Mieterhöhungsschreiben! Diese Gründe gelten für die Mieterhöhung
Gründe für eine Mieterhöhung durch Vermieter
Was ist ein Grund zur Mieterhöhung, und was ist zu beachten als Vermieter? Über die Zulässigkeit der Erhöhung einer Miete bestehen häufig Fragen. Als Vermieter haben Sie hier vor allem die rechtlichen Vorgaben zu beachten. Gesetzliche Regelungen zur Mietpreiserhöhung sind in § 558 BGB festgeschrieben. Es empfiehlt sich, diese stets genau zu berücksichtigen, denn bereits kleine Fehler im Mieterhöhungsschreiben können dafür sorgen, dass die geplante Erhöhung der Miete nicht zulässig und somit unwirksam ist. Möglichkeiten zur Erhöhung der Miete bestehen, wenn diese laut Mietvertrag auf einer Staffel- oder Indexmiete basiert. Zulässige Gründe umfassen demnach die Anpassung an den ortsüblichen Mietspiegel, ein Sachverständigen-Gutachten, in dem der Wert des Objektes eingeschätzt wird, sowie Modernisierungs- oder Renovierungsmaßnahmen. Darüber hinaus liefern Ausdrucke aus einer Mieterdatenbank zulässige Gründe für eine Mieterhöhung.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Die Mieterhöhung als Modernisierungsumlage ist ein Spezialfall. Als Vermieter dürfen Sie Ihren Mieter pro Jahr in einer Höhe von bis zu 11 Prozent an den Kosten der entsprechenden Maßnahmen beteiligen. Allerdings sind diese dann im Mieterhöhungsschreiben auch detailliert anzuführen, damit der Mieter nachvollziehen kann, welche Arbeiten zur Renovierung und Modernisierung aus welchen Gründen durchgeführt wurden. Zu beachten ist, dass zwischen Modernisierung und Instandhaltung Unterschiede bestehen. Letzteres ist die vertragsgemäße Pflicht eines jeden Vermieters und kein zulässiger Grund für die Erhöhung des Mietpreises. Welche Tätigkeiten zur Modernisierung zählen, ist in § 555b des BGB ausgewiesen; demnach gelten energetische Sanierungen oder Arbeiten, die den Wohnwert verbessern, als Modernisierung, die auch dem Mieter einen Vorteil verschaffen.
Mieterhöhung per Index- und Staffelmiete
Mietverträge können durch die Staffel- und die Indexmiete konkreter spezifiziert werden. Diese beiden Varianten sind nicht so verbreitet, bieten jedoch für den Vermieter einige Vorteile. Die Indexmiete basiert auf dem Niveau der Lebenshaltungskosten eines Privathaushalts. Sie berücksichtigt Strom-, Gas- und Wasserverbrauchskosten, aber auch Ausgaben für Essen und Kleidung. Die Höhe orientiert sich an den Angaben des Verbraucherpreisindex, der durch das Statistische Bundesamt berechnet wird. Wenn laut diesem Index die Lebenshaltungskosten steigen, können Vermieter im gleichen Verhältnis im Rahmen die Nettokaltmiete erhöhen. Bei der Staffelmiete erfolgt eine Erhöhung in festen Zeitabständen um eine bestimmte Summe. Beides muss im Mietvertrag festgeschrieben sein. Im Gegensatz zur Indexmieterhöhung muss die Erhöhung laut Staffelung nicht im Vorfeld schriftlich angekündigt werden, stattdessen tritt sie automatisch zum definierten Zeitpunkt ein. Zwischen zwei Mieterhöhungen ist allerdings ein Zeitraum von mindestens zwölf Monaten einzuhalten.
Mietpreise nach ortsüblicher Vergleichsmiete
Sind laut Vertrag weder Index- noch Staffelmiete vorgesehen, ist es möglich, die Erhöhung gemäß ortsüblicher Miete vorzunehmen. Hierbei ist der Mietspiegel der Stadt oder des Ortes hinzuzuziehen. Er enthält Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Ist kein Mietspiegel vorhanden, können Sie auch eine Anfrage an die Gemeinde richten. Ein wichtiger Faktor bei dieser Art der Mieterhöhung ist der Mietendeckel bzw. die Mietpreisbremse. Dabei legt der Gesetzgeber eine maximale Mieterhöhung pro Jahr bzw. in einem Zeitraum von mehreren Jahren fest, die nicht überschritten werden darf. Eine Mieterhöhung trotz Mietendeckel ist in der Regel unzulässig. Die Mietpreisbremse betrifft vor allem Ballungsräume, in denen oftmals festgelegt ist, dass eine Mieterhöhung bei Neuvermietung nicht mehr als 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen kann.
