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Vorkaufsrecht beim Immobilienkauf

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Arten des Vorkaufsrechts

Zu unterscheiden sind drei unterschiedliche Formen beim Vorkaufsrecht. Schuldrechtliches Vorkaufsrecht ermöglicht dem Vorkaufsberechtigten, eine Sache zu kaufen, über deren Erwerb bereits mit einer dritten Partei ein Vertrag abgeschlossen wurde. Unerheblich ist dabei, ob dies den Verkauf beweglicher oder unbeweglicher Sachen betrifft. Ein dingliches Vorkaufsrecht findet ausschließlich bei der Veräußerung von Grundstücken Anwendung. Hierbei wird das Vorkaufsrecht im Grundbuch vermerkt, sodass es als Übertragungssperre bei etwaigen Verkaufsfällen fungiert. Dies bedeutet, dass der Begünstigte ein Vorkaufsrecht hat und von diesem Gebrauch machen kann, wenn die Immobilie zum Verkauf steht. Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht verfügt eine Gemeinde über diesen Anspruch. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde betrifft ebenfalls den Erwerb von Grundstücken. Das Vorkaufsrecht der Stadt bei Immobilien liegt vor, sofern der Erwerb und die Nutzung der Fläche dem Allgemeinwohl dienen soll und somit ein öffentliches Interesse an der geplanten Maßnahme der Gemeinde besteht.

Wer kann ein Vorkaufsrecht ausüben?

Um den Anspruch des Vorkaufsrechts geltend zu machen, muss ein rechtskräftiger Vertrag zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und einer dritten Partei vorliegen. Ein Vorkaufsrecht für Mieter bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum steht diesen gemäß § 577 BGB zu. Unter Miterben besteht dieses Recht außerdem, wenn einer davon seinen Anteil an Dritte veräußern möchten. Wenn keine gesetzlichen Vorkaufsrechte vorliegen, kann ein schuldrechtliches oder dingliches Vorkaufsrecht gesichert werden, bei Letzterem zum Beispiel durch den Eintrag ins Grundbuch.

Gemäß § 577 BGB steht Mietern ein Vorkaufsrecht bei der Umwandlung von Mietwohnungen zu

Sonderfall des Vorkaufsrechts einer Gemeinde

Beim Vorkaufsrecht von Gemeinden sind mehrere Voraussetzungen zu erfüllen. Diese regelt § 24 BauGB. Ein Grundstück muss sich demnach im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes zur Nutzung für öffentliche Zwecke befinden. Auch muss es in einem Umlegungsgebiet, förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung oder im städtebaulichen Entwicklungsbereich gelegen sein. Damit sie das Vorkaufsrecht ausüben kann, muss die Gemeinde nachweisen, dass ein öffentliches Interesse vorhanden ist.

Fristen und Vertragsvereinbarung

Um ein Vorkaufsrecht vertraglich zu vereinbaren, sind einige Punkte zu berücksichtigen. Wichtige Bestandteile des Vertrags sind Angaben zur Person des Vorkaufsverpflichteten und -berechtigten, eine Beschreibung der Immobilie sowie der Beginn des Vorkaufsrechts. Bei einem limitierten Vorkaufsrecht muss der Zeitraum angegeben werden, in dem es gilt. Weiterhin sollte die Art des Vorkaufsrechts (dinglich oder schuldrechtlich) eingetragen werden, gleiches gilt für eine eventuelle Vererbbarkeit des Rechtes. Dazu gibt der Vorkaufsverpflichtete die Erklärung ab, den Berechtigten im Fall der Veräußerung zu informieren. Dazu ist es möglich, eine gesetzlich alternative Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts und sogar eine Vertragsstrafe festzulegen, sofern der Vorkaufsberechtigte nicht berücksichtigt wird. Beim Mietervorkaufsrecht besteht eine Frist von zwei Monaten, innerhalb der er sich entscheiden muss, ob er die Immobilie kaufen möchte. Sie ist jedoch auch über eine Vereinbarung verlängerbar. Gleiches gilt für das Vorkaufsrecht für Erben eines Eigentümers. Bei der Umwandlung einer Mietwohnung in Wohneigentum und dem Abschluss eines Verkaufsvertrages muss der Vermieter dies dem Mieter außerdem unverzüglich mitteilen. Die Regelung hierzu finden Sie in § 469 Abs. 1 BGB.

Häufig gestellte Fragen

Verfasst von:

Stefanie Aust, Gastautorin

Stefanie liebt es, komplexe Themen aus der Immobilienwelt in verständliche und begeisternde Worte zu kleiden. Ob über die richtige Finanzierung, die Wahl des passenden Wohnungstyps oder die erfolgreiche Immobiliensuche: Stefanie informiert Sie gern.

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