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Immobilienkredit ohne Eigenkapital

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Aus der eigenen Tasche

Da die Zinsen in Deutschland zu den niedrigsten der Welt zählen, macht es durchaus Sinn, eine Immobilie mithilfe eines Kredits zu finanzieren. Die meisten Kredite decken jedoch nur 70 bis 80 Prozent des Kaufpreises ab. Die restlichen 20 bis 30 Prozent muss der Kreditnehmer in der Regel in Form einer Anzahlung aus der eigenen Tasche bezahlen. (Tipps, wie Sie sich die Anzahlung zusammensparen können, finden Sie hier.)

Hinzu kommen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Provisionen, die etwa 10-15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. All dies kann es für diejenigen, die nicht über ausreichende Ersparnisse verfügen, extrem schwierig machen, ein Eigenheim zu kaufen, so dass eine Kreditoption, die einige oder sogar alle dieser Kosten abdeckt, sehr vorteilhaft sein kann.

Wenn der komplette Kaufpreis einer Immobilie durch einen Kredit abgedeckt wird, spricht man von einer 100-Prozent-Finanzierung. Für eine solche sollten die Kreditnehmer jedoch ein paar Voraussetzungen erfüllen. Im Folgenden möchten wir die Faktoren beleuchten, auf die Kreditinstitute bei der Vergabe von Darlehen dieser Art achten.

Volljährig in die eigene Wohnung

Minderjährige kommen selten auf Idee sich ein Eigenheim anzuschaffen. Noch seltener wollen sie vermutlich ihr Erspartes in Immobilien anlegen – dann bräuchten sie aber auch keine 100-Prozent-Finanzierung. Die würden sie aber auch mit den besten Ambitionen nicht erhalten. In Deutschland ist es unter 18 Jahren nicht möglich einen Kredit aufzunehmen, ganz gleich, wie hoch dieser ist. Alle Wohnungssuchenden, die noch nicht volljährig sind, müssen sich mit dem Kauf wohl noch gedulden.

Wohnsitz in Deutschland

Eine 100-Prozent-Finanzierung ist all denen vorbehalten, die auch vor Ort sind. Wer ohne Eigenkapital einen Immobilienkredit in Deutschland aufnehmen möchte, muss dafür über einen permanenten Wohnsitz hier verfügen. Auch ein Bankkonto in Deutschland ist Bedingung für solch ein Darlehen. Ausländische Investoren hingegen haben keinen Anspruch auf eine vollständige Finanzierung und müssen die verbleibenden 20 bis 30 Prozent selbst beitragen.

Kreditgeber neigen dazu, Freiberufler und Selbständige strenger zu beurteilen.

Die Schufa gibt Auskunft

Eine weitere Prämisse ist die Kreditwürdigkeit des Antragstellers. Dafür ermittelt die Schufa Holding AG, wie verlässlich Sie Ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllt, also ob Sie beispielsweise Ihre Rechnungen für Versorgungsleistungen pünktlich bezahlt haben. Diese Informationen können dann von Unternehmen und Banken abgerufen werden, um zu entscheiden, ob Sie für weitere Verpflichtungen wie persönliche Kredite in Frage kommen. Wenn Sie einen Kredit beantragen, wird Ihre Schufa beeinflussen, ob der Kreditgeber Sie für ein Darlehen ohne Eigenkapital in Betracht zieht und wie hoch die Zinsen sind, die Sie für dieses Darlehen zahlen könnten. Je besser dabei die Kreditwürdigkeit, desto nachsichtiger wird der Kreditgeber wahrscheinlich mit Ihnen sein.

Finanzielle Stabilität

Neben Ihrer Bonität werden Kreditgeber sehr an Ihrer Arbeitsplatzsicherheit und finanziellen Stabilität interessiert sein. Wenn Sie erwerbstätig sind, müssen Sie als Einkommensnachweis drei bis sechs Monatslohnbelege vorlegen. Wie Sie sich vielleicht vorstellen können, erhält ein Hochverdiener eher einen Kreditrahmen von 100 Prozent und mehr, obwohl auch dieser normalerweise auf etwa das Achtfache des Einkommens beschränkt ist.

Kreditgeber neigen dazu, Freiberufler und Selbständige strenger zu beurteilen. Wenn Sie freiberuflich oder selbstständig tätig sind, wird von Ihnen erwartet, dass Sie Ihre finanziellen Bilanzen der letzten zwei Jahre sowie die Steuererklärungen des Vorjahres vorlegen.

Die höheren Zinssätze

Wenn der Kreditgeber bereit ist, Ihnen eine vollständige Finanzierung für eine Immobilie anzubieten, wird er auch anspruchsvollere Bedingungen stellen. Da das Ausfallrisiko größer ist als bei einem regulären Kredit, wird eine Bereitstellung von 100 Prozent und mehr in der Regel einen höheren Zinssatz haben, als wenn das Darlehen mit Ihrem Eigenkapital abgesichert wäre. In Deutschland sind die Zinssätze immer noch relativ niedrig, aber angesichts der langen Laufzeit dieser Kreditart summieren sich diese Zinsen zu einem beträchtlichen Betrag. Sie müssen daher auch höhere monatliche Rückzahlungen leisten als bei einem regulären Kredit.

Checklist für einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital

  • Die Auskunft der Schufa sollte positiv ausfallen.
  • Für den Kreditabschluss müssen sie volljährig sein
  • Sie sollten bereit sein, etwas höhere Zinsen zu bezahlen.
  • Voraussetzung für eine Fremdfinanzierung ist ein Wohnsitz in Deutschland.

Finale Gedanken

Selbst wenn Sie also keine Ersparnisse haben, die Sie als Anzahlung für eine Wohnung verwenden können, müssen Sie Ihren Traum vom Wohneigentum nicht aufgeben. Ein Kredit ohne Eigenkapital und eine Finanzierung von bis zu 115 oder 120 Prozent sind durchaus möglich. Allerdings bleibt zu beachten, dass Sie am Ende mehr bezahlen könnten und die damit verbundenen Risiken höher sind. Bei einem 100-prozentigen Kredit könnte selbst ein geringer Rückgang der Immobilienpreise dazu führen, dass Sie Gefahr laufen, in "negatives Eigenkapital" abzugleiten, wenn die Immobilie weniger wert ist als der von Ihnen geliehene Betrag. Dennoch zahlt es sich für diejenigen mit geringen oder keinen Ersparnissen durchaus aus, besitzt man letztendlich doch ein eigenes Zuhause.

Übersetzung: Ina Schulze

Verfasst von:

Alex McKerrell

Der in London geborene Alex ist seit mittlerweile über einem Jahrzehnt Wahlberliner. Ob Sie sich für das beste indische Restaurant (Bahadur in Wilmersdorf, ohne Frage) oder die Geschichte des Nikolaiviertels interessieren: Alex können Sie immer fragen.

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Olaf Grumm
Head of Finance Consulting
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