites Vermögensportfolio die Investition in beide Anlageklassen. Aktien und Immobilien korrelieren nur bedingt miteinander, wodurch das Risiko im Gesamtportfolio gesenkt werden kann. Die Immobilienwirtschaft ist durch lange Bauzeiten relativ träge und reagiert nur langsam auf Änderungen der allgemeinen Wirtschaftslage, während Aktien Marktstimmungen sensibel anzeigen. Eine Investition in beide Anlageklassen ermöglicht, dass in einem Sektor noch gut Geld verdient werden kann, während der andere vielleicht nicht mehr ganz so stark performt.

Verfasst von:

Yvonne Lehmann, Guest author

Yvonne Lehmann ist Finanzcoachin und Privatinvestorin und hat es sich zur Mission gemacht, Frauen, die mehr vom Leben wollen, dabei zu unterstützen, finanzielle Unabhängigkeit und Freiheit zu erreichen.

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Lilly Yakusheva
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