Musterschreiben für die Mieterhöhung
Ein korrektes Musterschreiben ist die wesentliche Grundlage für eine zulässige Erhöhung der Miete. Sie muss eine korrekte Anrede enthalten, einen Betreff, der klar aufzeigt, worum es geht, sowie einen Hinweis über die Beachtung der Kappungsgrenze seitens des Vermieters. Demnach muss mindestens ein Jahr zwischen zwei Mieterhöhungen verstreichen. Weitere Bestandteile des Schreibens umfassen den aktuellen Mietspiegel, Gründe für die Erhöhung, eine angemessene Frist für den Mieter bis zum Inkrafttreten der Mieterhöhung sowie eine Bitte um Zustimmung. Am besten ist es, wenn Sie für eine einvernehmliche Mieterhöhung direkt eine Zustimmungserklärung beifügen. Die Frist für das Einverständnis muss mindestens zwei Monate betragen. Im Zuge einer Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, das er innerhalb von zwei Monaten in Anspruch nehmen kann und welches eine Beendigung des Mietverhältnisses zum übernächsten Monat ermöglicht.
Die Vergleichsmiete für eine Stadt oder einen Ort basiert auf dem Mietspiegel. Ist ein solcher nicht vorhanden, können Vergleichsmieten auch bei der Gemeinde erfragt werden. Überdies ist möglich, Vergleichsmieten der Nachbargemeinde zu Rate zu ziehen.
Bei Modernisierungsmaßnahmen ist eine Mieterhöhung mindestens 3 Monate im Voraus anzukündigen. Dies erfolgt in schriftlicher Form per Brief, E-Mail oder Fax. Für die Zustimmung ist eine Frist von 2 Monaten einzuräumen.
Zulässige Gründe für die Erhöhung der Miete sind Modernisierungsmaßnahmen, die Erhöhung auf Grundlage der Staffel- oder Indexmiete oder in Folge einer Anpassung an den ortsüblichen Mietspiegel. Eine Mieterhöhung bei einem Eigentümerwechsel ist prinzipiell möglich, sofern die letzte Erhöhung mindestens ein Jahr zurückliegt. Gleiches gilt für die Mieterhöhung nach dem Einzug eines neuen Mieters. Wurde im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung getroffen, ist außerdem eine Anpassung aufgrund von gestiegenen Betriebskosten möglich.
Neben den Fristen ist zu beachten, dass das Mieterhöhungsschreiben ausführlich ist sowie rechtliche Gültigkeit besitzt. Eine Nachbesserung aufgrund von fehlenden Inhalten ist nicht zulässig, stattdessen ist dann ein neuer Versuch der Mieterhöhung anzustreben. Angaben zur Mieterhöhung beinhalten eine Begründung, die Höhe, den Beginn, ein Widerspruchs- und Kündigungsrecht sowie die schriftliche Bestätigung des Mieters.
Akzeptiert ein Vermieter die Erhöhung des Mietpreises nicht, folgt unter Umständen ein Gerichtsverfahren, in dessen Rahmen die Nachvollziehbarkeit der Mieterhöhung geprüft wird. Wird dem Vermieter das Recht auf Mieterhöhung zugesprochen, trägt der Mieter die Verfahrenskosten. Diese übersteigen die Mieterhöhung nicht selten, weshalb es sinnvoll ist, den Mieter vor einer Klage darauf hinzuweisen. Verweigert der Mieter ohne Angabe von Gründen die Erhöhung und nutzt sein Sonderkündigungsrecht nicht, können Sie als Vermieter eine Zustimmungsklage einreichen. Hierfür haben Sie drei Monate Zeit. Damit kann der Mieter zur Zustimmung verurteilt werden. Weigert er sich dennoch, ist er zur Kündigung verpflichtet.
