Wissenswertes rund um die Mietschuldenfreiheitsbestätigung
Für Mieter und Vermieter gleichermaßen bedeutsam
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bestätigt einem Mieter ein zuverlässiges und pünktliches Zahlungsverhalten in Bezug auf die Miete. Vermieter sind gesetzlich nicht dazu verpflichtet, eine solche Bestätigung auszustellen. Für einen Mieter kann sie allerdings eine große Bedeutung haben, denn sie erhöht die Chance auf eine neue Wohnung maßgeblich. Vermieter verlangen den Mietschuldennachweis oft von Interessierten, weil sie Ausfälle der Zahlungen umgehen und Mietnomaden aus dem Bewerberpool filtern möchten. Einzelne Fälle aus der Vergangenheit zeigen jedoch, dass die Bescheinigung nicht immer ganz korrekt ausgestellt wird.
Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?
Bei der Bestätigung der Mietschuldenfreiheit handelt es sich um ein einfaches Formular, mit dem ein Vermieter bescheinigt, dass ein Mieter in der Vergangenheit regelmäßig und fristgerecht seine Miete gezahlt hat. Für die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gibt es verschiedene Vordrucke und Muster als PDF, die Sie auf zahlreichen einschlägigen Seiten im Internet erhalten. Der Bundesgerichtshof hat allerdings bereits vor einigen Jahren entschieden, dass Mieter keinen Rechtsanspruch auf eine Vermieterbescheinigung der Mietschuldenfreiheit haben. Dennoch kommt es immer noch regelmäßig vor, dass Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung anfordern. Ob ein Vermieter für die Ausstellung einer solchen Bescheinigung Kosten veranschlagen darf, ist rechtlich nicht eindeutig geregelt. Da die Leistung nicht verpflichtend ist, kann dies allerdings durchaus zulässig sein.
Wann und wozu wird das Dokument benötigt?
Der Nachweis über die Mietschuldenfreiheit dient dazu, einem potenziellen neuen Vermieter gegenüber ein einwandfreies Zahlungsverhalten zu bestätigen. Dieser erhält dadurch einen hilfreichen Hinweis, ob möglicherweise Zahlungsausfälle zu befürchten sind. Mieter haben damit wiederum ein unkompliziertes Mittel, um ihre Bonität und Vertrauenswürdigkeit nachzuweisen. Da kein Rechtsanspruch auf die Bescheinigung besteht, müssen Vermieter allerdings auch Alternativen anbieten. Dazu gehören beispielsweise Gehaltsabrechnungen des Mietinteressenten. Akzeptieren dürfen Sie als Vermieter den Schreib zudem erst, wenn ein konkretes Interesse an einer Wohnung bekundet wurde, da Informationen dieser Art zu einem früheren Zeitpunkt aus datenschutzrechtlicher Sicht als nicht ausreichend relevant gelten. Das bedeutet, dass eine Aufforderung zur Einreichung des Nachweises über die Mietschuldenfreiheit beim ersten Termin nicht zulässig ist. Erhalten Vermieter eine solche Bestätigung dennoch bereits vorher zugesendet, sollte diese ohne Aufforderung gelöscht und solche Unterlagen erst nach dem Bekunden eines konkreten Interesses entgegengenommen werden. Auf diese Weise vermeiden Sie, dass andere Mitbewerber benachteiligt werden.
Inhalt der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Aufgrund des nicht vorhandenen Rechtsanspruchs gibt es keine gesetzlichen Vorgaben zu den geforderten Inhalten des Formulars. Die Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit enthält üblicherweise Angaben über den Namen, die Adresse und Kontaktdaten des Vermieters bzw. der Hausverwaltung und der Mietpartei, dazu eine Eingrenzung des Mietzeitraus. Weiterhin ist anzugeben, ob die Kündigung ordentlich oder außerordentlich, also fristlos, erfolgte. Dazu gibt es einen Passus, in dem bestätigt wird, dass die Miete vertragsgerecht entrichtet wurde. Bestehen Mietschulden, sind sie in voller Höhe inklusive Rückzahlungsvereinbarungen zu nennen. Mit seiner Unterschrift bestätigt der Vermieter seine Angaben rechtsgültig. Zudem sind Ort und Datum beizufügen.
Mietschuldenfreiheit bei der Mieterauswahl
Wenn eine Mietschuldenfreiheitsbestätigung vollständig und korrekt ausgefüllt ist, haben Sie als Vermieter ein nützliches Indiz auf ein positives Zahlungsverhalten und eine gute Bonität des Mietinteressenten. In der Regel können Auskünfte des Vorvermieters als vertrauenswürdig betrachtet werden. Allerdings ist dieser nicht dazu verpflichtet, dem Mieter schriftlich nachzuweisen, dass er mietschuldenfrei ist. Zudem ist die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bei Eigentum, wenn der Bewerber vorher nicht zur Miete gewohnt hat, nicht möglich. Daher empfiehlt es sich, nicht nur eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu beantragen, sondern auch alternative Bestätigungen zu akzeptieren. Dies kann eine Bonitätsprüfung sein, etwa über eine Schufa-Auskunft, Lohn- und Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, oder einfach eine Selbstauskunft des Mietinteressenten. Zur Absicherung vor Mietnomaden kann es hilfreich sein, entsprechende Datenbanken im Internet zu konsultieren, in denen betroffene Vermieter Angaben über Mietnomaden tätigen.
Für Mietrückstände gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese beginnt allerdings nicht ab sofort, sondern erst ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Entstehen also Mietschulden im Januar, erhöht sich diese faktisch auf fast vier Jahre. Die Frist wird gehemmt, wenn eine Klage vor Gericht eingereicht wird oder der Gläubiger einen Mahnbescheid beantragt.
Vermieter können Mietrückstände innerhalb der Verjährungsfrist einklagen. Da das gerichtliche Vorgehen die Verjährung des Anspruches hemmt, wird die Frist dadurch unterbrochen.
Bevor Sie als Vermieter Ihrem Mieter eine Abmahnung zusenden, ist es sinnvoll, diesen erst anzusprechen und ihm eine formlose Frist zu setzen. Gerade bei ansonsten guten Mietverhältnissen empfiehlt es sich, zunächst diesen Weg zu gehen.
Bleibt die Zahlung aus, sollten Sie eine Mahnung per Einschreiben schicken. Hierin geben Sie den Stichtag für die Zahlung, die Höhe der offenen Zahlungen und Ihre Bankdaten an.
Zahlt der Mieter dennoch nicht, können Sie innerhalb von acht Tagen nach dem Stichtag eine Mahnklage bei Gericht einreichen oder direkt eine Kündigung erwirken.
Unter gewissen Voraussetzungen haben Vermieter die Möglichkeit, dem Mieter fristlos zu kündigen, sofern er an zwei aufeinander folgenden Monaten seine Miete nicht oder nur zum Teil zahlt oder über einen längeren Zeitraum einen Betrag in Höhe von mindestens zwei Monaten schuldig bleibt. Zahlt der Mieter die Schulden, ist die außerordentliche Kündigung unwirksam. Die außergewöhnliche Kündigung erfolgt oftmals in Verbindung mit einem Gerichtsverfahren.
Für das Aussprechen einer fristlosen Kündigung ist eine Abmahnung nicht notwendig. Liegen allerdings die Voraussetzungen hierfür nicht vor, ist die Mahnung erforderlich, um zumindest eine ordentliche Kündigung aussprechen zu können. Die Mahnung sollte innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist erfolgen.
Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2009 beschlossen, dass für Vermieter keine Pflicht besteht, eine Bestätigung der Mietschuldenfreiheit auszusprechen. Die Ausstellung erfolgt auf freiwilliger Basis.
